HUD: 'Ông lớn" khai mở thị trường bất động sản Việt Nam

Sự ra đời “lịch sử”

35 năm về trước, đúng dịp kỷ niệm ngày giải phóng Thủ đô (10/10/1989), Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 843/BXD-TCLĐ về việc thành lập Công ty Phát triển nhà và đô thị (tiền thân của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - HUD), trên cơ sở sắp xếp lại bộ máy tổ chức của Ban quản lý công trình nhà ở đường 1A. Từ đây, một doanh nghiệp mới của ngành xây dựng được hình thành.

HUD ra đời vào thời điểm đất nước bắt đầu công cuộc đổi mới. Trong lĩnh vực nhà ở, nhà nước từng bước xóa bỏ bao cấp về nhà ở và áp dụng chính sách đưa giá nhà vào lương. Để cải thiện điều kiện ở của nhân dân, nhà nước thực hiện chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, trong đó phổ biến theo hình thức chia đất theo lô cho dân tự xây dựng nhà ở.

Chủ trương này bước đầu đã mang lại một số kết quả trong việc cải thiện về chỗ ở cho nhân dân, tuy nhiên cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề. Đó là sự phát triển của đô thị mang tính tự phát, manh mún và phân tán, quy hoạch bị phá vỡ, hệ thống hạ tầng trở nên quá tải và không đáp ứng được nhu cầu.

Trên thực tế, lượng nhà ở đô thị hàng năm trong những năm 90 của thế kỷ trước tăng lên không nhiều. Theo thống kê, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các đô thị lớn khi đó ở mức thấp, dưới 5 m2/người, thậm chí có nhiều khu vực chỉ đạt 2 m2/người. Chỉ tiêu cây xanh đô thị tính trên đầu người cũng rất thấp so với các nước trong khu vực.

Đối với các dự án phát triển và kinh doanh bất động sản, đất là yếu tố đóng vai trò quyết định, nhưng Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 chưa quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đô thị, khung giá đất để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và xác định tiền sử dụng đất do các địa phương ban hành thường chậm và không phù hợp với tình hình thực tế.

Khi thực hiện các dự án phát triển đô thị, các doanh nghiệp còn gặp khó khăn nhất trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sự chênh lệch về điều kiện hạ tầng trong và ngoài hàng rào dự án. Vốn đầu tư cũng là một vấn đề mà các chủ đầu tư khi đó phải đối mặt vì năng lực về tài chính đều hạn chế, nhiều đơn vị không thể triển khai dự án một cách đồng bộ theo quy hoạch mà chỉ thực hiện cuốn chiếu, theo khả năng thực tế của từng doanh nghiệp.

Đặc biệt, Hà Nội ngày ấy, khi nhắc đến chung cư là chỉ nghĩ đến những khu tập thể 5 tầng như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Văn Chương, Thanh Xuân… được xây dựng trong thời kỳ bao cấp, mức độ hoàn thiện đơn sơ, các căn hộ có diện tích nhỏ và được bố trí bất hợp lý.

Hơn nữa, hầu hết các khu chung cư đều không có sự quản lý nên các gia đình tự ý cơi nới lấn chiếm đất và không gian công cộng, đua ban công, lồng sắt... Nhiều khu chung cư cũ thậm chí bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Chính vì vậy, đã tồn tại một tâm lý không dễ xóa bỏ trong đông đảo người dân là “e ngại, không muốn sống trong các chung cư”.

Do có những khó khăn trên nên suốt một thời gian dài, quá trình phát triển đô thị Việt Nam tiến triển rất chậm, kể cả tại những đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM. Xuyên suốt thời gian này không có một dự án nhà ở và khu đô thị lớn nào được triển khai.

Người tiên phong làm khu đô thị mới đồng bộ

Thành lập vào thời điểm thị trường khó khăn, ban lãnh đạo HUD định hướng phát triển đầu tư kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị mà không theo lĩnh vực xây lắp như các doanh nghiệp khác trong ngành xây dựng lúc đó.

