Thiếu tiền mặt, trái phiếu quy đổi ra sản phẩm
Theo FiinRatings, đến hết tháng 10/2022, có hơn 896.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính và có khoảng 445.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu bất động sản, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ hiện đang lưu hành. Trong tháng 10, giá trị trái phiếu mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 1.023 tỷ đồng, trong đó, các doanh nghiệp bất động sản mua lại đạt 2.230 tỷ đồng.
Tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Điều này cho thấy, động thái rút trước hạn của nhà đầu tư và doanh nghiệp mua lại trái phiếu đã phát hành làm giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, để có kết quả trên, ngoài các giải pháp tái cấu trúc nợ trái phiếu trong giai đoạn “khát vốn” hiện nay như: thương thảo gia hạn kỳ hạn trái phiếu, chuyển đổi thành hợp đồng vay với lãi suất mới hay thành cổ phiếu của chủ đầu tư… thì phương án quy đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản đang được nhiều lựa chọn.
Trên thực tế, giải pháp này đã được một số nước khu vực Đông Á triển khai khi nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành trái phiếu tự nguyện thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ. Tuy nhiên doanh nghiệp sẽ phải kèm các chính sách ưu đãi để nhà đầu tư thấy có lợi ích khi quyết định thực hiện.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Nhưng doanh nghiệp cần nghiên cứu chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện được giảm giá.
Việc này có lợi cho nhà đầu tư khi được mua hàng có giá rẻ hơn hẳn giá niêm yết, cùng tâm lý e ngại tính thanh khoản của trái phiếu trong thời điểm hiện nay được giải tỏa. Đặc biệt, niềm tin được củng cố khi được cam kết mua lại bất động sản, nhà đầu tư xem như là giải pháp tối ưu nhất.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc quy đổi này là hợp pháp theo cách thức thỏa thuận trao đổi hàng hóa, vừa “đẩy” được lượng hàng tồn kho, vừa giải được bài toán mua lại trái phiếu trước kỳ hạn nhằm giải quyết dòng vốn và các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi quy định mới...
Chuyên gia FiinRatings cho rằng, đây là dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bất động sản bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn, trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.
Cảnh báo những rủi ro cho trái chủ
Là 1 một trong 3 phương án được FiinRatings đề xuất cho việc tái cấu trúc nợ trái phiếu, quy đổi sang sản phẩm của chính doanh nghiệp bất động sản đang được đánh giá có kết quả khá khả quan. Hình thức này phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Trái chủ có thể đồng tình với giải pháp này, nhất là đối với các trái phiếu có khả năng mất thanh khoản trong thời gian sắp tới.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần nhắc các rủi ro có thể xảy ra. Về hồ sơ pháp lý, nhiều dự án bất động sản hiện nay chưa có hợp đồng mua bán nhà ràng buộc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, được “hợp thức hóa” bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Bởi vậy, nếu có tranh chấp trong tương lai, rủi ro nhà đầu tư có thể “mất trắng” khi các hình thức hợp đồng này vô hiệu.
Mặt khác, một số dự án hiện vẫn còn nằm trên giấy hoặc đã ngừng thi công trong thời gian dài vì nhiều nguyên nhân, không xác định được cụ thể khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc không có bảo lãnh bàn giao của ngân hàng cũng là rủi ro cho trái chủ khi thực hiện chuyển đổi...
Nhà đầu tư bị "chôn vốn" khi dự án đình trệ thi công nhiều năm
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinRatings lưu ý nhà đầu tư khi chuyển đổi trái phiếu cần quan tâm pháp lý của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai thế nào và dự kiến khi nào có giá trị sử dụng hoặc giá trị thương mại.
Luật sư Phạm Thanh Dạ Quỳnh, Đoàn luật sư Hà Nội cũng cho biết, việc "hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Bởi lẽ, sản phẩm bất động sản được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác.
Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, tiến độ bàn giao sản phẩm theo thỏa thuận là khả thi, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị. Tất nhiên, với việc thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng trầm lắng, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.
Tags:
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Ngày 25/4, Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) đã tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 (AGM 2026) tại Hà Nội, thông qua toàn bộ tờ trình về hoạt động kinh doanh và bầu HĐQT nhiệm kỳ mới.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn giằng co, khi các động lực về nguồn cung vẫn thúc đẩy xu hướng tăng trưởng trong khi lãi suất neo cao kéo thanh khoản đi lùi và tạo nhịp giảm giá cục bộ. Trong bối cảnh “tranh tối tranh sáng” như vậy, việc nhận diện cơ – nguy trở thành then chốt để tránh rủi ro và đạt được hiệu quả trong đầu tư.
