Không nên nhầm lẫn về nguyên tắc, mục tiêu và việc “làm giá” giữa “đấu giá” với “đấu thầu”, giữa “đấu giá quyền sử dụng đất” với “đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”.

Hơn một năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của các phiên đấu giá đất tại các địa phương. Nhiều lô đất có mức giá đấu cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, thu về cho ngân sách số tiền không nhỏ. Tuy nhiên, tình trạng đưa giá đấu lên mức cao “không tưởng” hoặc đấu cao rồi bỏ cọc cũng gây ra những lo ngại lẫn những tranh cãi trái chiều. Để góp một góc nhìn về đấu giá đất, Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI:

Tôi cho đó là sự vận động của quy luật kinh tế thị trường, phản ánh nhu cầu, sức khỏe của nền kinh tế và là hệ quả của chính sách, pháp luật. Đất là tài sản “hàng hóa” đặc biệt, mà đã là “hàng hóa” thì phải có cạnh tranh, phải là trăm bán vạn mua với những mức giá rất khác nhau thì mới thực sự là thị trường. Còn nếu đấu giá mà chỉ trúng với một giá như dự tính sát sạt với khung giá và chỉ có vài người mua thì chẳng còn ra thị trường nữa.

Những năm qua, nguồn cung đất ở nói riêng, bất động sản nói chung ở những địa bàn phát triển rất khan hiếm, do bị “chặn” hết rồi. Gần đây nhất, Quốc hội thông qua 8 luật, với nhiều chính sách tháo gỡ, nhưng vẫn gạt chuyện chuyển đất khác thành đất ở. Cung giảm, cầu tăng thì giá lên cao là đương nhiên và kéo theo giá của nhiều phân khúc, nhiều địa bàn lên theo. Thị trường chỉ phản ứng đúng với quy luật và không hề ngược với chính sách. Đấu giá cũng vậy, mảnh đất đẹp, còn được phong là đất kim cương, nhiều người muốn mua thì giá sẽ tăng. Còn trong phiên đấu giá, người tham gia có tính sai, tính nhầm, hay hăng hái quá trong bầu không khí hưng phấn mà chạy đua theo mức giá cao cũng là điều dễ hiểu, sao cứ khăng khăng chụp mũ là có ý đồ xấu?

Quá nhiều người luôn tư duy theo lối áp đặt và suy diễn ra đủ thứ thuyết âm mưu. Ví dụ như câu chuyện giá khẩu trang tăng vọt trong thời kỳ mới bùng phát dịch bệnh. Có 2 cách can thiệp để hạ giá. Cách thứ nhất là xiết chặt, ngăn cấm, đe doạ và trừng phạt việc tăng giá. Cách thứ hai là khuyến khích, nới lỏng, thúc đẩy tự do mua bán theo giá thị trường. Cách thứ nhất, không tăng cung trong khi cầu tăng mạnh, nhưng lại muốn giữ giá là một nghịch lý. Cách thứ hai, chấp nhận tăng giá mạnh trong một thời gian ngắn để kích thích thị trường vận hành tối đa thông qua lưu thông, tăng giờ sản xuất, bổ sung máy móc, đầu tư dây chuyền, tức tăng mạnh cung để giảm giá. Còn nhà nước muốn bảo vệ người tiêu dùng thì phải tạo nguồn, dự trữ, đặt hàng, giảm thuế nhập khẩu, cho phép làm vượt giờ… để tăng nguồn cung. Quy luật của thị trường là muốn giảm giá thì phải chấp nhận cho tăng mạnh. Nhà nước có thể cảnh báo, vận động nhà kinh doanh nhưng không thể áp đặt giá ngược với nguyên tắc cung cầu thị trường. Kinh tế thị trường phải bỏ tội đầu cơ, vì đầu cơ là một dạng điều tiết thị trường, đầu cơ đối mặt với nguy cơ rất lớn là ế hàng, thua lỗ và phá sản. Nhà ở cũng vậy, người có tiền có thể mua 100 căn cũng không sao. Nhà nước cứ ‘gõ” thuế tài sản, một người sở hữu 100 căn sẽ phải nộp thuế cao hơn nhiều lần 100 người, nhất là thuế đối với bất động sản bỏ hoang. Như vậy, người có nhiều nhà tự khắc phải điều chỉnh hành vi mà xã hội vẫn có được lợi ích. Còn dùng biện pháp hành chính để ngăn chặn là điều lợi bất cập hại, gây méo mó thị trường

Rất cần đặt vấn đề đấu thầu giá cao bất thường, nhưng đừng đặt vấn đề giá đấu cao “bất thường”, vì đó mới chính là thị trường. Thị trường không ai nghĩ giống ai. Nếu nghĩ giống nhau thì chẳng ai bán được cho ai nữa. Thị trường chính là mua của người chán, bán cho người thèm. Miếng đất ở Thủ Thiêm hiện giờ chỉ là đồng không mông quạnh, ao tù, nước đọng, nhưng người mua cho rằng nó là đất kim cương và chấp nhận giá cao thì đó là quyền của người mua, sao có thể bắt họ phải nghĩ rằng giá lô đất đó phải thấp hơn giá lô đất ở quận 1 mới là hợp lý.

