Lỗ hổng pháp luật tạo cơ hội phân lô bán nền tràn lan

Nhiều tác động tiêu cực

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, trong những tháng đầu năm 2022, không ít tỉnh, thành phố ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Trong đó, Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TP.HCM, Hà Nội và các địa phương lân cận diễn ra sốt giá bất động sản dồn dập.

Đất nền nhiều huyện nông thôn có giá tăng gấp đôi so với cùng kỳ, có nơi tăng 30 - 50% chỉ trong một quý. Kịch bản sốt đất ở nhiều địa phương lại tái diễn khi thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Để hạ nhiệt sốt đất và ổn định thị trường, mới đây nhiều địa phương đã ra văn bản chỉ đạo tạm dừng cho phép phân lô, tách thửa đất. Tuy nhiên, việc tạm dừng phân lô, tách thửa của các địa phương theo các chuyên gia là sẽ ngăn chặn tạm thời được việc đua nhau phân lô, bán nền trái phép.

Giải pháp này đã thực hiện những năm trước đây cũng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng. Động thái này chỉ như “bắt cóc bỏ đĩa”, khi mệnh lệnh hành chính này được “tháo” thì đâu lại vào đấy. 

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc công ty đầu tư và phát triển bất động sản Trường Phát thì tình trạng phân lô, bán nền trái phép thực tế chính quyền địa phương cấp xã, phường đều biết nhưng không kiểm soát, ngăn chặn triệt để. 

Thực trạng này làm lũng đoạn thị trường, gây lãng phí tài nguyên và không tạo ra phát triển kinh tế mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp này thậm chí còn vô tình ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Hệ lụy của giải pháp “cấm” phân lô, tách thửa tạm thời theo ông Dũng sẽ tạo cho nguồn cung bất động sản giảm, trong khi người dân đang có nhu cầu mua đầu tư tăng cao. Điều này có thể đẩy giá nhà đất ở các địa phương tiếp tục tăng.

Cần thiết phải sửa luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất độc sản TP. HCM (HoREA), một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới Luật Đất đai 2013 cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Đơn cử như quy định cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nhưng không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 và đã bị “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng “phân lô, bán nền” tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng như đã nêu trên đây.

Giới “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân “hiến đất làm đường” để họ làm những con đường “tạm bợ” nhằm mục đích “phân lô, bán nền” trái phép, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất tại các địa phương, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền cấp cơ sở để ngăn chặn.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa” và đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” do  chưa có quy định nội dung này. 

Đơn cử đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đó là UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Hay như việc đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.