Trên thị trường bất động sản, đất nền là phân khúc được giới đầu tư rất ưa chuộng. Việc liên tiếp xuất hiện các cơn sốt đất trong những năm qua càng kích thích dòng tiền đầu tư lẫn đầu cơ vào phân khúc này. Có cung ắt có cầu. Tại nhiều nơi, doanh nghiệp, cá nhân đua nhau xin hiến đất làm đường giao thông, tiến tới xin chuyển mục đích sử dụng đất rồi từ đó phân lô bán nền. Với cách làm này, chủ đất không mất nhiều vốn, thời gian, lại dễ làm, dễ bán, quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.
Đối với nhà đầu tư, các sản phẩm đất phân lô có diện tích và giá bán vừa phải, rất phù hợp để “xuống tiền”, dễ dàng mua đi bán lại (lướt sóng) kiếm lời. Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc. Thời gian gần đây, tình trạng này diễn ra mạnh mẽ nhất tại Lâm Đồng, nơi hàng trăm đồi chè bị “cạo trọc” trong cơn lốc phân lô.
Nhìn ở góc độ tích cực, việc người dân, doanh nghiệp hiến đất cho nhà nước để làm hạ tầng giao thông, công trình công cộng, phục vụ cho lợi ích chung là rất đáng trân trọng. Tuy nhiên, việc dùng cách hiến đất như một “chiêu bài” để phục vụ lợi ích cá nhân, cụ thể là đủ điều kiện tách thửa, thì cần phải xem xét có cơ chế quản lý nghiêm túc, tránh đưa đến những hệ lụy cho địa phương và thị trường.
Bởi trên thực tế, việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, còn lâu dài sẽ để lại những hậu quả rất lớn như: địa phương cạn kiệt quỹ đất, từ đó khó kêu gọi, thu hút đầu tư, nhất là đầu tư quy mô lớn; quy hoạch đất đai, phát triển đô thị bị phá vỡ; người dân mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh; còn thị trường địa ốc địa phương rơi vào cảnh sốt nóng cục bộ, thậm chí hỗn loạn.
Về mặt luật pháp, các hoạt động liên quan đến bất động sản như phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng… chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như: Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Dân sự… cùng nhiều văn bản dưới luật khác như: Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017, Nghị định 148/2020 (sửa đổi Nghị định 43/2014)… Dù rằng hệ thống quy định pháp luật còn có những chỗ chưa đồng nhất song việc để xảy ra tình trạng dùng “chiêu bài” hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan như thời gian qua, trước hết, là do sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Bởi địa phương là nơi quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa.
Mặt khác, người dân có quyền xin hiến đất, nhưng không phải người dân cứ xin hiến là nhà nước phải nhận. Việc nhận đất hiến hay không là do địa phương quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương. Việc người dân tự xây dựng công trình giao thông trên đất nông nghiệp vốn dĩ không đúng quy định nhưng nếu chính quyền lại ghi nhận hiện trạng (đường giao thông dân tự làm) vào hồ sơ địa chính thì đã gián tiếp ghi nhận công trình vi phạm, tạo điều kiện cho người dân tách thửa vì lợi ích cá nhân.
Tất nhiên, như trên đã nói, quy định pháp luật hiện nay vẫn còn kẽ hở cần phải bịt kín để xử lý tình trạng tách thửa tràn lan. Kẽ hở đó là sự mở rộng đối tượng tách thửa của Nghị định 01/2017.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Điều 143, khoản 2 về đất ở nông thôn và Điều 144, khoản 4 về đất ở đô thị) nói rõ rằng UBND cấp tỉnh chỉ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Tuy nhiên, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, có thể thấy quy định tại Nghị định 01/2017 không phù hợp với Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi đó Nghị định 01/2017 lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất (gồm cả đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp).
Có thể nói, việc trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa kết hợp với sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ dẫn đến tình trạng xin cho, thậm chí là tiếp tay, tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa, lập dự án bất động sản “chui” mua bán kiếm lời.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang tồn tại không ít khoảng trống như chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh loại hình kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền, đặc biệt đối với phân lô bán nền mà không hình thành dự án.
Mặc dù việc phân lô bán nền tràn lan như hiện nay đã để lộ ra một số mặt xấu, gây hại cho thị trường song nhà nước chưa nên cấm hoàn toàn việc này. Nguyên nhân là trong vài năm trở lại đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh, trở thành “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với việc sở hữu nền đất để tạo lập nhà ở cũng là khá lớn.
Trong quá khứ, Chính phủ và một số địa phương đã từng cấm phân lô bán nền, nhưng chỉ sau một thời gian lại phải gỡ bỏ quy định này. Cụ thể, sau Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở.
