Ngày 23/11/2020, Văn phòng UBND TP. Hà Nội phát đi thông báo số 554/TB-VP về kết luận của Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cho phép điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 tại Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, huyện Thanh Oai.
Chỉ sau 2 ngày có thông báo kết luận trên, ngày 25/11/2020 ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký Quyết định số 5269/QĐ-UBND.
Tại điều 1, quyết định này ghi rõ: “Điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại Quyết định 3128/QĐ-UBND ngày 30/07/2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi 1.820.433 m2 đất trên địa bàn các xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh, huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 như sau: từ Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP”.
Với nội dung quyết định trên, chủ sử dụng đất là Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) mất hơn 182ha đất được giao cách đây 12 năm. Còn Tổng công ty công trình giao thông 5 – CTCP (Cienco 5) lại được hưởng 182ha đất để thực hiện dự án khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco 5.
Luật sư Nguyễn Văn Tú, Công ty Luật TNHH FANCI đã có cuộc trao đổi với báo chí về quyết định hiện đang gây tranh cãi này.
- Theo ông, việc điều chỉnh quyết định hành chính về giao đất khiến đất đã giao cho pháp nhân này trở thành giao đất cho pháp nhân khác có căn cứ và đúng pháp luật không?
Luật sư Nguyễn Văn Tú: UBND TP. Hà Nội ra quyết định 5269 điều chỉnh quyết định 3128 của năm 2008, tức là quyết định năm 2020 điều chỉnh một quyết định cách đây 12 năm. Vậy thì với câu hỏi điều chỉnh này có đúng hay không, tôi xin khẳng định là sai.
Trước hết, việc điều chỉnh ở đây là điều chỉnh chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc điều chỉnh chủ đầu tư.
Vậy chủ đầu tư được quy định ở đâu? Trong vụ việc này, chủ đầu tư được quy định trong hợp đồng BT được ký giữa một bên là UBND tỉnh Hà Tây và một bên gồm có hai chủ thể là Cienco 5 và Cienco 5 Land.
Như vậy, bên A là UBND tỉnh Hà Tây, bên B gồm có hai pháp nhân, pháp nhân một là Cienco 5, được gọi là nhà đầu tư. Khái niệm nhà đầu tư là người bỏ vốn vào đây, tức là người có tài chính.
Còn doanh nghiệp dự án là chủ đầu tư, chính là Cienco 5 Land. Doanh nghiệp này tiếp nhận nguồn vốn của nhà đầu tư là Cienco 5, đồng thời họ phải có các năng lực khác để đảm bảo quy định của Luật Đầu tư. Họ có tư cách pháp nhân, có khả năng quản lý công trình, thực thi dự án. Và ở đây họ có đầy đủ năng lực thực hiện dự án và quản lý những dự án này.
Hợp đồng BT đó phân hóa hai vai trò rất là rõ ràng. Nhà đầu tư là Cienco 5, còn chủ đầu tư là Cienco 5 Land. Vậy đất phải được giao chủ đầu tư chứ không thể nào giao cho nhà đầu tư. Ở hợp đồng này, chỉ có 1 chủ đầu tư là Cienco 5 Land.
Nay Quyết định 5269 là lấy đất đã giao cho Cienco 5 Land để giao cho Cienco 5 là đổi chủ đầu tư. Và khi đổi chủ đầu tư bắt buộc phải có một hợp đồng BT làm căn cứ, nhưng hợp đồng BT năm 2008 lại không quy định Cienco 5 là chủ đầu tư.
Cho nên ý kiến của Sở Tư pháp Hà Nội là rất chuẩn, phải có một phụ lục có giá trị tương đương với hợp đồng BT đã ký năm 2008. Nếu phụ lục đấy chưa có thì không có căn cứ để được điều chỉnh.
Tại sao lại không có phụ lục đó? Vì ba bên chưa làm việc được với nhau, 3 chủ thể này gồm: Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội hiện nay.
Trong quyết định 5269, UBND TP. Hà Nội chỉ nói đến căn cứ là bản thỏa thuận số 10 giữa 2 công ty để ban hành, điều chỉnh quyết định này là hoàn toàn sai. Do đó, quyết định điều chỉnh này là quyết định không đảm bảo cả về mặt nội dung, thể thức và quy trình ban hành.
