- Ông có thể lý giải rõ hơn về vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Nhìn ở hiện tượng, “phân lô, bán nền” chủ yếu liên quan đến các khu đất chưa có mục đích ở, giá trị thấp, vì vậy cả người bán và người mua đều kỳ vọng giá tăng lên trong tương lai khi được chuyển đổi thành “đất ở”. Về bản chất, đó là đầu cơ đất để kiếm lời nhanh ở mức cao, cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm và có vẻ an toàn hơn so với các kênh đầu tư hay đầu cơ khác của thị trường tài chính. Nói an toàn hơn bởi dù sao đất cũng là tài sản thật, tiếng Anh gọi là “real estate”, nhìn thấy sự hiện hữu. Trong khi đó, nếu mua trái phiếu hay cổ phiếu thì nhà đầu tư không biết thật hư như thế nào. Tuy nhiên, đáng chú ý là việc đầu cơ này thường theo phong trào hay sóng thị trường do các công ty môi giới, còn gọi nôm na là “cò đất” tạo ra mà không gắn với quan hệ cung cầu thật về hàng hoá đất đai.
Tuyệt đại đa số người mua là các cá nhân, vừa không có nhu cầu sở hữu đất, vừa không có kiến thức chuyên nghiệp về đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng. Mặc dù thế, thị trường đầu cơ này vẫn trở nên hấp dẫn, sôi động và phổ biến trong nhiều năm qua và trở thành một đặc tính rất thú vị, đặc biệt của nền kinh tế nước ta. Tôi nhấn mạnh tính hẫp dẫn về tâm lý xã hội không chỉ vì khả năng sinh lời mà còn cả sự rủi ro cao của nó nữa. Còn thú vị là ở chỗ, như giới chuyên nghiệp vẫn nói, nếu đầu tư thực sự, bài bản ở đây thì anh rất khó kiếm lời nhưng đầu cơ thì ngược lại.
- Từ góc độ pháp lý, theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?
Về lý do kinh tế, xã hội thì chúng ta đã bàn. Còn nguyên nhân pháp lý, theo tôi, mới là quan trọng và cái gốc của vấn đề. Đó chính là thông qua chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng, giá và thời hạn sử dụng đất. Chẳng hạn nếu là đất nông nghiệp thì giá thấp nhất và thời hạn sử dụng cũng ngắn nhất, tiếp đó là đất thương mại dịch vụ thì hai thành tố sau tăng lên, còn đất ở thì giá sẽ cao nhất và thời hạn sử dụng là lâu dài, tức vô thời hạn.
Vậy, Nhà nước quyết định ba thành tố này bằng cách nào? Về trung hạn và dài hạn là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, còn ngắn hạn và nhất thời là các quyết định hành chính áp dụng chung hoặc cá biệt. Quy hoạch nói chung được công khai nhưng có vấn đề là mức độ cụ thể, chi tiết và sự khác biệt, chồng chéo giữa các loại quy hoạch, cho nên nó tạo ra khá nhiều khe hở được lấp đầy bằng các quyết định hành chính. Và điều đó tạo ra các cơ hội thứ nhất, mang tính khách quan, cho việc đầu cơ đất.
Ở trên ta nói tới vai trò của Nhà nước, vậy Nhà nước là ai? Đó là các cơ quan chính quyền địa phương cụ thể, từ cấp xã trở lên và các sở, ban, ngành, các cá nhân có thẩm quyền quyết định cụ thể. Tất cả các khâu và các đầu mối này đều có thể được tiếp cận để thu xếp, vận động sao cho chuyển đổi mục đích và hợp thức được quyền sử dụng từng khu đất, mảnh đất cụ thể. Yếu tố này được coi là cơ hội thứ hai, mang tính chủ quan. Nó rất quan trọng và thú vị ở chỗ một khi anh mua một mảnh đất được phân lô, bán nền mà giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng, hoàn chỉnh thì chỉ cần trả giá thấp, nhưng sau đó được chuyển đổi mục đích và hợp thức thì giá sẽ cao và cả ba bên cùng thắng hay có lợi: bên bán, bên mua và bên thuộc bộ máy chính quyền. Để nâng vấn đề lên tầm lý luận, có lẽ không có bằng chứng nào sinh động và cụ thể hơn của cái gọi là chủ nghĩa tư bản thân hữu hơn câu chuyện đầu cơ đất qua phân lô, bán nền.
- Vậy những vấn đề nào được đặt ra, quan tâm, và xử lý trong câu chuyện này, thưa ông?
