Chậm rãi, chắc chắn
Người Nhật đã đầu tư vào Việt Nam từ trước năm 1975, sau đó rút đi trong khoảng 10 năm, và trở lại rất nhanh kể từ khi nước ta tiến hành Đổi mới. Trong số các lĩnh vực mà doanh nghiệp Nhật Bản rót vốn vào, bất động sản chiếm một vị trí đáng kể.
Theo ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA), doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào bất động sản Việt Nam bằng nhiều cách thức, hoặc trực tiếp làm chủ đầu tư, hoặc liên danh với doanh nghiệp trong nước, hoặc góp vốn làm cổ đông. Ngoài ra, còn có một cách khác là lập một pháp nhân tại Singapore, sau đó mới rót vốn vào.
“Sở dĩ có cách đi đường vòng như vậy là do giữa Nhật Bản và Singapore có thỏa thuận về thuế. Mặt khác, Singapore là trung tâm tài chính, trọng tài của khu vực, nên trong trường hợp có tranh chấp, công ty Singapore sẽ được tôn trọng, xử lý thuận tiện hơn.
Ngoài ra, phải thấy rằng, đầu tư là có vào, có ra, lập pháp nhân ở Singapore để còn chốt lãi, bởi Singapore là nơi dễ dàng chuyển cổ phần”, ông Vũ lý giải và cho rằng nếu như cộng vốn trực tiếp từ Nhật Bản và vốn từ Nhật Bản qua đường Singapore thì gần như Nhật Bản đứng thứ nhất về giá trị vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Cũng theo ông Vũ, doanh nghiệp Nhật Bản khá ưa thích các phân khúc: bất động sản công nghiệp (khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi) và mặt bằng bán lẻ. Khoảng 10 năm trở lại đây, doanh nghiệp Nhật Bản mới quan tâm nhiều tới phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn, đô thị cấp 2 do nhận thấy nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam lên cao và thu nhập người dân được cải thiện.
Trong khi đó, các phân khúc khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê ít được doanh nghiệp Nhật Bản để mắt tới mà nguyên nhân cơ bản là những phân khúc này rủi ro cao, thu hồi vốn chậm, thủ tục phức tạp.
Từ góc độ của một chuyên gia có thâm niên tư vấn, kết nối cho doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường bất động sản Việt Nam, ông Vũ nhìn nhận Nhật Bản có lợi thế rất lớn khi đầu tư vào nước ta. Một là về trình độ phát triển, vốn dĩ đã đi trước Việt Nam hàng chục năm, thậm chí cả trăm năm. Hai là vốn vay ở Nhật Bản rất rẻ, do lãi suất siêu thấp duy trì ổn định trong hàng chục năm qua.
Ở phía doanh nghiệp trong nước, các nhà đầu tư của Việt Nam cũng rất hứng thú với dòng vốn Nhật Bản, vì ít nhất 2 lý do. Một là dự án có “mác” Nhật thường bán rất chạy và giá cao hơn. Hai là doanh nghiệp Việt Nam sẽ nâng cấp được hệ thống của mình nhờ tuân theo các chuẩn mực của Nhật Bản.
Vì có lợi thế “trên cơ” như vậy nên các doanh nghiệp Nhật Bản thường rất “kỹ tính”, đưa ra những yêu cầu rất cao đối với đối tác Việt Nam, như về pháp lý dự án (phải đầy đủ, “sạch sẽ”), năng lực công ty (vững mạnh và không có “phốt”), quản trị minh bạch (nói không với tham nhũng), kiểm soát chặt chẽ dòng vốn…
Những điều này vừa là lợi thế song cũng là điểm hạn chế đối với doanh nghiệp Nhật Bản trên thị trường Việt Nam. Thực tế cho thấy có nhiều doanh nghiệp Việt Nam không chịu nổi “nhiệt” đã phải dừng quan hệ với doanh nghiệp Nhật Bản.
