ĐBQH Lê Thanh Vân: 'Bắt đúng bệnh, chữa đúng thuốc' để thị trường BĐS vận hành đúng hướng

- Ông từng nhận định, cần phải chỉ ra đúng nguyên nhân dẫn tới những trồi sụt, nóng lạnh thất thường trên thị trường BĐS ở diện rộng mới có thể trị dứt điểm bệnh. Vậy nguyên nhân “gây bệnh” là gì? 

ĐBQH Lê Thanh Vân: Có 5 nguyên nhân: thứ nhất là vai trò dẫn dắt của nhà nước trong thứ tự ưu tiên các phân khúc thị trường chưa tốt; thứ hai là các quy định của pháp luật bị phân hóa, thiếu nhất quán; thứ ba là cơ chế tài chính, tín dụng chưa phù hợp; thứ tư là lợi ích các bên chưa sòng phẳng (chưa kể tham nhũng, tiêu cực); thứ năm là tâm lý đám đông đầu tư vào BĐS.

- Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. HCM cho hay, thị trường BĐS bộc lộ nhiều bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, cơ cấu hàng hóa chưa hợp lý, thừa sản phẩm hạng sang, hạng cao cấp,  thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho người nghèo. Liệu đây có phải là bức tranh phản ánh vai trò dẫn dắt của nhà nước trong thứ tự ưu tiên các phân khúc thị trường chưa tốt?

Chính xác! Tại TP. HCM, trung tâm kinh tế của cả nước với lượng dân số lên tới hơn 12 triệu người, vậy mà những năm qua, điệp khúc "khát" nhà ở vừa túi tiền, "khát" nhà ở xã hội vẫn tiếp diễn. Các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thực hiện rất chậm chạp.

Hãy xem, hiện tại nếu muốn mua chung cư ở tận Bình Tân, Bình Chánh, cách quận 1 tới 15km, giá cũng đã lên tới 45 triệu đồng/m2 rồi. Nếu vì con cái đang đi học ở khu trung tâm, vì đang còn đi làm ở các quận gần hơn một chút thì người mua phải chịu giá 60-90 triệu đồng/m2, mà đó cũng chỉ gọi là chất lượng khá thôi, chưa thể gọi là cao cấp. Vậy làm sao thu nhập của cán bộ công nhân viên, vợ chồng trẻ mua nổi nhà!

Trong khi các chủ đầu tư ca thán do đủ thứ quy trình, thủ tục pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất cho nhà ở xã hội rắc rối, khó làm thì cơ quan quản lý vẫn đổ lỗi cho nhau. Bộ Xây dựng đổ lỗi vướng mắc thuộc chính quyền địa phương, nào là chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng, nào là chưa bố trí qũy đất từ việc sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong dự án đô thị để đầu tư dự án nhà ở xã hội. Các địa phương lại đổ lỗi do vướng mắc "chồng chéo" luật, khan hiếm vốn đầu tư. Đó là chưa kể người Việt ta rất ưa chuộng nhà liền thổ, dù nhỏ nhưng gắn với tý mặt đất cũng thích, thì thị trường lại thiếu trầm trọng loại nhà liền thổ, trong khi tư nhân thì phân lô bán nền đầy ra, đẩy giá "lướt sóng", vi phạm các quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp, tranh chấp khiếu kiện... 

Nói thẳng ra, để dẫn dắt cho các phân khúc của thị trường BĐS, không thể thiếu vai trò của nhà nước. Nhà nước có hai chức năng cơ bản. Chức năng điều khiển là duy trì và trọng tài với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS. Chức năng thứ hai là phát triển, thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia... của các doanh nghiệp BĐS nhà nước.

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch... nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội.

Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS có nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà.

Nhiều doanh nghiệp BĐS của nhà nước cũng không phát triển nổi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người nghèo, thậm chí có quỹ đất còn chờ đợi xin chuyển mục đích sử dụng sang sản phẩm cao cấp.

Nhìn thẳng, nói thẳng thì mô hình quản lý, vận hành thị trường BĐS không chuyên nghiệp. Hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành khác một chút. Có cơ quan thì quản lý quỹ đất, có bộ thì quản lý tài sản trên đất nên rất khó làm.

- Nếu nhìn từ góc độ các doanh nghiệp BĐS, ông có thể chỉ ra một vài nguyên nhân căn cơ khiến doanh nghiệp dù không muốn nhưng cũng phải chịu sự bất ổn của thị trường không?

Có đấy, nhiều doanh nghiệp BĐS “đứng hình” thậm chí có nguy cơ phá sản còn do dự án nằm trên giấy quá lâu, trong khi vay vốn ngân hàng, gánh nợ lãi mẹ đẻ lãi con mà hồ sơ, thủ tục pháp lý còn nằm ì ra tại các “cửa”, chưa biết đến bao giờ mới “ra hàng” nổi.

Nguyên nhân chính là vì các quy định của pháp luật cho lĩnh vực BĐS bị phân hóa và thiếu nhất quán. Mới đây, tiến hành rà soát hơn 20 luật cùng hàng chục văn bản dưới luật, nhận diện những điểm mâu thuẫn, chồng chéo, giữa các quy định trong các luật, mà VCCI đã nhận tới 333 kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội... trong đó phần lớn là liên quan tới lĩnh vực BĐS.

Một dự án đầu tư trong BĐS sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy… Từ tổng hợp ý kiến, rà soát, VCCI đã chỉ ra hàng chục điểm chưa rõ ràng, không nhất quán khiến cho quy trình triển khai dự án bị kéo dài, thậm chí là đình trệ, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp.