- Như vậy, việc lấy đất của tổ chức, cá nhân này để giao cho tổ chức và cá nhân khác có được phép thực hiện theo thủ tục điều chỉnh quyết định hay không, thưa ông?
Có thể, nhưng thủ tục điều chỉnh phải trải qua một quy trình. Nếu có việc điều chỉnh về mặt chủ thể như nói ở trên, nếu như ba bên là Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội có một quá trình làm việc với nhau để thống nhất ký một phụ lục hợp đồng BT mới.
Nếu Cienco 5 trực tiếp thực thi một phần dự án BT thì có thể điều chỉnh để chuyển phần đã được thỏa thuận đó sang cho chủ đầu tư mới, song thực tế, quá trình đấy chúng ta biết là chưa có.
Theo như hồ sơ chúng tôi được biết, có một sự thỏa thuận nào đó vào năm 2017 giữa Cienco 5 với Cienco 5 Land, nhưng nó chỉ là đơn phương bên B của hợp đồng BT, chứ chưa có quá trình đối với UBND TP. Hà Nội.
Như vậy, phụ lục hợp đồng BT chưa làm nhưng lại ban hành quyết định điều chỉnh là sai.
Cái sai thứ hai là hậu quả của việc điều chỉnh quyết định giao đất. Số tiền mà Cienco 5 Land bỏ ra 12 năm để thực hiện dự án lại chưa được đề cập đến. Do đó, một quyết định hành chính làm ảnh hưởng đến cả một số tiền rất lớn, có thể là 1.000 tỷ, 10.000 tỷ, 15.000 tỷ đồng… phải hỏi họ mới biết họ đã bỏ vào đây bao nhiêu.
Thế nhưng, UBND TP. Hà Nội đã không hỏi ý kiến của chủ thể bị ảnh hưởng khi điều chỉnh quyết định giao đất, sẽ gây thiệt hại cho chủ thể này.
Luật Đầu tư của chúng ta đã quy định rất rõ, nhà nước bảo đảm không kê biên, không tịch thu, không can thiệp bằng bất cứ một quyết định hành chính nào đối với quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, những khoản mà họ đã cam kết bảo mật đầu tư.
- Việc sửa đổi quyết định hành chính này có thể gây thiệt hại cho Mường Thanh - công ty mẹ của Cienco 5 Land, vậy bên bị thiệt hại có thể đòi bồi thường hay không?
Khi đọc hồ sơ vụ việc dù chưa đầy đủ nhưng tôi sẽ nói trong phạm vi được tiếp cận thì ngay quyết định 5269 của UBND TP. Hà Nội đã có rất nhiều điểm gợn và sạn.
Chẳng hạn có hai vấn đề. Thứ nhất, việc sử dụng từ “điều chỉnh” cũng có nhiều quan điểm cho rằng đã giao đất cho người ta vào năm 2008, nay giao cho một người khác thì sao không làm một quy trình là thu hồi xong rồi giao lại, và người được giao lại kia phải tuân thủ một quy trình để chứng tỏ thực sự là chủ đầu tư.
Cho nên, việc điều chỉnh trên là lách luật.
Thứ hai, ngay trong quyết định 24 của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP. Hà Nội đã tự cho thêm một cái phần đuôi vào đó.
Cụ thể, Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 6/1/2014 của Thủ tướng chính phủ đổi tên Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 thành Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5-CTCP. Trong đó nêu rõ: “Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP kế thừa các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 trước khi chuyển đổi; được tiếp tục kinh doanh các ngành, nghề hiện Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 đang thực hiện và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật”.
Thế nhưng, trong Quyết định 5269 của UBND TP. Hà Nội lại thay cái đuôi câu cuối của trích dẫn trên: “Được tiếp tục kinh doanh các ngành, nghề hiện Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 đang thực hiện và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật” thành “đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt”.
Tôi thấy rằng quyết định này càng đi vào bản chất vấn đề càng thấy nhiều cái sai.
Ngoài đối tượng bị thiệt hại là Mường Thanh - cổ đông lớn của Cienco 5 Land còn là hàng trăm người dân mua các sản phẩm của Thanh Hà A, Thanh Hà B. Chúng ta làm gì cũng phải nhìn vào quyền lợi chính đáng của nhân dân.
Chúng ta có thể thấy rằng một quyết định hành chính được tham mưu không kỹ càng, ảnh hưởng ghê gớm thế nào đối với những người có liên quan và đối với xã hội.
Tags:
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