Có thể nói, những biểu hiện nêu trên đã khắc họa rõ nét đặc điểm nổi bật của nhà đầu tư Nhật Bản là chậm rãi, chắc chắn. Những đặc điểm này đã giúp doanh nghiệp Nhật Bản gần như không thua trong việc đầu tư, song cũng là yếu tố khiến họ chậm hơn các đối thủ từ Trung Quốc, Malaysia hay Singapore trong các phi vụ bất động sản ở Việt Nam.
Những nhà đầu tư điển hình
Khó có một thống kê đầy đủ về danh sách những doanh nghiệp Nhật Bản đang hoạt động trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, có một điều đáng chú ý là hầu hết “đại gia” bất động sản Nhật Bản đều ít nhiều có dính dáng tới việc tạo lập, mua bán chuyển nhượng dự án tại Việt Nam trong vài chục năm qua.
Cái tên đầu tiên phải kể đến là Sumitomo. Từ năm 1997, tập đoàn này đã đầu tư khu công nghiệp Thăng Long I tại Hà Nội với quy mô 273ha, sau đó là Thăng Long II (năm 2006, tại Hưng Yên, quy mô 346 ha) rồi Thăng Long III (năm 2015, tại Vĩnh Phúc, quy mô 213ha). Tổng mức đầu tư của 3 dự án khu công nghiệp này lên tới hơn 500 triệu USD, theo VnTPA.
Gần đây, hoạt động đình đám nhất của Sumitomo là hợp tác với BRG Group để phát triển dự án Thành phố thông minh tại huyện Đông Anh, TP. Hà Nội. Dự án này có quy mô 272ha, tổng mức đầu tư 4,2 tỷ USD, với hạng mục nổi bật là tòa tháp cao 108 tầng, là dự án lớn nhất của Sumitomo trên thị trường bất động sản Việt Nam và cũng là dự án đáng kể nhất trong đồ án quy hoạch trục Nhật Tân – Nội Bài, trục phát triển đô thị tương lai của Hà Nội. Hồi tháng 11/2023, dự án đã chính thức được triển khai xây dựng, sau nhiều năm giải phóng mặt bằng.
Cái tên thứ hai là Mitsubishi, “ông lớn” của xứ sở hoa anh đào hoạt động rất tích cực với các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở Việt Nam. Về bất động sản công nghiệp, từ rất sớm, Mitsubishi đã góp mặt trong VSIP.
Còn về nhà ở, dấu ấn nổi bật trên thị trường Hà Nội là năm 2016, Mitsubishi đã chi ra 290 triệu USD để hợp tác với Bitexco phát triển 240 căn nhà thấp tầng, 2 tòa cao tầng (1.036 căn hộ) trong dự án The Manor Central Park (Hà Nội). Năm 2021, Mitsubishi ký hợp tác toàn diện với Vinhomes, tham gia vào các phân khu The Origami và The Miyako thuộc Vinhomes Grand Park (TP. HCM) rồi Vinhomes Ocean Park (Hà Nội). Tập đoàn này cũng hợp tác với Phúc Khang tại dự án Diaomond Lotus Riverside (TP. HCM).
Với Nishitetsu Group, tập đoàn này đã thông qua công ty con là Nishi-Nippon Railroad (NNR) hợp tác với Nam Long để làm một loạt dự án tại khu vực miền Nam như: Mizuki Park, Flora Anh Đào, Fuji Residence, Kikyo Residence… sau đó là hợp tác với VSIP JSC để phát triển dự án nhà ở tại VSIP Hải Phòng.
Với tập đoàn Tokyu, dấu ấn trở nên rất đậm nét khi hợp tác với Becamex từ năm 2011 để cùng phát triển Tokyu Garden City theo hình mẫu khu đô thị Tokyu Tama Den-en Toshi tại Nhật Bản. Trong vòng 12 năm qua, Tokyu đã có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của bất động sản Bình Dương. Gần đây, Becamex – Tokyu (liên danh giữa Tokyu và Becamex) đã liên kết với một nhà đầu tư Nhật Bản khác là tập đoàn Phát triển đô thị NTT để xây dựng dư án Midori Park The Glory.
