Lao theo sóng đầu tư nhà đất: Đừng đánh cược với túi tiền

Tâm lý “người đẻ, đất không đẻ”

Với đa phần người Việt, bất động sản từ xưa đến nay luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng hàng đầu. Những câu nói như “mua đất không bao giờ lỗ”, “người đẻ chứ đất không đẻ” đã in sâu vào tư duy của nhiều thế hệ và ảnh hưởng một phần đến lớp trẻ hiện nay. Nhưng trên thực tế, không phải ai đầu tư bất động sản cũng thắng và không phải đầu tư thời điểm nào cũng thắng.

Lê Xuân (34 tuổi), hiện đang sinh sống tại một tỉnh khu vực Bắc Trung Bộ, là trường hợp điển hình cho làn sóng đầu tư cá nhân trong giai đoạn 2020–2022. Thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng “nóng”, Xuân liên tục thực hiện các thương vụ mua đi bán lại đất nền, thu lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, khi tiếp tục đầu tư vào một số lô đất vùng ven, thị trường bất ngờ chững lại rồi đảo chiều.

Thanh khoản suy giảm nhanh chóng, những bất động sản vừa mua không thể chuyển nhượng, kéo theo áp lực tài chính lớn. Các khoản vay ngân hàng đến kỳ trả lãi, trong khi dòng tiền từ việc bán tài sản không thu về được như kỳ vọng. Trường hợp của Xuân không phải hiếm.

Chị Hà (40 tuổi), một nhân viên văn phòng tại TP. Đà Nẵng, từng vay thêm của người thân 400 triệu đồng để mua đất vùng ven TP. Huế với giá 800 triệu đồng, dự định giữ khoảng 1-2 năm rồi bán đi để mua nhà. Nhưng đến nay sau 3 năm, đất không tăng giá mà vợ chồng chị thì đang cần tiền để mua nhà ở thực, nhưng giá nhà đất lẫn chung cư cứ tăng vùn vụt.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, câu chuyện nêu trên là thực trạng chung của nhóm các nhà đầu tư cá nhân không chuyên. Các nhà đầu tư này thường thiếu kiến thức, kinh nghiệm, không đánh giá đúng rủi ro hoặc tin tưởng quá mức vào môi giới dẫn đến những quyết định sai lầm. Bên cạnh đó, tâm lý chạy theo đám đông, sợ mất cơ hội và không có kế hoạch tài chính rõ ràng, dài hạn cũng là yếu tố quan trọng góp phần vào thất bại.

“Bị “kẹt vốn” là điều nhiều nhà đầu tư cá nhân không chuyên dễ gặp phải, nhất là khi ra quyết định vì sợ “lỡ tàu”, chứ không xuất phát từ kế hoạch tài chính rõ ràng và có chiến lược”, vị chuyên gia nói thêm.

Tỉnh táo trước những “cơ hội”

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, bà Lê Thị Hoà, Cố vấn tài chính tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục nhưng chịu sự phân hoá rõ nét.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tăng 41% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường tiếp tục cải thiện đạt 37%, cá biệt một số dự án đạt tới 60%.

Theo bà Hoà, có ba yếu tố chính đang thúc đẩy đà phục hồi của thị trường bất động sản. Thứ nhất, hệ thống pháp lý ngày càng được hoàn thiện, với nhiều luật mới bắt đầu có hiệu lực, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng và đồng bộ hơn cho hoạt động giao dịch và đầu tư.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, giúp việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thuận lợi hơn. Đặc biệt, các chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà đang được một số ngân hàng triển khai, với mức lãi suất chỉ khoảng 5,5%/năm cố định trong 3 năm - mức hấp dẫn trong bối cảnh hiện nay.

Thứ ba, đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục là ưu tiên của Chính phủ. Nhiều địa phương hưởng lợi trực tiếp từ các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, đường ven biển quốc gia… ghi nhận mức tăng giá đất tại các khu vực giáp tuyến giao thông chính từ 10 - 15% chỉ trong quý I năm nay.

Tuy nhiên, bà Hoà nhấn mạnh, đà phục hồi này diễn ra không đồng đều. Những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nằm trong các khu vực có quy hoạch rõ ràng, tiến độ hạ tầng tốt vẫn giữ giá và tăng trưởng tích cực. Ngược lại, những khu vực thiếu thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng chậm triển khai tiếp tục ảm đạm, giao dịch hạn chế.