Trong giai đoạn đầu, HUD đã xây dựng các công trình nhà ở A2, A3 tại Ao Xương (Giáp Bát), nhà ở C2 và nhà làm việc 11 tầng C3 tại Phương Liệt. Tiếp đó, HUD xây dựng khu nhà ở thấp tầng tại Đầm Trai (Phương Liệt) và khu nhà ở trong trường Đại học Kinh tế quốc dân và bán cho khách hàng có nhu cầu. Đây chính là những hoạt động kinh doanh bất động sản ban đầu của HUD trong điều kiện quyền sử dụng đất chưa được pháp luật coi là hàng hóa.

Từ đây, HUD bắt đầu hình thành định hướng hoạt động sản xuất kinh doanh là chuyển sang thực hiện các dự án khu dân cư đồng bộ. Khởi đầu của việc thực hiện định hướng này là dự án khu dân cư Giáp Bát tại huyện Thanh Trì (nay là quận Hoàng Mai), Hà Nội có quy mô 6,6ha với tổng diện tích sàn nhà ở và công trình công cộng 38.000m2. Dự án được HUD bắt đầu triển khai các thủ tục từ năm 1992, đến năm 1999 hoàn thành toàn bộ dự án.

Khu dân cư Giáp Bát là dự án đầu tiên được thực hiện đồng bộ về nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện… theo quy hoạch chi tiết được duyệt trên địa bàn thành phố. Đây cũng là dự án được đánh giá không chỉ tạo ra quỹ nhà ở có đầy đủ hạ tầng để giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân, mà còn góp phần tạo ra một mô hình phát triển đô thị mới.

Nếu như khu dân cư Giáp Bát tạo ra một mô hình phát triển đô thị mới thì khu nhà ở Bắc Linh Đàm đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong lịch sử phát triển của HUD nói riêng và quá trình phát triển đô thị tại Thủ đô Hà Nội nói chung. Tháng 6/1997, HUD đã tổ chức khởi công xây dựng dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, quy mô 24ha là dự án thành phần nằm trong khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (quy mô 184ha) thuộc địa bàn huyện Thanh Trì.

Đặc biệt, đây là dự án được Thủ tướng Chính phủ giao đất cho HUD để đầu tư xây dựng một khu dân cư đô thị có điều kiện ở chất lượng cao. Do đó, việc khởi công xây dựng khu nhà ở Bắc Linh Đàm lúc ấy đã thu hút được sự quan tâm của các ngành, các cấp từ Chính phủ, thành phố tới huyện, xã vì đây là dự án có quy mô lớn đầu tiên chính thức được triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố. Kết quả, từ một khu vực trũng ngập, được đánh giá có vị trí không thuận lợi, khu vực hồ Linh Đàm đã trở thành một khu đô thị mới, kiểu mẫu ở cửa ngõ phía nam Thủ đô.

Sau dấu ấn khu nhà ở Bắc Linh Đàm, HUD triển khai đầu tư xây dựng các dự án thành phần khác của khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Đến nay toàn bộ khu đô thị hồ Linh Đàm quy mô khoảng 250ha về cơ bản đã được HUD đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng và nhà ở, hình thành một khu đô thị mới có cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn, trong đó nổi bật là khu bán đảo Linh Đàm quy mô 35ha được đánh giá là khu đô thị có chất lượng ở cao.

Song song với quá trình thực hiện dự án khu hồ Linh Đàm, tháng 9/1999, HUD khởi công xây dựng dự án khu đô thị mới Định Công quy mô 35ha, cũng nằm trên địa bàn huyện Thanh Trì (nay là quận Hoàng Mai) của Thủ đô. Dự án cũng được HUD thực hiện theo mô hình đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình nhà ở.

Theo lãnh đạo HUD, việc doanh nghiệp thực hiện thành công dự án Linh Đàm và Định Công thời điểm đó không những gây tiếng vang tại Hà Nội mà còn thu hút sự quan tâm của chính quyền các tỉnh, thành phố khác trong cả nước, rất nhiều địa phương tổ chức đến tham quan, tìm hiểu và đề nghị HUD tham gia thực hiện mô hình này tại địa phương mình.

