Giá đất mới ở TP.HCM: Mới bằng 70% thị trường, sẽ tiếp tục điều chỉnh

Tác động tích cực

Nếu so với Bảng giá cũ thì giá đất mới tại nhiều tuyến đường tăng từ 5 - 51 lần. Thông tin này đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều, băn khoăn, lo lắng, thậm chí có ý kiến cho rằng sẽ làm giá bất động sản (BĐS) TP.HCM sẽ tăng mạnh.

Tuy nhiên, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (TN&MT) cho biết, hiện nay thành phố đang áp dụng hệ sử dụng đất (hay còn gọi hệ số K). Theo Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây quy định, bảng giá đất không còn tính hệ số K nên địa phương buộc phải điều chỉnh. Luật cũng đã quy định, bảng giá mới phải có giá tái định cư nên cần thiết phải ban hành sớm để phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư các dự án trên địa bàn.

Theo dự thảo bảng giá đất mới, giá đất tại TP.HCM sẽ tăng từ 5 - 51 lần, cao nhất là tuyến đường Đồng Khởi với khoảng 810 triệu đồng/m2. Mức giá này được cho là đã cập nhật theo dữ liệu đầu vào, gần với giá giao dịch trên thị trường.

Đối với một số ý kiến cho rằng, việc bảng giá đất mới sẽ tác động làm tăng giá BĐS, đại diện Sở TN&MT cho rằng điều này không chính xác. Trước đây, giá giao dịch BĐS cao hơn nhiều so với bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ cập nhật theo giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai.

“Bảng giá đất mới sẽ phản ánh đúng và đủ giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, bước đầu, sở đưa ra mức giá tiệm cận với giá thị trường để sau đó còn điều chỉnh cho phù hợp”, vị đại diện này nói.

Sở TN&MT cũng khẳng định, Bảng giá đất điều chỉnh có tác động tích cực, nhất là cho thị trường BĐS. Một là, giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn. Hai là, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

Ba là, “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa theo nguyên tắc nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như đất hay giá hoặc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng), giao dịch thực” hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30 % giá trị thị trường, nên dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và nhà nước.

Trả lời về việc bảng giá đất điều chỉnh có tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư hay không, đại diện Sở TN&MT cho rằng giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó góp phần cải thiện môi trường kinh doanh đầu tư trên địa bàn thành phố. Đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm BĐS phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.

Đồng thời, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Sở cũng lưu ý, mức giá của Bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3 - 7 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường và hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.

Làm đúng quy trình

Trước đó, nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp BĐS lo ngại định giá đất không đúng và quá cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất thiếu cấu phần rất đáng kể trong bản kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao khiến giá nhà có chỉ có thể tăng, không thể giảm bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài, không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Ở góc độ khác, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holding cho rằng, Bảng giá đất mới sẽ tác động lớn nhất với người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhất là thực hiện các nghĩa vụ như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đối với doanh nghiệp, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Tuy nhiên, dù trực tiếp hay gián tiếp cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao sẽ khó thu hút đầu tư, làm cho đầu tư các dự án bị đội lên cao so với các nước trong khu vực.

Giải thích cơ sở cách tính Bảng giá đất điều chỉnh, Sở TN&MT cho biết, trình tự, thủ tục được thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 71 của Chính phủ quy định về giá đất, trong đó hai cơ sở dữ liệu chính về giải đáp được các cơ quan, đơn vị cung cấp. Một là, giá đất cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt và hai là, giá đất giao dịch thành công trên thị trường do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp.

Giải đáp về việc tại sao Sở TN&MT lấy ý kiến dự thảo điều chỉnh bảng giá đất chỉ trong vòng 09 ngày và sẽ áp dụng ngay, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT cho hay thành phố không làm riêng mà các tỉnh thành trên cả nước đều thực hiện. Sở thực hiện theo quy trình rút gọn, được UBND TP.HCM chấp thuận và đã đúng quy trình.

“Dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất. Luật quy định nên muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép. Dù thời gian ngắn, cấp bách nhưng không còn cách nào khác. Nếu không tham mưu để ban hành bảng giá điều chỉnh sẽ tắc nghẽn hết. Không thể chờ đến 01/01/2026", ông Thắng nhấn mạnh.