Phân lô, bán nền: Lỗi cơ chế hay nhu cầu thực tiễn?

- Ông có thể lý giải rõ hơn về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Nhìn ở hiện tượng, “phân lô, bán nền” chủ yếu liên quan đến các khu đất chưa có mục đích ở, giá trị thấp, vì vậy cả người bán và người mua đều kỳ vọng giá tăng lên trong tương lai khi được chuyển đổi thành “đất ở”. Về bản chất, đó là đầu cơ đất để kiếm lời nhanh ở mức cao, cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm và có vẻ an toàn hơn so với các kênh đầu tư hay đầu cơ khác của thị trường tài chính. Nói an toàn hơn bởi dù sao đất cũng là tài sản thật, tiếng Anh gọi là “real estate”, nhìn thấy sự hiện hữu. Trong khi đó, nếu mua trái phiếu hay cổ phiếu thì nhà đầu tư không biết thật hư như thế nào. Tuy nhiên, đáng chú ý là việc đầu cơ này thường theo phong trào hay sóng thị trường do các công ty môi giới, còn gọi nôm na là “cò đất” tạo ra mà không gắn với quan hệ cung cầu thật về hàng hoá đất đai.

Tuyệt đại đa số người mua là các cá nhân, vừa không có nhu cầu sở hữu đất, vừa không có kiến thức chuyên nghiệp về đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng. Mặc dù thế, thị trường đầu cơ này vẫn trở nên hấp dẫn, sôi động và phổ biến trong nhiều năm qua và trở thành một đặc tính rất thú vị, đặc biệt của nền kinh tế nước ta. Tôi nhấn mạnh tính hẫp dẫn về tâm lý xã hội không chỉ vì khả năng sinh lời mà còn cả sự rủi ro cao của nó nữa. Còn thú vị là ở chỗ, như giới chuyên nghiệp vẫn nói, nếu đầu tư thực sự, bài bản ở đây thì anh rất khó kiếm lời nhưng đầu cơ thì ngược lại.

- Từ góc độ pháp lý, theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?

Về lý do kinh tế, xã hội thì chúng ta đã bàn. Còn nguyên nhân pháp lý, theo tôi, mới là quan trọng và cái gốc của vấn đề. Đó chính là thông qua chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng, giá và thời hạn sử dụng đất. Chẳng hạn nếu là đất nông nghiệp thì giá thấp nhất và thời hạn sử dụng cũng ngắn nhất, tiếp đó là đất thương mại dịch vụ thì hai thành tố sau tăng lên, còn đất ở thì giá sẽ cao nhất và thời hạn sử dụng là lâu dài, tức vô thời hạn.

Vậy, Nhà nước quyết định ba thành tố này bằng cách nào? Về trung hạn và dài hạn là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, còn ngắn hạn và nhất thời là các quyết định hành chính áp dụng chung hoặc cá biệt. Quy hoạch nói chung được công khai nhưng có vấn đề là mức độ cụ thể, chi tiết và sự khác biệt, chồng chéo giữa các loại quy hoạch, cho nên nó tạo ra khá nhiều khe hở được lấp đầy bằng các quyết định hành chính. Và điều đó tạo ra các cơ hội thứ nhất, mang tính khách quan, cho việc đầu cơ đất.

Ở trên ta nói tới vai trò của Nhà nước, vậy Nhà nước là ai? Đó là các cơ quan chính quyền địa phương cụ thể, từ cấp xã trở lên và các sở, ban, ngành, các cá nhân có thẩm quyền quyết định cụ thể. Tất cả các khâu và các đầu mối này đều có thể được tiếp cận để thu xếp, vận động sao cho chuyển đổi mục đích và hợp thức được quyền sử dụng từng khu đất, mảnh đất cụ thể. Yếu tố này được coi là cơ hội thứ hai, mang tính chủ quan. Nó rất quan trọng và thú vị ở chỗ một khi anh mua một mảnh đất được phân lô, bán nền mà giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng, hoàn chỉnh thì chỉ cần trả giá thấp, nhưng sau đó được chuyển đổi mục đích và hợp thức thì giá sẽ cao và cả ba bên cùng thắng hay có lợi: bên bán, bên mua và bên thuộc bộ máy chính quyền. Để nâng vấn đề lên tầm lý luận, có lẽ không có bằng chứng nào sinh động và cụ thể hơn của cái gọi là chủ nghĩa tư bản thân hữu hơn câu chuyện đầu cơ đất qua phân lô, bán nền.

- Vậy những vấn đề nào được đặt ra, quan tâm, và xử lý trong câu chuyện này, thưa ông?

Có nhiều vấn đề có thể bàn khi nhìn sự việc từ các góc độ khác nhau, trong đó riêng khía cạnh rủi ro pháp lý và tài chính của các giao dịch mua bán thì các chuyên gia đã phân tích nhiều rồi. Tuy nhiên, nếu đặt lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích xã hội lên trên thì tôi xin lưu ý ba vấn đề lớn thế này, và là điều đáng lo sợ.

Thứ nhất, đất đai có hạn của Tổ quốc yêu quý của chúng ta sẽ ngày càng bị băm nát ra, tức sử dụng một cách manh mún và chắp vá. Tại sao lại nói vậy. Tại vì nếu quy hoạch là để khắc phục điều đó thì việc sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch liên miên kết hợp với việc quy hoạch bị “nắn” trong qua trình triển khai bởi các nhóm lợi ích thì sẽ vô hiệu hoá ngay các ý nghĩa và mục tiêu của chính nó.