Từ góc độ của các nhà quản lý, cũng nhận thấy rõ sự lúng túng của các cơ quan thực thi khi gặp phải những quy định chồng chéo này: nếu thực hiện linh hoạt tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thì sẽ có nguy cơ trái luật, nhưng nếu thực hiện theo đúng quy định thì quy trình trở nên rất rắc rối, kéo dài và thậm chí không thể thực hiện được.

Nhiều cơ quan thực thi cấp địa phương đang phải đối mặt với sức ép của việc cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tuy nhiên lại “bất lực” vì sự thiếu thống nhất giữa các quy định của pháp luật.

- Hiện nay vốn BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn huy động phát hành trái phiếu, nguồn vốn khác chỉ chiếm 15% - 30% và chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Cơ cấu tín dụng như vậy có phải là nguyên nhân chính khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, thưa ông? 

Vốn cho BĐS cần trung và dài hạn trong khi nguồn vốn tín dụng huy động lại ngắn hạn, bởi vậy cần những giải pháp căn cơ hơn. Cũng cần nói thêm vốn vay cho các dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế.

Chúng ta cũng chưa ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau, không hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt lại khó khăn.

Việc thổi giá sản phẩm, nhằm thổi giá trị tài sản để thế chấp ngân hàng huy động trái phiếu, huy động vốn diễn ra trong năm 2022 cũng cho thấy một bất cập là mở rộng tín dụng chưa đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay còn lỏng lẻo, không đảm bảo đúng mục đích, nguy cơ nợ xấu phát sinh. Điều này gây ảnh hưởng cả những doanh nghiệp BĐS làm ăn đàng hoàng.

- Trong 5 nguyên nhân khiến thị trường BĐS nóng-lạnh thất thường, ông có thể phân tích rõ hơn về nguyên nhân do lợi ích các bên chưa sòng phẳng (chưa kể tham nhũng, tiêu cực)? 

Tôi muốn nhấn mạnh tới quá trình thu hồi đất bộc lộ nhiều hạn chế, khó khăn, bất cập, gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị có chiều hướng gia tăng và diễn biến phức tạp hơn. Nếu giải quyết sớm được vấn đề này thì doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng sẽ không thiếu quỹ đất, cung luôn đủ cầu.

Phát triển lành mạnh và bền vững chỉ khi lợi ích của các bên phải sòng phẳng, sẽ không phải giành giật nhau chạy dự án, đền bù rẻ mạt cho người dân xong thì bán “lướt sóng” ngay giữa các chủ đầu tư. Giá đền bù thấp, chủ đầu tư mua lại dự án, tính toán chán rồi lại phải bán giá cao. Nhiều chủ đầu tư mua sang tay dự án xong cũng chưa chắc triển khai nổi vì có khi chỉ còn chục hộ dân thôi mà đền bù cũng không xong. Đây là một thực tế cần nhà nước tập trung sức lực để giải quyết căn cơ.

- Vậy theo ông, người dân có thể trông vậy vào các giải pháp căn cơ nào nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS bền vững, đi đúng hướng?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặc biệt nội dung liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất là nhóm vấn đề trọng tâm nhất. Nếu xử lý được vấn đề khó, phức tạp này thì sẽ trị được căn bệnh trầm kha nóng-lạnh, lệch cung cầu của thị trường BĐS.

Một trong những chính sách sẽ tác động lớn nhất đến thị trường địa ốc là việc Chính phủ bỏ khung giá đất, sẽ từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Khâu đền bù giải tỏa sẽ thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy các dự án hạ tầng, khu đô thị trọng điểm, đáp ứng lượng cầu đang rất nóng như hiện nay.

Cơ chế xác định giá đất cũng được quy định chặt, sẽ không có chuyện định giá thấp gây thu thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng và gây nên bức xúc của người dân khi thu hồi làm dự án BĐS. Luật sẽ quy định lại cách tổ chức định giá đất khách quan, minh bạch phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Về hội đồng thẩm định giá đất, đảm bảo tính độc lập, tính chuyên môn nghiệp vụ của hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan định giá, cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan.

Luật BĐS cũng giúp các chủ đầu tư BĐS cũng có lợi ở khía cạnh thuế phí. Lý do là ở các dự án thương mại, trước đây chủ đầu tư thường đền bù cho người dân theo giá thị trường. Nhưng chi phí đền bù này chưa được phản ánh đầy đủ vào công thức tính nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách nhà nước khi quyết toán và thường chỉ bằng 20% số tiền thực bỏ ra.

Vì vậy, nếu khoản chi phí này được thừa nhận hợp lý hơn, số tiền mà chủ đầu tư nộp cho nhà nước sẽ giảm đi đáng kể, chi phí đầu vào thấp đi thì hy vọng giá bán sản phẩm sẽ mềm hơn.

Dẫu vậy, bên cạnh sửa đổi Luật Đất đai thì các doanh nghiệp BĐS cần được hỗ trợ một số giải pháp để giảm thiểu rủi ro hiệu ứng “domino”. Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn; rất cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho lĩnh vực BĐS, ví dụ như quỹ đầu tư phát triển nhà ở;

Đặc biệt, cần chuẩn hóa năng lực trên diện rộng của các cơ quan quản lý thị trường này cũng như các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thì mới giải quyết căn bệnh nóng-lạnh thất thường, giá cả nhiều biến động, gây ảnh hưởng tới tâm lý của người dân cũng như tránh tạo bất ổn cho nền kinh tế.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!