Nối tiếp nhiều thành công, bước sang thế kỷ 21, HUD chuyển đổi hoạt động theo mô hình tổng công ty và phát triển bùng nổ với việc triển khai đầu tư xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới tại Hà Nội và các địa phương khác. Có thể nói, mô hình phát triển các khu đô thị mới đồng bộ, do HUD tạo dựng và thực hiện thành công đã được khẳng định là hướng đi chủ yếu trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam.

Tính đến nay, HUD đã và đang triển khai hơn 25 khu đô thị mới. Các dự án này được thực hiện xây dựng theo mô hình đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng và nhà ở, cung cấp hơn 8 triệu m2 sàn nhà ở các loại trải dài khắp 3 miền đất nước, góp phần vào quá trình đô thị hóa và đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các địa phương. Trong quá trình phát triển, HUD không chỉ tiên phong về mô hình phát triển khu đô thị mới đồng bộ mà còn nổi bật ở vai trò khởi xướng và đầu tư đầu tư xây dựng thành công mô hình phát triển chung cư cao tầng.

Người khởi xướng xây chung cư cao tầng đầu tiên Hà Nội

Trong khi vừa triển khai đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, HUD đã nghiên cứu thiết kế các khối chung cư cao tầng và giữa năm 1998 đã khởi công xây dựng 3 khối chung cư 9 tầng ký hiệu CT4B tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Đây cũng là những chung cư cao tầng đầu tiên tại Hà Nội có lắp đặt thang máy, các căn hộ được thiết kế độc lập và khép kín, đa dạng về diện tích để có thể đáp ứng được nhu cầu ở của các gia đình lớn, nhỏ khác nhau.

“Chung cư CT4B được đầu tư xây dựng trong sự thờ ơ của người dân, thậm chí nhiều ngành chức năng cũng thể hiện sự hoài nghi về kết cục của nó. Có thời điểm, các cán bộ nhân viên của HUD thay nhau đi đến từng cơ quan, đơn vị đóng trên địa bàn thành phố để giới thiệu về các căn hộ của chung cư cao tầng đầu tiên của mình và không ít lần chỉ nhận được những cái lắc đầu lạnh nhạt”, một vị lãnh đạo đồng hành cùng HUD hơn 30 năm qua nhớ lại.

Nhưng cái khó không làm chùn bước những con người tiên phong, một mặt vẫn tổ chức thi công xây dựng CT4B đảm bảo chất lượng và tiến độ đề ra, mặt khác HUD đề xuất một số cơ chế và phương thức quản lý để giải quyết những vấn đề đang tồn tại trong cuộc sống tại chung cư, tạo lòng tin cho khách hàng.

HUD đã đề xuất không dùng tầng 1 để ở mà dành cho các hoạt động công cộng hoặc dịch vụ thương mại để có nguồn kinh phí phục vụ cho chính chung cư. Đáng chú ý, HUD còn đề xuất trích ra trong giá bán căn hộ một khoản kinh phí sử dụng cho việc bảo trì và duy trì vận hành chung cư. Khoản kinh phí này giúp cho việc bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị chính của chung cư như thang máy, máy bơm nước, các thiết bị cứu hỏa.

Tại thời điểm triển khai xây dựng chung cư, HUD thành lập một doanh nghiệp độc lập với chức năng hoạt động chuyên về các dịch vụ khu đô thị và phục vụ, quản lý chung cư cao tầng. Toàn bộ các phần công việc có liên quan đến chung cư như trông giữ xe đạp, xe máy của người dân sống trong chung cư, giữ gìn an ninh trật tự và vệ sinh môi trường trong và ngoài chung cư, quản lý vận hành các thiết bị chính của tòa nhà… do đơn vị này đảm nhiệm, tạo ra mô hình chung cư có chủ quản lý thực sự. Đây là điều mà các chung cư cũ không thể làm được.

Đến thời điểm hiện nay, quỹ bảo trì trích theo tỷ lệ giá bán căn hộ chung cư do HUD đề xuất và thực hiện tại chung cư cao tầng đầu tiên đã được thể chế hóa bằng quy định của pháp luật. Sau khi thực hiện thí điểm chung cư CT4B Bắc Linh Đàm theo hình thức có chủ quản lý thành công, bước sang năm 2001, HUD đầu tư xây dựng đại trà hàng chục chung cư cao tầng tại khu đô thị mới Định Công và khu hồ Linh Đàm, có tác động tích cực đến chương trình phát triển nhà ở của thành phố.

