Luật sư: 'Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất KĐT Mỹ Hưng-Cienco 5 là sai hoàn toàn'

Ngày 23/11/2020, Văn phòng UBND TP. Hà Nội phát đi thông báo số 554/TB-VP về kết luận của Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cho phép điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 tại Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, huyện Thanh Oai.

Chỉ sau 2 ngày có thông báo kết luận trên, ngày 25/11/2020 ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký Quyết định số 5269/QĐ-UBND.

Tại điều 1, quyết định này ghi rõ: “Điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại Quyết định 3128/QĐ-UBND ngày 30/07/2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi 1.820.433 m2 đất trên địa bàn các xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh, huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 như sau: từ Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP”.

Với nội dung quyết định trên, chủ sử dụng đất là Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) mất hơn 182ha đất được giao cách đây 12 năm. Còn Tổng công ty công trình giao thông 5 – CTCP (Cienco 5) lại được hưởng 182ha đất để thực hiện dự án khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco 5.

Luật sư Nguyễn Văn Tú, Công ty Luật TNHH FANCI đã có cuộc trao đổi với báo chí về quyết định hiện đang gây tranh cãi này.

- Theo ông, việc điều chỉnh quyết định hành chính về giao đất khiến đất đã giao cho pháp nhân này trở thành giao đất cho pháp nhân khác có căn cứ và đúng pháp luật không?

Luật sư Nguyễn Văn Tú: UBND TP. Hà Nội ra quyết định 5269 điều chỉnh quyết định 3128 của năm 2008, tức là quyết định năm 2020 điều chỉnh một quyết định cách đây 12 năm. Vậy thì với câu hỏi điều chỉnh này có đúng hay không, tôi xin khẳng định là sai.

Trước hết, việc điều chỉnh ở đây là điều chỉnh chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc điều chỉnh chủ đầu tư.

Vậy chủ đầu tư được quy định ở đâu? Trong vụ việc này, chủ đầu tư được quy định trong hợp đồng BT được ký giữa một bên là UBND tỉnh Hà Tây và một bên gồm có hai chủ thể là Cienco 5 và Cienco 5 Land.

Như vậy, bên A là UBND tỉnh Hà Tây, bên B gồm có hai pháp nhân, pháp nhân một là Cienco 5, được gọi là nhà đầu tư. Khái niệm nhà đầu tư là người bỏ vốn vào đây, tức là người có tài chính.

Còn doanh nghiệp dự án là chủ đầu tư, chính là Cienco 5 Land. Doanh nghiệp này tiếp nhận nguồn vốn của nhà đầu tư là Cienco 5, đồng thời họ phải có các năng lực khác để đảm bảo quy định của Luật Đầu tư. Họ có tư cách pháp nhân, có khả năng quản lý công trình, thực thi dự án. Và ở đây họ có đầy đủ năng lực thực hiện dự án và quản lý những dự án này.

Hợp đồng BT đó phân hóa hai vai trò rất là rõ ràng. Nhà đầu tư là Cienco 5, còn chủ đầu tư là Cienco 5 Land. Vậy đất phải được giao chủ đầu tư chứ không thể nào giao cho nhà đầu tư. Ở hợp đồng này, chỉ có 1 chủ đầu tư là Cienco 5 Land.

Nay Quyết định 5269 là lấy đất đã giao cho Cienco 5 Land để giao cho Cienco 5 là đổi chủ đầu tư. Và khi đổi chủ đầu tư bắt buộc phải có một hợp đồng BT làm căn cứ, nhưng hợp đồng BT năm 2008 lại không quy định Cienco 5 là chủ đầu tư.

Cho nên ý kiến của Sở Tư pháp Hà Nội là rất chuẩn, phải có một phụ lục có giá trị tương đương với hợp đồng BT đã ký năm 2008. Nếu phụ lục đấy chưa có thì không có căn cứ để được điều chỉnh.

Tại sao lại không có phụ lục đó? Vì ba bên chưa làm việc được với nhau, 3 chủ thể này gồm: Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội hiện nay.

Trong quyết định 5269, UBND TP. Hà Nội chỉ nói đến căn cứ là bản thỏa thuận số 10 giữa 2 công ty để ban hành, điều chỉnh quyết định này là hoàn toàn sai. Do đó, quyết định điều chỉnh này là quyết định không đảm bảo cả về mặt nội dung, thể thức và quy trình ban hành.

- Như vậy, việc lấy đất của tổ chức, cá nhân này để giao cho tổ chức và cá nhân khác có được phép thực hiện theo thủ tục điều chỉnh quyết định hay không, thưa ông?

