Gói 120.000 tỷ: Bà đỡ hay liều doping cho thị trường BĐS?

Một lối thoát?

Thượng tuần tháng 2/2023, tức sau 8 tháng kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng (nếu bắt đầu tính từ đầu quý III/2022), Ngân hàng Nhà nước đã nhóm họp với các doanh nghiệp bất động sản để bàn về một trong những vấn đề then chốt nhất đối với thị trường bất động sản là tín dụng. Hội nghị đã khép lại mà không có bất ngờ nào xảy ra. Tuy nhiên, trong vòng 10 ngày sau đó, lại có tới 2 bất ngờ xuất hiện.

Đầu tiên là Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô 110.000 tỷ đồng, theo hình thức tái cấp vốn, tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây. Hai là Ngân hàng Nhà nước cho biết nhóm “Big4” (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) đã thống nhất sẽ cung cấp một gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng, cũng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân trên thị trường từng thời kỳ.

Hai gói tín dụng được đề xuất liên tiếp chỉ trong vài ngày ngắn ngủi đã “gây bão” dư luận. Song, chỉ ít lâu sau đó, Bộ Xây dựng đã rút lại đề xuất của mình. Và trong Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ chỉ còn nhắc đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Việc đề xuất của Bộ Xây dựng bị hủy bỏ, xem chừng không có gì đáng ngạc nhiên, bởi tài khóa hiện nay không đủ sức để hỗ trợ cho một chương trình khổng lồ như vậy. Với gói 120.000 tỷ đồng, gói này do các ngân hàng thương mại tự cân đối nên tính khả thi cao hơn. Nhưng cũng vì các ngân hàng tự cân đối nên hầu như cũng không có sự ràng buộc nào về mặt thực thi cả, đó chính là vấn đề lớn mà thị trường, sau những phút giây hồ hởi ban đầu, đang đặt ra: bao giờ gói này được triển khai, triển khai như thế nào (cơ chế, điều kiện, đối tượng, thủ tục, tiến độ…). Tiếc thay, tới giờ mọi chuyện vẫn đang là dấu hỏi.

Câu chuyện của hai gói hỗ trợ tín dụng nói trên cho thấy một điều: dường như việc đề xuất tín dụng hướng tới nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời điểm này mang ý nghĩa của một lối thoát, hơn là một chiến lược. Bởi kể từ sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, đến nay là 7 năm, đã không có một gói hỗ trợ quy mô lớn nào tiếp thêm động lực cho thị trường nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dù cho đây luôn là phân khúc có nhu cầu cao nhất và luôn “đói” cung trầm trọng. Nếu thực sự xem nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là nền tảng của thị trường bất động sản, các biện pháp hỗ trợ đã được triển khai từ sớm hơn, chứ không phải đợi đến bây giờ.

Thực tế cũng cho thấy, sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015 – 2018 là do sự phát triển mạnh mẽ của nhà ở thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng, chứ không phải nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cho đến hiện nay, khi nhà ở thương mại tắc nghẽn pháp lý, bất động sản nghỉ dưỡng “chết” thanh khoản, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mới được nhắc đến như một “cứu tinh” cho thị trường.

Hiệu quả tới đâu?

Nhìn ở bình diện vĩ mô, khủng hoảng của thị trường bất động sản là sự nối tiếp của khủng hoảng thị trường trái phiếu. Các phân khúc bất động sản bị khủng hoảng là bất động sản thương mại và bất động sản nghỉ dưỡng. Các doanh nghiệp phát triển các phân khúc này đang chịu cảnh “đói khát” về vốn, căng thẳng về dòng tiền. Đây mới là trọng tâm cần tháo gỡ tại thời điểm hiện tại để tránh những cú sụp đổ có thể gây chấn động thị trường chung. Đó cũng là lí do có bên đề xuất cho các doanh nghiệp bất động sản thương mại tham gia vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ thanh khoản cho các đơn vị này.

Với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, thị trường này cũng “đói” vốn nhiều năm, song tình trạng không ở mức độ nguy cấp. Việc phát triển thị trường này là bài toán dài hơi, thực hiện trong nhiều năm, chứ không thể hoàn thành trong một sớm, một chiều, càng không phải chỉ bơm vốn là giải quyết được.

Xét riêng ở khía cạnh vốn, có thể thấy mặc dù gói 120.000 tỷ đồng đã hỗ trợ lãi suất 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay thông thường, song ý nghĩa của mức hỗ trợ lãi suất này là không lớn. Thừa nhận rằng với doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bớt được 1 đồng lãi vay cũng là đáng quý, nhưng với người mua, câu chuyện lại hoàn toàn khác. Gói 30.000 tỷ đồng sở dĩ tạo ra ảnh hưởng rất lớn, bởi gói này hỗ trợ lãi suất rất đáng kể, người mua nhà chỉ phải trả mức lãi vay 5% - 6%. Còn gói 120.000 tỷ đồng chỉ giảm lãi vay 1,5% - 2% so với lãi vay thông thường, đồng nghĩa người mua vẫn phải chịu lãi vay rất cao. Điều đó làm hạn chế số người mua có thể tiếp cận gói vay này, bởi đa phần người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là người thu nhập thấp. Đây chính là nguyên do của việc kể từ sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường nhà ở xã hội trở nên đìu hiu, vắng lạnh.

Vốn không phải tất cả

Thực trạng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chậm phát triển không chỉ bởi “đói” vốn mà còn do những vướng mắc trong thủ tục. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá thủ tục pháp lý, điều kiện triển khai dự án nhà ở xã hội hiện nay còn bó chặt hơn cả nhà ở thương mại trên nhiều khía cạnh, đơn cử là quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án.

Cụ thể, khoản 3, Điều 56, Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ có 4 loại đất phát triển nhà ở xã hội gồm: chủ đầu tư được nhà nước giao/cho thuê đất; chủ đầu tư sử dụng “quỹ đất 20%” trong dự án nhà ở thương mại; chủ đầu tư phải có “đất ở hợp pháp”. Như vậy, nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở (mua gom đất) sẽ không được làm nhà ở xã hội, bất chấp đã thỏa mãn điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở (chỉ cần có quyền sử dụng đất là có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội).

Chính tình trạng các quy định “đá” lẫn nhau ngay trong Luật Nhà ở 2014 đã khiến nhiều địa phương không phê duyệt dự án nhà ở xã hội. So sánh với điều kiện làm dự án nhà ở thương mại (chỉ cần có một phần đất ở và một phần đất khác, phù hợp với quy hoạch) thì có thể thấy điều kiện làm nhà ở xã hội (100% đất ở) còn khó khăn hơn, làm nản lòng các nhà đầu tư nhà ở xã hội.

Ngoài vấn đề trên, việc phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn, “nghịch lý” khác về mặt pháp lý, khiến phân khúc này lâu nay trở thành điểm nghẽn của thị trường nhà ở. Để giải quyết các khó khăn này, thời gian phải tính bằng năm chứ không thể trong một vài tháng. Chính vì vậy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rót vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có thể tạo tâm lí tích cực, khơi dậy niềm tin và góp một phần sức lực cho thị trường bất động sản, nhưng không phải là “cây đũa thần” có thể giúp thị trường ra khỏi khủng hoảng như hiện nay.