Mô hình phát triển chung cư cao tầng do HUD khởi xướng và thực hiện thành công là xu thế tất yếu trong quá trình phát triển nhà ở tại các đô thị Việt Nam, việc định cư trong các chung cư cao tầng đã trở thành nếp sống đô thị hiện đại. Tính đến nay, HUD đã triển khai thực hiện hàng chục khu đô thị lớn nhỏ khác nhau, đã đầu tư xây dựng hàng trăm khối chung cư cao tầng tại các tỉnh, thành phố trên khắp cả nước.

Dồn lực làm nhà ở xã hội

Thành công nối tiếp thành công, HUD tiếp tục chuyển mình khi đặt trọng tâm tham gia vào chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ và Bộ Xây dựng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức nhà nước và những người có thu nhập thấp.

Đến nay, HUD đã và đang triển khai 12 dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích sàn gần 444.000m2, tương đương gần 5.092 căn hộ. Trong đó, HUD đã hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng 9 dự án với tổng diện tích sàn 262.600m2, tương đương với 3.215 căn hộ, gồm các dự án như khu chung cư thu nhập thấp phường Phú Sơn (tỉnh Thanh Hóa); nhà ở thu nhập thấp An Bình - Nha Trang và nhà ở xã hội 01 nằm khu đô thị Phước Long, TP. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa); nhà ở xã hội tại khu đô thị Trần Hưng Đạo, TP. Thái Bình (tỉnh Thái Bình); chung cư thu nhập thấp Bắc Ninh (tỉnh Bắc Ninh); nhà ở xã hội trong khu đô thị Tây Nam Linh Đàm - Hoàng Mai; nhà ở xã hội CT8 - dự án Thanh Lâm Đai Thịnh 2 (TP. Hà Nội)…

Ngoài dự án đã hoàn thành, doanh nghiệp đang triển khai nhà ở xã hội 2 nằm tại khu đô thị mới Phước Long, TP Nha Trang; nhà ở xã hội phường Đồng Văn (tỉnh Hà Nam); nhà ở xã hội An Sinh - Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương)… Các dự án nhà ở xã hội này đều được xây dựng trên quỹ đất dành cho đầu tư nhà ở xã hội tại các dự án khu đô thị do Tổng công ty HUD và đơn vị thành viên làm chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, HUD đã nghiên cứu xây dựng và chuẩn bị nguồn lực để triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội định hướng đến năm 2030, với mục tiêu trong giai đoạn 2021-2030 triển khai đầu tư xây dựng 17.500 căn hộ nhà ở xã hội, tương đương với gần 1,73 triệu m2 sàn, đưa tổng số căn hộ nhà ở xã hội HUD triển khai từ trước đây đến năm 2030 cán mốc 20.000 căn hộ, tương đương với khoảng 2 triệu m2 sàn.

Lãnh đạo HUD cho hay, trải qua hơn 30 năm xây dựng và phát triển, từ một công ty nhỏ bé, doanh nghiệp đã vươn lên trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu và có tên tuổi trong thị trường kinh doanh bất động sản.

Mô hình đầu tư xây dựng khu đô thị mới đồng bộ do HUD bắt đầu triển khai năm 1997 và thực hiện thành công đã trở thành mô hình mẫu phù hợp với điều kiện phát triển đô thị Việt Nam. Mô hình phát triển chung cư cao tầng có chủ quản lý thực sự cũng do HUD là đơn vị khởi xướng đã được khẳng định là xu hướng chính trong phát triển nhà ở đô thị.

“Trong giai đoạn tới, HUD sẽ duy trì phát triển bền vững, đảm bảo uy tín và vị thế của thương hiệu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tổng công ty kiên trì định hướng triển khai xây dựng những khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại khép kín trên cả nước…”, lãnh đạo HUD chia sẻ.