Như vậy có thể thấy thay vì cấm hoàn toàn, nhà nước nên xây dựng cơ chế quản lý rõ ràng để vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, vừa nhất quán phương hướng xử lý trong dài hạn. Về phía doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật, các đơn vị nên có kế hoạch phát triển lâu dài cho sản phẩm của mình, không nên chỉ tập trung vào lợi ích kinh tế ngắn hạn từ việc phân lô. Các tổ chức môi giới cũng nên minh bạch thông tin dự án và kiên quyết nói không với những dự án mà pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ.
Tags:
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Theo ông Nguyễn Văn Hậu - CEO NetVietTV, Chủ tịch VSBC, AI đang bùng nổ toàn cầu, nhưng tại Việt Nam, tỷ lệ người dùng AI đúng cách chưa tới 5%. Nguyên nhân không nằm ở “prompt chưa hay” mà ở chỗ chưa có tư duy hệ thống, thiếu chiến lược dữ liệu và dễ sa vào trào lưu FOMO.
(VNF) - Các chaebol Hàn Quốc sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao trong thời kỳ phát triển công nghiệp và cao hơn đáng kể Vingroup của Việt Nam hiện nay - vốn cũng đang dồn lực phát triển mảng công nghiệp.
(VNF) - Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đánh giá khu vực kinh tế tư nhân hiện nay còn nhiều bất cập khi “gộp chung” doanh nghiệp lớn, nhỏ và hộ kinh doanh để tính toán, từ đó đưa ra kết luận năng suất và hiệu quả thấp.
(VNF) - GS.TS Lê Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Bách khoa Hà Nội nhấn mạnh, để phát triển công nghệ chiến lược và thương mại hóa kết quả nghiên cứu, Việt Nam cần một mô hình hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước, viện – trường và doanh nghiệp, trong đó đào tạo nhân lực chất lượng cao là nền tảng then chốt, tạo ra đội ngũ đủ năng lực triển khai chính sách, vận hành công nghệ, và đưa sản phẩm nghiên cứu ra thị trường.
(VNF) - Theo các chuyên gia, Việt Nam cần xây dựng một “sandbox” đủ lớn và thể chế tài chính chuẩn quốc tế để thu hút nhà đầu tư chiến lược, củng cố năng lực pháp lý và thúc đẩy hội nhập tài chính toàn cầu.
(VNF) - 80 năm qua, nông nghiệp Việt Nam đã chứng minh chân lý “phi nông bất ổn” khi vừa là trụ đỡ kinh tế, vừa tạo nên những bước ngoặt đưa kinh tế Việt Nam vươn ra thế giới.
(VNF) - Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ đầu tư vào lĩnh vực giáo dục. Với quy mô hơn 25 triệu học sinh, sinh viên trên toàn quốc trong năm học 2024 - 2025 và tỷ lệ trường mầm non ngoài công lập vượt trội hơn công lập. Lĩnh vực này không chỉ thu hút dòng vốn trong nước mà còn luồng vốn quốc tế lớn, góp phần nâng cao chất lượng giáo dục quốc dân.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn - Phó Trưởng Ban Chính sách, chiến lược Trung ương cho rằng: "Đây có thể coi là thời điểm không thể chậm trễ hơn phải khắc phục những thiếu hụt kể trên, khơi dậy sức mạnh của khu vực kinh tế tư nhân, góp phần thực hiện thành công mục tiêu chiến lược phát triển đất nước đến năm 2030 và 2045 đã được đề ra"
(VNF) - Để kinh tế tư nhân thực sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng: Việt Nam cần một “cuộc đổi mới lần hai”. Theo đó, chỉ với một thể chế minh bạch, môi trường bình đẳng và cơ chế khuyến khích đổi mới sáng tạo, khu vực tư nhân mới có thể phát huy đầy đủ vai trò “động lực quan trọng nhất” của nền kinh tế.
(VNF) - Dù đóng góp gần nửa GDP và tạo việc làm cho hơn 8/10 lao động cả nước, nhiều doanh nghiệp tư nhân Việt Nam lại chọn “đứng yên” hoặc thu nhỏ quy mô. Tại tọa đàm do Đại học Kinh tế Quốc dân tổ chức sáng 15/8, các chuyên gia đã chỉ rõ nguyên nhân khiến khu vực này “ngại lớn” và đề xuất loạt giải pháp để biến kinh tế tư nhân thành đầu kéo tăng trưởng.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Dự án đường Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên có chiều dài hơn 2km, kết nối đường vành đai 2,5 đến vành đai 3 (phường Hoàng Mai, thành phố Hà Nội).