“Đây là thời điểm vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra yêu cầu nhà đầu tư cá nhân phải có tư duy dài hạn, thận trọng chọn lọc dự án, đồng thời quản trị đòn bẩy tài chính hiệu quả. Đặc biệt, cần tỉnh táo trước các thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh, thành - yếu tố đang bị một số đối tượng lợi dụng để thổi giá, tạo sóng cục bộ tại một số khu vực”, bà Hoà lưu ý.

Sóng lớn không dành cho nhà đầu tư thiếu chiến lược

Theo bà Lê Thị Hoà, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cá nhân cần tự đặt cho mình câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất: mục tiêu đầu tư là gì? Nếu chỉ vì nghe người quen giới thiệu, bị môi giới thúc giục, hay đơn giản vì “ai cũng mua, mình không mua sẽ lỡ cơ hội”, thì đó là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư đang bước vào thị trường mà chưa thực sự hiểu rõ thị trường và chính bản thân mình.

“Giống như việc buổi sáng bước ra đường mà không biết mình sẽ đi đâu”, bà Hoà ví von.

Một nhà đầu tư bài bản phải xác định rõ mục đích đầu tư của mình: lướt sóng ngắn hạn, đầu tư dài hạn, tích sản hay mua để cho thuê tạo dòng tiền. Đi kèm với đó là các yếu tố về kỳ vọng lợi nhuận, thời gian nắm giữ, mức độ rủi ro có thể chấp nhận và khả năng ứng phó khi thị trường biến động. Ngoài ra, việc chuẩn bị kỹ lưỡng về kế hoạch tài chính, bao gồm: tỷ lệ vốn tự có, khoản vay, khả năng trả nợ và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý cũng là yếu tố then chốt.

“Trong đầu tư, việc kiểm soát được bản thân, biết mình đang có gì và sẵn sàng cho điều gì đôi khi còn quan trọng hơn cả việc dự đoán thị trường. Thị trường rất lớn, cơ hội nhiều, nhưng với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và không chuẩn bị kỹ, rủi ro cũng rất lớn”, bà Hoà nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia, chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả cần được xây dựng theo từng giai đoạn của cuộc đời:

Ởđộ tuổi 20–30, nên ưu tiên tích lũy kiến thức, trải nghiệm và xây dựng nền tảng tài chính cá nhân vững chắc. Việc tham gia vào các kênh đầu tư nhỏ, chấp nhận những khoản lãi – lỗ nhỏ là cách hữu ích để học hỏi mà chưa chịu quá nhiều áp lực tài chính.

Giai đoạn 31–45 tuổi là thời điểm tăng tốc. Khi đã có nền tảng tài chính và kinh nghiệm nhất định, nhà đầu tư nên bắt đầu xây dựng danh mục tài sản với sự cân bằng giữa rủi ro và tính thanh khoản. Bất động sản, cổ phiếu, quỹ đầu tư, bảo hiểm... nên được phân bổ hợp lý dựa trên mục tiêu và khả năng tài chính.

Từ 46–60 tuổi, sự an toàn cần được ưu tiên. Đây là lúc nên giảm dần sử dụng đòn bẩy tài chính, chuyển một phần tài sản sang các kênh có khả năng tạo dòng tiền ổn định như bất động sản dân sinh hoặc sản phẩm tài chính có tính thanh khoản cao. Đồng thời, lên kế hoạch cho giai đoạn nghỉ hưu.

Trên 60 tuổi, danh mục đầu tư nên tập trung vào các tài sản tạo dòng tiền đều đặn, phục vụ nhu cầu chi tiêu và bảo toàn giá trị tài sản.

“Như Warren Buffett từng nói: Hãy sợ hãi khi người khác tham lam và hãy tham lam khi người khác sợ hãi. Thị trường bất động sản rồi cũng sẽ có sóng, nhưng chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững, chiến lược rõ ràng và tư duy dài hạn mới có thể đứng vững và đi xa. Đầu tư bất động sản là cuộc chơi của bản lĩnh, không chỉ là chuyện của thời điểm”, bà Hoà kết luận.