(VNF) - TP. HCM vừa có báo cáo cập nhật, liên quan đến nguồn thu từ đất giai đoạn 2026 – 2030 với tổng doanh thu dự kiến lên đến 616.879,5 tỷ đồng.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng thông báo dự án xây nhà ở chung cư thương mại tại đảo Vũ Yên của Vingroup đủ điều kiện huy động vốn theo quy định.
(VNF) - Ngày 25/4, Vinhomes chính thức ra mắt dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long – siêu đô thị biển có quy mô hơn 6.200ha tại Hạ Long, Quảng Ninh. Đây là dự án đô thị lớn thứ hai của Vingroup, chỉ sau khu đô thị thể thao Olympics.
(VNF) - Giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang, vượt xa TP.HCM với mức chênh lệch ngày càng lớn trong quý I/2026, trong khi lượng giao dịch lại sụt giảm rõ rệt, phản ánh áp lực giá cao đang khiến thị trường dần chững lại dù nguồn cung tương lai vẫn ở mức lớn.
(VNF) - Khu đất "Cao Xà Lá" trên đường Nguyễn Trãi (TP Hà Nội) có tổng diện tích khoảng 11ha, dự kiến sẽ được xây dựng các tòa nhà cao tầng từ 43 đến 46 tầng.
(VNF) - Nhiều cơ sở nhà, đất công dôi dư đang xuống cấp sau thời gian bỏ hoang sẽ được Đà Nẵng cho thuê hoặc bố trí sử dụng trong thời gian tới.
(VNF) - Chính sách giảm tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 được đánh giá là bước điều chỉnh cần thiết nhằm tháo gỡ gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại một số địa phương cho thấy, từ quy định đến thực thi vẫn tồn tại khoảng cách lớn.
(VNF) - Tại đại hội đồng cổ đông thường niên, lãnh đạo Vinpearl (HoSE: VPL) cho biết năm 2026 sẽ đẩy mạnh mở rộng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển thêm các điểm đến mới và đa dạng thị trường khách quốc tế.
(VNF) - Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể được miễn giấy phép xây dựng khi lựa chọn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng theo quy định, thay vì thực hiện thủ tục cấp phép như thông thường.
(VNF) - Luật Công chứng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tiếp tục quy định việc công chứng giao dịch bất động sản theo phạm vi tỉnh, thành phố nhằm bảo đảm an toàn pháp lý. Tuy nhiên, quy định này sẽ từng bước được nới lỏng theo lộ trình, tiến tới không phụ thuộc địa giới hành chính khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện.
(VNF) - Hà Nội, ngày 23/04/2026 – Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ - chủ đầu tư dự án Vinhomes Green Paradise và IHG Hotels & Resorts (IHG) – tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới đã ký kết thỏa thuận hợp tác nhằm đưa các thương hiệu khách sạn của IHG tới Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP.HCM).
(VNF) - Đà Nẵng đưa ra đấu giá khu đất thực hiện dự án Tổ hợp công trình phục vụ Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư gần 11.000 tỷ đồng.
(VNF) - Năm 2026, ban lãnh đạo Công ty cổ phần phát triển bất động sản Văn Phú (mã chứng khoán: VPI) sẽ tập trung nguồn lực tăng tốc bán hàng, đẩy nhanh tiến độ thi công tại các dự án cốt lõi như Vlasta Premier – Phú Thuận, Vlasta – Thủy Nguyên, Vlasta Premier – Phú Hội... qua đó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận trước và sau thuế cả năm ở mức 900 tỉ đồng và 720 tỉ đồng.
(VNF) - Dự án Ecohome Hòa Hiệp tại phường Hải Vân và phường Liên Chiểu (TP. Đà Nẵng) tiếp tục mở bán 787 căn hộ nhà ở xã hội, giá 20,8 triệu đồng/m².
(VNF) - Bà Trần Mai Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) cho biết 2025 là năm bứt phá khi ghi nhận kết quả tích cực trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động. Đây là nền tảng để công ty tiếp tục vươn lên trong năm 2026.
(VNF) - Sau khi hoàn thành, dự án Động Lực Tower sẽ gặp không ít khó khăn khi mà Hạ Đình là con phố nhỏ hẹp và là “điểm đen” về tắc nghẽn giao thông.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Sau hơn một năm khởi công, dự án cầu đi bộ vượt sông Sài Gòn đang bước vào giai đoạn thi công cao điểm với nhiều hạng mục quan trọng dần hoàn thiện, tạo hình rõ nét cho một công trình được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc mới của TP. HCM.
