Trên thị trường bất động sản, đất nền là phân khúc được giới đầu tư rất ưa chuộng. Việc liên tiếp xuất hiện các cơn sốt đất trong những năm qua càng kích thích dòng tiền đầu tư lẫn đầu cơ vào phân khúc này. Có cung ắt có cầu. Tại nhiều nơi, doanh nghiệp, cá nhân đua nhau xin hiến đất làm đường giao thông, tiến tới xin chuyển mục đích sử dụng đất rồi từ đó phân lô bán nền. Với cách làm này, chủ đất không mất nhiều vốn, thời gian, lại dễ làm, dễ bán, quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.
Đối với nhà đầu tư, các sản phẩm đất phân lô có diện tích và giá bán vừa phải, rất phù hợp để “xuống tiền”, dễ dàng mua đi bán lại (lướt sóng) kiếm lời. Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc. Thời gian gần đây, tình trạng này diễn ra mạnh mẽ nhất tại Lâm Đồng, nơi hàng trăm đồi chè bị “cạo trọc” trong cơn lốc phân lô.
Nhìn ở góc độ tích cực, việc người dân, doanh nghiệp hiến đất cho nhà nước để làm hạ tầng giao thông, công trình công cộng, phục vụ cho lợi ích chung là rất đáng trân trọng. Tuy nhiên, việc dùng cách hiến đất như một “chiêu bài” để phục vụ lợi ích cá nhân, cụ thể là đủ điều kiện tách thửa, thì cần phải xem xét có cơ chế quản lý nghiêm túc, tránh đưa đến những hệ lụy cho địa phương và thị trường.
Bởi trên thực tế, việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, còn lâu dài sẽ để lại những hậu quả rất lớn như: địa phương cạn kiệt quỹ đất, từ đó khó kêu gọi, thu hút đầu tư, nhất là đầu tư quy mô lớn; quy hoạch đất đai, phát triển đô thị bị phá vỡ; người dân mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh; còn thị trường địa ốc địa phương rơi vào cảnh sốt nóng cục bộ, thậm chí hỗn loạn.
Về mặt luật pháp, các hoạt động liên quan đến bất động sản như phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng… chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như: Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Dân sự… cùng nhiều văn bản dưới luật khác như: Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017, Nghị định 148/2020 (sửa đổi Nghị định 43/2014)… Dù rằng hệ thống quy định pháp luật còn có những chỗ chưa đồng nhất song việc để xảy ra tình trạng dùng “chiêu bài” hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan như thời gian qua, trước hết, là do sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Bởi địa phương là nơi quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa.
Mặt khác, người dân có quyền xin hiến đất, nhưng không phải người dân cứ xin hiến là nhà nước phải nhận. Việc nhận đất hiến hay không là do địa phương quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương. Việc người dân tự xây dựng công trình giao thông trên đất nông nghiệp vốn dĩ không đúng quy định nhưng nếu chính quyền lại ghi nhận hiện trạng (đường giao thông dân tự làm) vào hồ sơ địa chính thì đã gián tiếp ghi nhận công trình vi phạm, tạo điều kiện cho người dân tách thửa vì lợi ích cá nhân.
Tất nhiên, như trên đã nói, quy định pháp luật hiện nay vẫn còn kẽ hở cần phải bịt kín để xử lý tình trạng tách thửa tràn lan. Kẽ hở đó là sự mở rộng đối tượng tách thửa của Nghị định 01/2017.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Điều 143, khoản 2 về đất ở nông thôn và Điều 144, khoản 4 về đất ở đô thị) nói rõ rằng UBND cấp tỉnh chỉ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Tuy nhiên, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, có thể thấy quy định tại Nghị định 01/2017 không phù hợp với Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi đó Nghị định 01/2017 lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất (gồm cả đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp).
Có thể nói, việc trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa kết hợp với sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ dẫn đến tình trạng xin cho, thậm chí là tiếp tay, tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa, lập dự án bất động sản “chui” mua bán kiếm lời.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang tồn tại không ít khoảng trống như chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh loại hình kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền, đặc biệt đối với phân lô bán nền mà không hình thành dự án.
Mặc dù việc phân lô bán nền tràn lan như hiện nay đã để lộ ra một số mặt xấu, gây hại cho thị trường song nhà nước chưa nên cấm hoàn toàn việc này. Nguyên nhân là trong vài năm trở lại đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh, trở thành “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với việc sở hữu nền đất để tạo lập nhà ở cũng là khá lớn.
Trong quá khứ, Chính phủ và một số địa phương đã từng cấm phân lô bán nền, nhưng chỉ sau một thời gian lại phải gỡ bỏ quy định này. Cụ thể, sau Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở.