Có nhiều vấn đề có thể bàn khi nhìn sự việc từ các góc độ khác nhau, trong đó riêng khía cạnh rủi ro pháp lý và tài chính của các giao dịch mua bán thì các chuyên gia đã phân tích nhiều rồi. Tuy nhiên, nếu đặt lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích xã hội lên trên thì tôi xin lưu ý ba vấn đề lớn thế này, và là điều đáng lo sợ.
Thứ nhất, đất đai có hạn của Tổ quốc yêu quý của chúng ta sẽ ngày càng bị băm nát ra, tức sử dụng một cách manh mún và chắp vá. Tại sao lại nói vậy. Tại vì nếu quy hoạch là để khắc phục điều đó thì việc sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch liên miên kết hợp với việc quy hoạch bị “nắn” trong qua trình triển khai bởi các nhóm lợi ích thì sẽ vô hiệu hoá ngay các ý nghĩa và mục tiêu của chính nó.
Thứ hai, ai là nhóm xã hội được hưởng lợi trong câu chuyện này, tức những trái ngọt của quá trình được gọi là phát triển kinh tế? Chắc chắn không phải nhóm đông đảo và đa số là những người nghèo, thiếu hiểu biết và quan hệ xã hội, những người sống ở nông thôn, kể cả những người nông dân đã bán đất nông nghiệp của mình được giá cao hơn nhiều so với kỳ vọng. Bởi vấn đề là sau khi bán đất rồi thì họ còn lại gì và sẽ làm gì? Cho nên, nếu hiện tượng này cứ tiếp diễn, nó sẽ góp phần tạo ra hố ngăn cách giàu nghèo và hố này ngày càng rộng, đi kèm là bất bình đẳng, mâu thuẫn, xung đột xã hội tăng lên.
Thứ ba, nó gián tiếp gây ra nhiều hệ luỵ kinh tế - xã hội như: quan hệ vay mượn dân sự để đầu cơ đất nhưng không trả được; xung đột trong nội bộ các gia đình tăng lên do rủi ro, vỡ nợ từ mua, bán đất; đình đốn sản xuất nông nghiệp vì bỏ ruộng để bán đất trục lợi; ngân hàng vướng nợ xấu do các khoản vay dưới chuẩn, không minh bạch; niềm tin và động cơ thúc đẩy các dự án kinh tế lành mạnh có sử dụng đất sẽ giảm sút; và đặc biệt là vấn nạn tiêu cực, tham nhũng trong bộ máy chính quyền liên quan đến quản lý đất đai sẽ gia tăng.
Trước tình trạng này, nhiều địa phương liên tiếp tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô, bán nền. Liệu đây có phải là giải pháp ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền hiệu quả?
Tôi cho rằng các biện pháp đó là cần thiết nhưng nếu coi là giải pháp về chính sách thì không phải. Trên thực tế đã không ít lần các cơ quan chính quyền ban hành các quyết định về chính sách mang tính tạm thời như vậy rồi và nó ngay lập tức tác dụng làm tăng nhiệt hay hạ nhiệt các cơn sóng của thị trường. Nhưng khách quan và thành thật mà nói, chính cái phương pháp hay phong cách quản lý này đã vô tình tạo ra các điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu cơ, nhất là đầu cơ đất đai.
Xin ví dụ đơn giản, nếu ai hiểu biết và thạo tin thì sẽ biết rằng các chính sách ấy không có tuổi thọ lâu. Nếu nó làm giá đất đi xuống thì phải nhanh tay mua vào ngay. Đợi cho hiệu lực của chính sách này qua đi, chẳng hạn khi bộ máy chính quyền địa phương hết nhiệm kỳ, thị trường lại phục hồi như cũ và quá trình bán ra lại bắt đầu. Cái đó gọi là quy luật của hiểu biết, quan hệ và trường vốn trong kinh doanh.
- Sau vụ bỏ cọc tại Thủ Thiêm (TP. HCM) vừa qua, nhiều ý kiến dấy lên việc bãi bỏ cơ chế đấu giá. Cá nhân ông đánh vấn đề này như thế nào?
Về mặt lợi ích, cơ chế đấu giá đất để thực hiện dự án bất động sản đã tồn tại nhiều năm theo Luật Đất đai, song hành với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Các địa phương ưa thích đấu giá đất vì nó có thể được tiến hành nhanh, quy trình có vẻ minh bạch, thu về được khoản tiền lớn tối đa cho ngân sách, trong khi các nhà đầu tư và cả ngân hàng cũng được lợi vì tăng giá trị tài sản và tăng cho vay tín dụng.