Thứ hai, ai là nhóm xã hội được hưởng lợi trong câu chuyện này, tức những trái ngọt của quá trình được gọi là phát triển kinh tế? Chắc chắn không phải nhóm đông đảo và đa số là những người nghèo, thiếu hiểu biết và quan hệ xã hội, những người sống ở nông thôn, kể cả những người nông dân đã bán đất nông nghiệp của mình được giá cao hơn nhiều so với kỳ vọng. Bởi vấn đề là sau khi bán đất rồi thì họ còn lại gì và sẽ làm gì? Cho nên, nếu hiện tượng này cứ tiếp diễn, nó sẽ góp phần tạo ra hố ngăn cách giàu nghèo và hố này ngày càng rộng, đi kèm là bất bình đẳng, mâu thuẫn, xung đột xã hội tăng lên.

Thứ ba, nó gián tiếp gây ra nhiều hệ luỵ kinh tế - xã hội như: quan hệ vay mượn dân sự để đầu cơ đất nhưng không trả được; xung đột trong nội bộ các gia đình tăng lên do rủi ro, vỡ nợ từ mua, bán đất; đình đốn sản xuất nông nghiệp vì bỏ ruộng để bán đất trục lợi; ngân hàng vướng nợ xấu do các khoản vay dưới chuẩn, không minh bạch; niềm tin và động cơ thúc đẩy các dự án kinh tế lành mạnh có sử dụng đất sẽ giảm sút; và đặc biệt là vấn nạn tiêu cực, tham nhũng trong bộ máy chính quyền liên quan đến quản lý đất đai sẽ gia tăng.

Trước tình trạng này, nhiều địa phương liên tiếp tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô, bán nền. Liệu đây có phải là giải pháp ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền hiệu quả?

Tôi cho rằng các biện pháp đó là cần thiết nhưng nếu coi là giải pháp về chính sách thì không phải. Trên thực tế đã không ít lần các cơ quan chính quyền ban hành các quyết định về chính sách mang tính tạm thời như vậy rồi và nó ngay lập tức tác dụng làm tăng nhiệt hay hạ nhiệt các cơn sóng của thị trường. Nhưng khách quan và thành thật mà nói, chính cái phương pháp hay phong cách quản lý này đã vô tình tạo ra các điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu cơ, nhất là đầu cơ đất đai.

Xin ví dụ đơn giản, nếu ai hiểu biết và thạo tin thì sẽ biết rằng các chính sách ấy không có tuổi thọ lâu. Nếu nó làm giá đất đi xuống thì phải nhanh tay mua vào ngay. Đợi cho hiệu lực của chính sách này qua đi, chẳng hạn khi bộ máy chính quyền địa phương hết nhiệm kỳ, thị trường lại phục hồi như cũ và quá trình bán ra lại bắt đầu. Cái đó gọi là quy luật của hiểu biết, quan hệ và trường vốn trong kinh doanh.

- Sau vụ bỏ cọc tại Thủ Thiêm (TP. HCM) vừa qua, nhiều ý kiến dấy lên việc bãi bỏ cơ chế đấu giá. Cá nhân ông đánh vấn đề này như thế nào?

Về mặt lợi ích, cơ chế đấu giá đất để thực hiện dự án bất động sản đã tồn tại nhiều năm theo Luật Đất đai, song hành với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Các địa phương ưa thích đấu giá đất vì nó có thể được tiến hành nhanh, quy trình có vẻ minh bạch, thu về được khoản tiền lớn tối đa cho ngân sách, trong khi các nhà đầu tư và cả ngân hàng cũng được lợi vì tăng giá trị tài sản và tăng cho vay tín dụng.

Về vụ bỏ giá đất Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, rất khó để chỉ ra các vi phạm cụ thể về luật pháp. Cho nên, tôi không ủng hộ quan điểm bãi bỏ đấu giá đất mà khuyến nghị hãy chuyển sang cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án bất động sản lớn và có tính nhạy cảm. Theo cơ chế này, việc xem xét tư cách, năng lực nhà đầu tư sẽ kỹ càng hơn, bao gồm cả nguồn tiền để dự thầu, hơn nữa nó sẽ không làm phá vỡ cấu trúc tài chính của dự án được tính toán ban đầu như trong trường hợp đấu giá, để bảo đảm tính thực thi cao hơn sau đó, hạn chế việc đầu cơ trục lợi và lũng đoạn thị trường.

- Nói một cách đơn giản để gút lại, “phân lô bán nền” sẽ tạo điều kiện cho sốt đất. Vậy, trong bối cảnh Luật Đất đai đang được mang ra bàn thảo, theo ông, đâu sẽ là giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề này, thưa ông?

Vâng, mọi cơn sốt là bình thường của cơ thể thị trường nhưng sốt giả mới đáng lo ngại và cần chống. Giải pháp căn cơ theo tôi chính là sửa Luật Đất đai nhưng không phải chỉ sửa ở tầng kỹ thuật, cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lỗ hổng quản lý, mà phải sửa ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận. Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, Nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính. Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung. Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.