Doanh nghiệp Nhật Bản trên thị trường bất động sản Việt Nam

Chậm rãi, chắc chắn

Người Nhật đã đầu tư vào Việt Nam từ trước năm 1975, sau đó rút đi trong khoảng 10 năm, và trở lại rất nhanh kể từ khi nước ta tiến hành Đổi mới. Trong số các lĩnh vực mà doanh nghiệp Nhật Bản rót vốn vào, bất động sản chiếm một vị trí đáng kể.

Theo ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA), doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào bất động sản Việt Nam bằng nhiều cách thức, hoặc trực tiếp làm chủ đầu tư, hoặc liên danh với doanh nghiệp trong nước, hoặc góp vốn làm cổ đông. Ngoài ra, còn có một cách khác là lập một pháp nhân tại Singapore, sau đó mới rót vốn vào.

“Sở dĩ có cách đi đường vòng như vậy là do giữa Nhật Bản và Singapore có thỏa thuận về thuế. Mặt khác, Singapore là trung tâm tài chính, trọng tài của khu vực, nên trong trường hợp có tranh chấp, công ty Singapore sẽ được tôn trọng, xử lý thuận tiện hơn.

Ngoài ra, phải thấy rằng, đầu tư là có vào, có ra, lập pháp nhân ở Singapore để còn chốt lãi, bởi Singapore là nơi dễ dàng chuyển cổ phần”, ông Vũ lý giải và cho rằng nếu như cộng vốn trực tiếp từ Nhật Bản và vốn từ Nhật Bản qua đường Singapore thì gần như Nhật Bản đứng thứ nhất về giá trị vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Cũng theo ông Vũ, doanh nghiệp Nhật Bản khá ưa thích các phân khúc: bất động sản công nghiệp (khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi) và mặt bằng bán lẻ. Khoảng 10 năm trở lại đây, doanh nghiệp Nhật Bản mới quan tâm nhiều tới phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn, đô thị cấp 2 do nhận thấy nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam lên cao và thu nhập người dân được cải thiện.

Trong khi đó, các phân khúc khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê ít được doanh nghiệp Nhật Bản để mắt tới mà nguyên nhân cơ bản là những phân khúc này rủi ro cao, thu hồi vốn chậm, thủ tục phức tạp.

Từ góc độ của một chuyên gia có thâm niên tư vấn, kết nối cho doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường bất động sản Việt Nam, ông Vũ nhìn nhận Nhật Bản có lợi thế rất lớn khi đầu tư vào nước ta. Một là về trình độ phát triển, vốn dĩ đã đi trước Việt Nam hàng chục năm, thậm chí cả trăm năm. Hai là vốn vay ở Nhật Bản rất rẻ, do lãi suất siêu thấp duy trì ổn định trong hàng chục năm qua.

Ở phía doanh nghiệp trong nước, các nhà đầu tư của Việt Nam cũng rất hứng thú với dòng vốn Nhật Bản, vì ít nhất 2 lý do. Một là dự án có “mác” Nhật thường bán rất chạy và giá cao hơn. Hai là doanh nghiệp Việt Nam sẽ nâng cấp được hệ thống của mình nhờ tuân theo các chuẩn mực của Nhật Bản.

Vì có lợi thế “trên cơ” như vậy nên các doanh nghiệp Nhật Bản thường rất “kỹ tính”, đưa ra những yêu cầu rất cao đối với đối tác Việt Nam, như về pháp lý dự án (phải đầy đủ, “sạch sẽ”), năng lực công ty (vững mạnh và không có “phốt”), quản trị minh bạch (nói không với tham nhũng), kiểm soát chặt chẽ dòng vốn…

Những điều này vừa là lợi thế song cũng là điểm hạn chế đối với doanh nghiệp Nhật Bản trên thị trường Việt Nam. Thực tế cho thấy có nhiều doanh nghiệp Việt Nam không chịu nổi “nhiệt” đã phải dừng quan hệ với doanh nghiệp Nhật Bản.

Có thể nói, những biểu hiện nêu trên đã khắc họa rõ nét đặc điểm nổi bật của nhà đầu tư Nhật Bản là chậm rãi, chắc chắn. Những đặc điểm này đã giúp doanh nghiệp Nhật Bản gần như không thua trong việc đầu tư, song cũng là yếu tố khiến họ chậm hơn các đối thủ từ Trung Quốc, Malaysia hay Singapore trong các phi vụ bất động sản ở Việt Nam.

Những nhà đầu tư điển hình

Khó có một thống kê đầy đủ về danh sách những doanh nghiệp Nhật Bản đang hoạt động trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, có một điều đáng chú ý là hầu hết “đại gia” bất động sản Nhật Bản đều ít nhiều có dính dáng tới việc tạo lập, mua bán chuyển nhượng dự án tại Việt Nam trong vài chục năm qua.

Cái tên đầu tiên phải kể đến là Sumitomo. Từ năm 1997, tập đoàn này đã đầu tư khu công nghiệp Thăng Long I tại Hà Nội với quy mô 273ha, sau đó là Thăng Long II (năm 2006, tại Hưng Yên, quy mô 346 ha) rồi Thăng Long III (năm 2015, tại Vĩnh Phúc, quy mô 213ha). Tổng mức đầu tư của 3 dự án khu công nghiệp này lên tới hơn 500 triệu USD, theo VnTPA.