Về vụ bỏ giá đất Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, rất khó để chỉ ra các vi phạm cụ thể về luật pháp. Cho nên, tôi không ủng hộ quan điểm bãi bỏ đấu giá đất mà khuyến nghị hãy chuyển sang cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án bất động sản lớn và có tính nhạy cảm. Theo cơ chế này, việc xem xét tư cách, năng lực nhà đầu tư sẽ kỹ càng hơn, bao gồm cả nguồn tiền để dự thầu, hơn nữa nó sẽ không làm phá vỡ cấu trúc tài chính của dự án được tính toán ban đầu như trong trường hợp đấu giá, để bảo đảm tính thực thi cao hơn sau đó, hạn chế việc đầu cơ trục lợi và lũng đoạn thị trường.
- Nói một cách đơn giản để gút lại, “phân lô bán nền” sẽ tạo điều kiện cho sốt đất. Vậy, trong bối cảnh Luật Đất đai đang được mang ra bàn thảo, theo ông, đâu sẽ là giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề này, thưa ông?
Vâng, mọi cơn sốt là bình thường của cơ thể thị trường nhưng sốt giả mới đáng lo ngại và cần chống. Giải pháp căn cơ theo tôi chính là sửa Luật Đất đai nhưng không phải chỉ sửa ở tầng kỹ thuật, cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lỗ hổng quản lý, mà phải sửa ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận. Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, Nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính. Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung. Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.
Tags:
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Những đồng vốn nhỏ, được phân bổ từ Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, đang từng bước trở thành “bệ phóng” giúp người nghèo Hà Tĩnh chuyển từ tư duy trông chờ hỗ trợ sang chủ động tổ chức sản xuất, nâng thu nhập và hình thành sinh kế ổn định.
(VNF) - Từ những lớp học nghề đỏ đèn đến tận đêm khuya, đến dòng công nhân trẻ nối nhau vào Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đang chứng kiến cuộc “lột xác” lớn nhất 10 năm: chuyển từ lao động phổ thông sang lực lượng lao động kỹ thuật. Một hành trình bắt đầu từ nông thôn, nhưng đang làm thay đổi cả bản đồ việc làm của tỉnh.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên trong năm 2026 không phải là quá sức với Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa mục tiêu này phụ thuộc quyết định vào chất lượng triển khai cải cách, từ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế đến năng lực thực thi chính sách ở cấp vĩ mô và địa phương.
(VNF) - Được ví như một "Việt Nam thu nhỏ" với địa hình phức tạp và quy mô dân số đông, Thanh Hóa bước vào giai đoạn 2021 – 2025 với bộn bề thách thức trong việc đảm bảo an sinh xã hội tại khu vực miền núi "phên dậu". Thế nhưng, bằng tư duy quản trị quyết liệt và hiệu quả thực tế từ dòng vốn của 3 Chương trình Mục tiêu quốc gia, địa phương này đang tạo nên một kỳ tích giảm nghèo và xây dựng nông thôn mới.
(VNF) - Hướng tới xây dựng một cơ chế thị trường vốn dành riêng cho cộng đồng khởi nghiệp sáng tạo, Việt Nam đang trong quá trình chuẩn bị để hình thành sàn giao dịch chứng khoán chuyên biệt cho doanh nghiệp khởi nghiệp - một bước đi được đánh giá là quan trọng nhằm hoàn thiện chu trình đầu tư mạo hiểm từ nguồn vốn đầu vào đến điểm thoái vốn (exit) cho nhà đầu tư.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Năm 2025, giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI và quỹ đầu tư toàn cầu. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng FDI mạnh mẽ, Việt Nam còn trở thành "cường quốc ASEAN" trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
(VNF) - Theo đại biểu Tạ Đình Thi, việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô cần tập trung vào các lĩnh vực chiến lược nơi Hà Nội có lợi thế, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo động lực phát triển bền vững, lan tỏa.
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Tiêu dùng của người dân chiếm gần 64% GDP đang suy yếu, kéo theo niềm tin giảm mạnh. Trong bối cảnh xuất khẩu bấp bênh, đầu tư công chậm giải ngân, các chuyên gia cảnh báo: muốn đạt tăng trưởng 10%, Việt Nam phải khơi thông túi tiền và củng cố niềm tin tiêu dùng của dân.
(VNF) - Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, tăng trưởng 10% trở lên theo Nghị quyết của Quốc hội hay một con số khác cũng được nhưng cần phải thay đổi, đừng làm theo cách cũ.
(VNF) - Sau một năm triển khai, VIFTA đã bước đầu phát huy hiệu quả, song quá trình tận dụng ưu đãi cho thấy các ngành hàng vừa có thuận lợi, vừa phát sinh vướng mắc, đòi hỏi giải pháp phù hợp để khai thác hiệu quả hơn trong thời gian tới.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
