Hết ‘hiệu ứng’ Vingroup, thị trường căn hộ TP. HCM lại lặng sóng

Thị trường căn hộ cuối năm suy giảm

Theo JLL, quý III/2019 có thể xem là quý đặc biệt của thị trường căn hộ TP. HCM khi có tới 10.000 căn được tung ra thị trường từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park (của Vingroup).

Tuy nhiên, sau quý đặc biệt này, thị trường đã trở lại yên lặng với chỉ 3.600 căn chính thức mở bán vào quý IV. Nguyên nhân chính vẫn là do quá trình phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn.

Tính cả năm 2019, lượng mở bán chính thức tại thị trường TP. HCM đạt gần 30.000 căn, thấp hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với năm cao điểm 2017.

Mặc dù nhu cầu vẫn duy trì tốt nhưng lượng bán trong quý IV đã giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung mới hạn chế.

Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200 -1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019.

Về giá bán, trong quý IV, mức giá trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục, gần 2.900 USD/m2 , tăng 78,2% theo năm và 39,8% theo quý.

Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do hai nguyên nhân. Một là các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình. Hai là các nhà đầu tư có dự án được tung ra trong quý này cũng tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, sự thay đổi mắt xích trên các dự án hiện hữu được ghi nhận ở mức 22,9% theo năm và 1,7% theo quý, nhờ nhu cầu được duy trì ở mức cao.

Nhận định về triển vọng thị trường, JLL cho rằng nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư, có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây.

JLL dự báo khoảng 30.000 - 35.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính.

“Cần lưu ý rằng nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do chính phủ kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng”, JLL nhận định.

Thị trường nhà liền thổ: Lượng bán ra thấp kỷ lục

Đối với thị trường nhà liền thổ, báo cáo của JLL cho hay quý IV chỉ ghi nhận 147 căn được mở bán mới. Nguồn cung hạn chế này là do sự trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Tổng lượng bán ra đạt 186 căn trong quý IV đã tạo nên mức thấp kỷ lục mới kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014.

Tuy nhiên, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà liền kề bình dân có khoảng giá từ 170.000-250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỷ đồng/căn) vẫn còn cao, chiếm hơn 70% số căn được bán trong quý IV. Người mua để ở là đối tượng chính trong những dự án này, vì đa phần các dự án chào bán trong quý này đều đã gần hoàn thành và không còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Giá bán sơ cấp trong quý IV đạt 4.629 USD/m2 đất, tăng 24,7% theo năm, với thay đổi mắt xích trên giá của các dự án hiện hữu dao động từ 5%-10% theo năm.

Trong khi đó, giá bán nhà liền kề quý này giảm nhẹ do các dự án có vị trí ngày càng xa trung tâm, còn giá bán của loại hình biệt thự vẫn tăng mạnh nhờ sự khan hiếm nguồn cung.

Về triển vọng thị trường, JLL dự báo một lượng lớn nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ đến từ các dự án quy mô lớn là Vinhomes Grand Park ở quận 9, Zeitgeist ở huyện Nhà Bè và Vạn Phúc City ở quận Thủ Đức, tạo nên một bức tranh thị trường tươi sáng hơn, với hơn 2.000 căn mở bán trong năm 2020.

“Tâm lý thị trường dự kiến vẫn duy trì ở mức tốt, cùng với nguồn cung hạn chế sẽ khiến giá bán tiếp tục tăng”, JLL nhận xét.