Giá đất TP.HCM tăng tới 51 lần: 'Điều chỉnh tăng theo thị trường là tất yếu'

“Sốc” với các giá đất mới quá cao

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn các cơ quan Trung Ương và UBND TP.HCM về việc giá đất quá cao tại “Dự thảo bảng giá đất” và kiến nghị áp dụng sau 31/12/2025.

Theo đó, giá đất của “Dự thảo bảng giá đất” do TP.HCM ban hành tăng từ 10 – 20 lần so với giá đất của “Bảng giá đất hiện hành”, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần. Việc giá đất dự thảo là “khá sốc” với các giá đất mới quá cao, đồng thời địa phương không lấy ý kiến, thông tin rộng rãi cho người dân, doanh nghiệp biết và góp ý trước khi ban hành.

HoREA cho rằng, “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất) do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây. Mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế một số “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.

Chính vì tâm lý lo lắng về việc nộp tiền sử dụng đất sẽ tăng nhiều trong thời gian tới nên xuất hiện tình trạng vừa qua đã có rất đông người dân đăng ký xin cấp “Sổ đỏ” trước thời điểm 01/08/2024 để được nộp tiền sử dụng đất thấp hơn theo quy định hiện hành.

Mặt khác, mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có tác động đến chi phí đầu vào nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các KCN và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Việc này có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án NƠXH do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Bởi vậy, HoREA đề nghị tại thời điểm hiện nay TP.HCM chưa cần thiết ban hành “Dự thảo Bảng giá đất”, thay vào đó tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, từ nay đến năm 2025, TP.HCM cần tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” đối với đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp “Sổ đỏ”; người dân cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; người dân có nhu cầu “tách thửa” đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở; và đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản.

Tăng giá đất nhưng giảm tỷ lệ thu

Đồng quan điểm về giá đất mới quá cao, ông Nguyễn Văn Hà, ngụ tại huyện Hóc Môn cho hay, nghe thông tin giá đất dự kiến áp dụng điều chỉnh tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số nơi ở ngoại thành và vùng ven tăng đến 15 - 50 lần để về gần đúng với giá thị trường đang tạo áp lực lớn cho người dân có đất nông nghiệp như chúng tôi. Bởi không chỉ gia đình ông hiện vẫn đang nợ vài trăm triệu đồng tiền sử dụng đất mà vẫn còn nhiều hộ sinh sống trong khu vực cũng trong tình trạng tương tự.

“Thu nhập chỉ đủ sống qua ngày như hiện nay biết tìm đâu ra đủ tiền để trả được khoản nợ này”, ông Hà nói.

Ở góc độ khác, bà Lê Thị Bảy (ngụ tại huyện Củ Chi) cho hay, gia đình đang ở trên thửa đất đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục hiện vẫn chưa biết khi nào xong. Việc áp dụng giá mới quá cao e rằng gia đình sẽ không lo nổi”.

Bên cạnh những lo lắng về Dự thảo “Bảng giá đất quá cao”, một số ý kiến khác thể hiện quan điểm đồng tình, tuy nhiên tùy điều kiện mà cần xem xét điều chỉnh.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, tại những khu đất trung tâm hay vị trí “vàng” của thành phố đều không thuộc người dân mà dành cho các doanh nghiệp lớn, các nhà đầu tư địa ốc tiềm năng để có thể mua hoặc thuê bất động sản ở những khu vực đó nên sẽ cao. Vì vậy cần đấu thầu công khai, minh bạch để tiến sát với giá thị trường.

Bởi TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, có 2 loại giá là giá chính thức và giá thực tế. Trong đó, giá thực tế được xem là giá thỏa thuận, đàm phán giữa người mua và người bán với nhau, mà giá thực tế còn có thể vượt xa giá chính thức. Như vậy, nếu giá chính thức là hơn 800 triệu đồng/m2, thì có thể trong một vài trường hợp sau này, giá thực tế còn cao gấp 2-3 lần so với giá chính thức.

“Tôi cho rằng, quy định giá không được lên cao. Nhưng mà trong tương lai, giá thị trường nhà đất còn có thể cao hơn giá thực tế của nó", TS Hiếu nhận định.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM chia sẻ, trước đây khi bảng giá đất thấp, người dân than phiền chênh lệch địa tô "chảy" vào túi doanh nghiệp. Còn tăng quá cao thì người dân thiệt hại khi phải đóng tiền sử dụng đất và các loại thuế phí, thuế đất hằng năm rất cao. Do đó, điều chỉnh bảng giá đất tăng theo giá thị trường là điều tất yếu, để mọi thứ minh bạch, nhưng giảm tỷ lệ thu xuống.

Đại diện Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM cho hay, “Dự thảo Bảng giá đất” mới đang dần đưa giá đất từng bước sát với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch với các nhóm sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước và việc sử dụng đất sẽ tiết kiệm hơn. Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ có điều chỉnh các mức thu phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.