Như vậy có thể thấy thay vì cấm hoàn toàn, nhà nước nên xây dựng cơ chế quản lý rõ ràng để vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, vừa nhất quán phương hướng xử lý trong dài hạn. Về phía doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật, các đơn vị nên có kế hoạch phát triển lâu dài cho sản phẩm của mình, không nên chỉ tập trung vào lợi ích kinh tế ngắn hạn từ việc phân lô. Các tổ chức môi giới cũng nên minh bạch thông tin dự án và kiên quyết nói không với những dự án mà pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ.
Tags:
(VNF) - Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát (sandbox) đang được xem là một trong những mắt xích thể chế quan trọng nhất trong quá trình xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Đà Nẵng (VIFC-DN). Theo các chuyên gia, nếu không sớm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch và có khả năng vận hành thực chất, dòng vốn lớn sẽ tiếp tục đứng ngoài quan sát.
(VNF) - Mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện tại Việt Nam nhiều năm và thu hút hàng nghìn khách hàng tham gia nhưng đến nay vẫn chưa có một khung pháp lý chuyên biệt điều chỉnh toàn diện loại hình kinh doanh này. Khoảng trống pháp lý khiến quyền và nghĩa vụ của các bên chủ yếu được xác lập thông qua hợp đồng do DN soạn thảo, đồng thời trở thành một trong những nguyên nhân khiến nhiều tranh chấp phát sinh và kéo dài trong thực tế.
(VNF) - Tổng Giám đốc Techcombank Jens Lottner nhận định, khi các động lực đầu tư vẫn được duy trì, “nút thắt” của tăng trưởng không còn nằm ở nguồn vốn, mà ngày càng gắn với chất lượng nguồn nhân lực và năng lực thực thi.
Theo chuyên gia, việc công bố cả hai chỉ số GDP và GDP PPP là cần thiết, vì chúng phản ánh các khía cạnh khác biệt nhưng bổ sung cho nhau về bức tranh kinh tế.
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, mục tiêu tăng trưởng hai chữ số sẽ rất khó đạt được nếu không tiếp tục cải cách mạnh chính sách thuế, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển và nâng cao năng lực hấp thụ của khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - Theo TS. Phan Hữu Thắng - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, trong giai đoạn mới, thành công của FDI không còn được đo bằng số vốn thu hút được mà bằng trình độ công nghệ, năng suất lao động, năng lực doanh nghiệp Việt Nam và vị thế của nền kinh tế trong chuỗi giá trị toàn cầu.
(VNF) - Từ một câu hỏi trong đề thi tốt nghiệp THPT 2026, vấn đề "Làm thế nào để có những ‘Steve Jobs Việt Nam’?” trở thành chủ đề thảo luận tại diễn đàn quy tụ nhiều chuyên gia hàng đầu về đầu tư, công nghệ và startup.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Thay vì đưa ra những phán xét định tính về mặt đúng sai, cần đặt mô hình chuyển đổi vàng để mua nhà vào lăng kính cân bằng nhằm định vị ranh giới pháp lý thực tế, từ đó, đánh giá liệu hệ thống quy định hiện hành đã đủ độ tường minh để các bên yên tâm vận hành hay chưa.
(VNF) - Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bài toán lớn nhất của Hà Nội trong phát triển hệ thống Metro, đường sắt đô thị hay các dự án hạ tầng chiến lược không nằm ở việc thiếu vốn, mà ở chỗ chưa biết cách chuyển hóa giá trị gia tăng từ đất đai thành nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển.
(VNF) - Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, mô hình đổi vàng mua nhà có thể mở ra hướng đi mới cho thị trường vốn, nhưng không phải “công thức chung” để áp dụng đại trà.
(VNF) - Trong nhiều năm, Tăng trưởng của Hà Tĩnh chủ yếu được dẫn dắt bởi các “đầu tàu” FDI cùng lợi thế về đất đai, tài nguyên và lao động giá rẻ. Đã đến lúc khu vực kinh tế tư nhân phải thay đổi “DNA” tăng trưởng chuyển trong trọng tâm sang AI, dữ liệu, công nghệ, đổi mới sáng tạo và năng suất.
(VNF) - Với tổng vốn lũy kế hơn 80 tỷ USD, Singapore hiện là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, trải rộng từ bất động sản, khu công nghiệp, năng lượng, tài chính, công nghệ, kinh tế số và đầu tư xanh.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát (sandbox) đang được xem là một trong những mắt xích thể chế quan trọng nhất trong quá trình xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Đà Nẵng (VIFC-DN). Theo các chuyên gia, nếu không sớm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch và có khả năng vận hành thực chất, dòng vốn lớn sẽ tiếp tục đứng ngoài quan sát.
(VNF) - Siêu đô thị Vinhomes Global Gate Hạ Long đang dần thành hình với quy mô 18 tỷ USD, rộng hơn 6.000 hecta, hứa hẹn trở thành “thành phố kỳ quan” với cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Quảng Ninh.