Gần đây, hoạt động đình đám nhất của Sumitomo là hợp tác với BRG Group để phát triển dự án Thành phố thông minh tại huyện Đông Anh, TP. Hà Nội. Dự án này có quy mô 272ha, tổng mức đầu tư 4,2 tỷ USD, với hạng mục nổi bật là tòa tháp cao 108 tầng, là dự án lớn nhất của Sumitomo trên thị trường bất động sản Việt Nam và cũng là dự án đáng kể nhất trong đồ án quy hoạch trục Nhật Tân – Nội Bài, trục phát triển đô thị tương lai của Hà Nội. Hồi tháng 11/2023, dự án đã chính thức được triển khai xây dựng, sau nhiều năm giải phóng mặt bằng.

Cái tên thứ hai là Mitsubishi, “ông lớn” của xứ sở hoa anh đào hoạt động rất tích cực với các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở Việt Nam. Về bất động sản công nghiệp, từ rất sớm, Mitsubishi đã góp mặt trong VSIP.

Còn về nhà ở, dấu ấn nổi bật trên thị trường Hà Nội là năm 2016, Mitsubishi đã chi ra 290 triệu USD để hợp tác với Bitexco phát triển 240 căn nhà thấp tầng, 2 tòa cao tầng (1.036 căn hộ) trong dự án The Manor Central Park (Hà Nội). Năm 2021, Mitsubishi ký hợp tác toàn diện với Vinhomes, tham gia vào các phân khu The Origami và The Miyako thuộc Vinhomes Grand Park (TP. HCM) rồi Vinhomes Ocean Park (Hà Nội). Tập đoàn này cũng hợp tác với Phúc Khang tại dự án Diaomond Lotus Riverside (TP. HCM).

Với Nishitetsu Group, tập đoàn này đã thông qua công ty con là Nishi-Nippon Railroad (NNR) hợp tác với Nam Long để làm một loạt dự án tại khu vực miền Nam như: Mizuki Park, Flora Anh Đào, Fuji Residence, Kikyo Residence… sau đó là hợp tác với VSIP JSC để phát triển dự án nhà ở tại VSIP Hải Phòng.

Với tập đoàn Tokyu, dấu ấn trở nên rất đậm nét khi hợp tác với Becamex từ năm 2011 để cùng phát triển Tokyu Garden City theo hình mẫu khu đô thị Tokyu Tama Den-en Toshi tại Nhật Bản. Trong vòng 12 năm qua, Tokyu đã có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của bất động sản Bình Dương. Gần đây, Becamex – Tokyu (liên danh giữa Tokyu và Becamex) đã liên kết với một nhà đầu tư Nhật Bản khác là tập đoàn Phát triển đô thị NTT để xây dựng dư án Midori Park The Glory.

Với Marubeni, hoạt động gây chú ý nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam là cú bắt tay với tập đoàn Hưng Thịnh hồi tháng 7/2023. Theo đó, hai bên đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, với một dự án khởi đầu tại trung tâm hành chính mới của thành phố Thủ Đức, TP. HCM, có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng.

Một cái tên đáng chú ý khác là Kajima, những năm qua, tập đoàn này đã cùng với Indochina Capital kết minh thành liên danh Indochina-Kajima (tỷ lệ 50:50) để cùng đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Danh mục đầu tư bao gồm 2 mảng lớn là khách sạn (thương hiệu Wink), bất động sản công nghiệp (thương hiệu Core5).

Hiện, Wink đã có khách sạn tại TP. HCM, Đà Nẵng và dự kiến làm 20 khách sạn trong 5 – 7 năm tới. Với bất động sản công nghiệp, Indochina-Kajima đã khởi công Core5 tại Hải Phòng, Quảng Ninh; dự kiến sẽ có tổng cộng 8 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 670.000m2 diện tích cho thuê.

Với bất động sản trung tâm thương mại, cái tên nổi bật nhất là AEON Mall. “Gã khổng lồ” của Nhật Bản đã bước vào Việt Nam từ 2010 và có 7 trung tâm thương mại tại Việt Nam trong 13 năm qua, gồm: Tân Phú, TP. HCM (2014), Bình Dương (2014), Long Biên, Hà Nội (2015), Bình Tân, TP. HCM (2016), Hà Đông, Hà Nội (2019), Hải Phòng (2020) và Huế (khởi công tháng 2/2023).

Kế hoạch của AEON Mall là mở 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam (cho đến 2025), cùng với đó là 100 siêu thị tại Hà Nội. Ngoài những tên tuổi nêu trên, thị trường bất động sản Việt Nam còn ghi nhận rất nhiều tên tuổi khác tham gia nhưng ở mức độ nhỏ hơn, như: Maeda, những năm 2018 đã hợp tác với Thiên Đức phát triển dự án Waterina (quận 2, TP. HCM); Samty phát triển phân khu The Sakura tại Vinhomes Smart City (Hà Nội)…

Như vậy, có thể thấy, dấu ấn của các nhà đầu tư Nhật Bản trên thị trường bất động sản Việt Nam là rất đậm nét, dù cho có những giai đoạn trầm lắng hay những thương vụ đổ vỡ. Trải qua mấy chục năm, nhà đầu tư Nhật Bản là một trong những động lực bền bỉ và quan trọng, thúc đẩy cho sự phát triển cả về quy mô và trình độ của thị trường bất động sản Việt Nam.

Dù vậy, với những hạn chế về “tính cách” (kỹ lưỡng, nguyên tắc), rất có thể vị thế của nhà đầu tư Nhật Bản sẽ có thể giảm sút trong tương lai so với các nhà đầu tư quốc gia khác, như Trung Quốc, vốn luôn và đang cho thấy sức mạnh ngày càng lớn của mình.