HoREA muốn ‘xét lại’ thời hạn sử dụng đất của dự án bất động sản

Theo HoREA, khoản 8, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

HoREA cho rằng quy định này có nhiều bất hợp lý, gây cản trở cho các nhà đầu tư cũng như đối với thị trường M&A, thị trường bất động sản.

Cụ thể, hầu hết các dự án bất động sản sau khi đã có mặt bằng sạch, quy hoạch chi tiết 1/500 thì UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (thường là 50 năm). Sau khi có quyết định này, chủ đầu tư sẽ tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hoàn thành toàn bộ thủ tục này, chủ đầu tư mới có thể bắt tay vào xây dựng. Tính trung bình, từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi đưa dự án vào hoạt động, chủ đầu tư mất khoảng 3 năm.

Như vậy, chiếu theo quy định nêu trên, thực tế các dự án chỉ còn thời hạn sử dụng đất là 47 năm. Như vậy chủ đầu tư dự án bất động sản đang phải “chịu thiệt thòi”.

Một khía cạnh khác được HoREA nêu ra là trong giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng, có hàng trăm dự án bị “đắp chiếu” trong nhiều năm trời. Đến khi được “giải cứu”, thời hạn sử dụng đất của các dự án này đã bị giảm đi đáng kể, gây thiệt hại cho chủ đầu tư mới, các nhà đầu tư thứ cấp cũng như khách hàng.

HoREA cũng chỉ ra rằng trong trường hợp dự án bất động sản là tài sản bảo đảm được ngân hàng phát mại, việc thời hạn sử dụng đất bị suy giảm sẽ khiến giá bán giảm theo. Ví dụ như tòa tháp Saigon One Tower (quận 1, TP. HCM), khi VAMC đem bán đấu giá thời hạn sử dụng đất chỉ còn 40 năm, giá khởi điểm là 6.110 tỷ đồng.

“Nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án  đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay, sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn”, HoREA lập luận.

Hiệp hội cũng phản bác quan điểm nếu thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Bởi theo hiệp hội, việc chậm triển khai dự án trước hết sẽ gây thiệt hại cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ... Do đó, hiệp hội cho rằng quan điểm nêu trên là không thỏa đáng.

HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" và cho bổ sung nội dung "hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh" vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, theo hướng: "8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".