Với Marubeni, hoạt động gây chú ý nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam là cú bắt tay với tập đoàn Hưng Thịnh hồi tháng 7/2023. Theo đó, hai bên đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, với một dự án khởi đầu tại trung tâm hành chính mới của thành phố Thủ Đức, TP. HCM, có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng.
Một cái tên đáng chú ý khác là Kajima, những năm qua, tập đoàn này đã cùng với Indochina Capital kết minh thành liên danh Indochina-Kajima (tỷ lệ 50:50) để cùng đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Danh mục đầu tư bao gồm 2 mảng lớn là khách sạn (thương hiệu Wink), bất động sản công nghiệp (thương hiệu Core5).
Hiện, Wink đã có khách sạn tại TP. HCM, Đà Nẵng và dự kiến làm 20 khách sạn trong 5 – 7 năm tới. Với bất động sản công nghiệp, Indochina-Kajima đã khởi công Core5 tại Hải Phòng, Quảng Ninh; dự kiến sẽ có tổng cộng 8 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 670.000m2 diện tích cho thuê.
Với bất động sản trung tâm thương mại, cái tên nổi bật nhất là AEON Mall. “Gã khổng lồ” của Nhật Bản đã bước vào Việt Nam từ 2010 và có 7 trung tâm thương mại tại Việt Nam trong 13 năm qua, gồm: Tân Phú, TP. HCM (2014), Bình Dương (2014), Long Biên, Hà Nội (2015), Bình Tân, TP. HCM (2016), Hà Đông, Hà Nội (2019), Hải Phòng (2020) và Huế (khởi công tháng 2/2023).
Kế hoạch của AEON Mall là mở 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam (cho đến 2025), cùng với đó là 100 siêu thị tại Hà Nội. Ngoài những tên tuổi nêu trên, thị trường bất động sản Việt Nam còn ghi nhận rất nhiều tên tuổi khác tham gia nhưng ở mức độ nhỏ hơn, như: Maeda, những năm 2018 đã hợp tác với Thiên Đức phát triển dự án Waterina (quận 2, TP. HCM); Samty phát triển phân khu The Sakura tại Vinhomes Smart City (Hà Nội)…
Như vậy, có thể thấy, dấu ấn của các nhà đầu tư Nhật Bản trên thị trường bất động sản Việt Nam là rất đậm nét, dù cho có những giai đoạn trầm lắng hay những thương vụ đổ vỡ. Trải qua mấy chục năm, nhà đầu tư Nhật Bản là một trong những động lực bền bỉ và quan trọng, thúc đẩy cho sự phát triển cả về quy mô và trình độ của thị trường bất động sản Việt Nam.
Dù vậy, với những hạn chế về “tính cách” (kỹ lưỡng, nguyên tắc), rất có thể vị thế của nhà đầu tư Nhật Bản sẽ có thể giảm sút trong tương lai so với các nhà đầu tư quốc gia khác, như Trung Quốc, vốn luôn và đang cho thấy sức mạnh ngày càng lớn của mình.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Dòng sản phẩm hoàn thiện nội thất Ocean Village tại Đảo Ngọc (Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng) sở hữu vị trí hiếm có khi phía trước là Công viên Bách Thảo, phía sau là VinWonders Hải Vân Bay 225ha, mở ra dư địa tăng giá trị bền vững cho bất động sản.
(VNF) - Trong 5 tuyến metro vừa được TP. Hà Nội khởi công ngày 22/6, tuyến số 8 và số 14 kết nối trực tiếp với khu Đông Thủ đô. Khi kỷ nguyên metro chính thức bắt đầu, Ocean City với nhà ga được quy hoạch ngay “ngưỡng cửa” không chỉ hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng thế kỷ mà còn đứng trước cơ hội được tái định vị trên bản đồ bất động sản Thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) -Sau nhiều năm đình trệ vì vướng mắc giải phóng mặt bằng, dự án nút giao Phạm Tu - đường 70 tại Hà Nội đang được tái khởi động với không khí thi công khẩn trương.