Có thể, nhưng thủ tục điều chỉnh phải trải qua một quy trình. Nếu có việc điều chỉnh về mặt chủ thể như nói ở trên, nếu như ba bên là Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội có một quá trình làm việc với nhau để thống nhất ký một phụ lục hợp đồng BT mới.

Nếu Cienco 5 trực tiếp thực thi một phần dự án BT thì có thể điều chỉnh để chuyển phần đã được thỏa thuận đó sang cho chủ đầu tư mới, song thực tế, quá trình đấy chúng ta biết là chưa có.

Theo như hồ sơ chúng tôi được biết, có một sự thỏa thuận nào đó vào năm 2017 giữa Cienco 5 với Cienco 5 Land, nhưng nó chỉ là đơn phương bên B của hợp đồng BT, chứ chưa có quá trình đối với UBND TP. Hà Nội.

Như vậy, phụ lục hợp đồng BT chưa làm nhưng lại ban hành quyết định điều chỉnh là sai.

Cái sai thứ hai là hậu quả của việc điều chỉnh quyết định giao đất. Số tiền mà Cienco 5 Land bỏ ra 12 năm để thực hiện dự án lại chưa được đề cập đến. Do đó, một quyết định hành chính làm ảnh hưởng đến cả một số tiền rất lớn, có thể là 1.000 tỷ, 10.000 tỷ, 15.000 tỷ đồng… phải hỏi họ mới biết họ đã bỏ vào đây bao nhiêu.

Thế nhưng, UBND TP. Hà Nội đã không hỏi ý kiến của chủ thể bị ảnh hưởng khi điều chỉnh quyết định giao đất, sẽ gây thiệt hại cho chủ thể này.

Luật Đầu tư của chúng ta đã quy định rất rõ, nhà nước bảo đảm không kê biên, không tịch thu, không can thiệp bằng bất cứ một quyết định hành chính nào đối với quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, những khoản mà họ đã cam kết bảo mật đầu tư.

-  Việc sửa đổi quyết định hành chính này có thể gây thiệt hại cho Mường Thanh - công ty mẹ của Cienco 5 Land, vậy bên bị thiệt hại có thể đòi bồi thường hay không?

Khi đọc hồ sơ vụ việc dù chưa đầy đủ nhưng tôi sẽ nói trong phạm vi được tiếp cận thì ngay quyết định 5269 của UBND TP. Hà Nội đã có rất nhiều điểm gợn và sạn.

Chẳng hạn có hai vấn đề. Thứ nhất, việc sử dụng từ “điều chỉnh” cũng có nhiều quan điểm cho rằng đã giao đất cho người ta vào năm 2008, nay giao cho một người khác thì sao không làm một quy trình là thu hồi xong rồi giao lại, và người được giao lại kia phải tuân thủ một quy trình để chứng tỏ thực sự là chủ đầu tư.

Cho nên, việc điều chỉnh trên là lách luật.

Thứ hai, ngay trong quyết định 24 của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP. Hà Nội đã tự cho thêm một cái phần đuôi vào đó.

Cụ thể, Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 6/1/2014 của Thủ tướng chính phủ đổi tên Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 thành Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5-CTCP. Trong đó nêu rõ: “Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP kế thừa các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 trước khi chuyển đổi; được tiếp tục kinh doanh các ngành, nghề hiện Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 đang thực hiện và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật”.

Thế nhưng, trong Quyết định 5269 của UBND TP. Hà Nội lại thay cái đuôi câu cuối của trích dẫn trên: “Được tiếp tục kinh doanh các ngành, nghề hiện Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 đang thực hiện và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật” thành “đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt”.

Tôi thấy rằng quyết định này càng đi vào bản chất vấn đề càng thấy nhiều cái sai.

Ngoài đối tượng bị thiệt hại là Mường Thanh - cổ đông lớn của Cienco 5 Land còn là hàng trăm người dân mua các sản phẩm của Thanh Hà A, Thanh Hà B. Chúng ta làm gì cũng phải nhìn vào quyền lợi chính đáng của nhân dân.

Chúng ta có thể thấy rằng một quyết định hành chính được tham mưu không kỹ càng, ảnh hưởng ghê gớm thế nào đối với những người có liên quan và đối với xã hội.

>>> Xem thêm: Vụ đổi chủ KĐT Mỹ Hưng-Cienco 5: 'Cách làm của TP. Hà Nội là chưa chuẩn và cần phải xem xét lại'