Thảm họa của chúng ta trong suốt thời kỳ dài là dìm giá. Sự thông đồng dìm giá tài sản đấu giá mới gây ra thất thoát, mới là tội phạm. Còn đấu giá lên cao để mang lại lợi ích cho người bán, cũng là cho nhà nước, cho ngân sách quốc gia là điều tốt.

Thị trường nóng sốt bất thường tạo ra một vụ đấu giá cao chứ không phải vụ đấu giá cao tạo ra thị trường nóng sốt. Vụ đấu giá cao là tín hiệu phát sớm, cho thấy xu hướng của giá cả bất động sản, qua đó mà nhìn thấy nguy cơ thị trường có thể ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, xã hội.

Một lô đất được đấu giá cao, cơ bản, không tạo ra tác động gì ghê gớm đối với thị trường. Không ai chỉ vì một lô đất được đấu lên cao chót vót mà cuống cuồng mua các lô đất bên cạnh với giá tương đương cả. Thị trường còn hàng tỷ lựa chọn khác, chứ đâu phải chỉ có 1 lựa chọn duy nhất. Thay vì quy chụp bằng đủ thứ suy diễn, với đủ thứ thuyết âm mưu không có chứng cứ gì cả thì phải dựa vào pháp luật mà xem xét người tham gia đấu giá có hành vi nào sai trái, thông đồng, thao túng, lũng đoạn thị trường hay không?

Một giao dịch thật, độc lập, rõ ràng, diễn ra một cách công khai, minh bạch, cạnh tranh sòng phẳng, hoàn toàn hợp pháp, hợp lệ thì không nên bị quy “tội” là làm nhiễu loạn thị trường.

Ai tham gia mua bán cũng lo sợ bị phạt cọc. Không được gì mà lập tức mất tiền khỏi phải tranh cãi thì ai cũng xót, nên luôn cân nhắc, tính toán kỹ sao cho không phải bỏ cọc. Việc bỏ cọc không gây thiệt hại cho bên kia (thậm chí nhiều trường hợp còn làm lợi) hoặc pháp luật đã mặc định là được đền bù thỏa đáng đáng qua cơ chế thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, bỏ cọc cũng không liên quan đến vấn đề đạo đức hay uy tín gì cả, vì nó chỉ đơn thuần chỉ là sự cân nhắc về lợi ích một cách hết sức bình thường, hoàn toàn đúng luật và hợp lệ, hợp pháp, hợp lý, hợp tình của người tham gia đấu giá.

Những cuộc đấu giá nhỏ thì không nói, nhưng đấu những lô đất có giá trị rất lớn, người tham gia đều dựa vào vốn huy động, đặc biệt là của ngân hàng. Nếu mọi thứ bất ngờ xoay chuyển, kênh tài trợ vốn chính ngừng lại đột ngột, thì mọi kỳ vọng đều có thể bị sụp đổ trong nháy mắt.

Lô đất được đấu lên cao sẽ kích thích tâm lý thị trường, điều đó là chắc chắn. Nhưng điều đó không vi phạm pháp luật hay đạo đức. Ai buôn bán cũng muốn sản phẩm được giá cao để có nhiều lợi nhuận. Tôi chỉ thấy tín hiệu, mà không thấy có yếu tố độc quyền, chi phối, dẫn dắt thị trường. Một mảnh đất giá cao, liệu có là chìa khóa, là bảo bối gì, sức mạnh siêu nhiên gì mà đẩy giá được hàng triệu mảnh khác ở khắp cả nước? Người mua có hàng tỷ lựa chọn, mà lựa chọn đầu tiên là sẽ không xuống tiền nếu thấy đắt. Còn nếu chạy khảo giá khắp chợ rồi mà vẫn buộc phải mua giá cao thì cũng không thể đổ lỗi cho người bán, mà thị trường nó bắt vậy.

Hoàn toàn có thể có khả năng này, và đó là vấn đề nhà nước phải chú trọng kiểm soát đối với hệ thống tài chính – ngân hàng. Còn nếu có sự thông đồng, móc nối làm sai thì sai đến đâu, chịu đến đó, đã có đủ luật pháp luật pháp và cơ chế xử lý. Không thể suy diễn kiểu người đi ra đường ban đêm ắt là kẻ trộm.

Đúng như vậy. Việc đưa giá khởi điểm quá thấp khiến cho giá trúng có cảm giác cao “bất thường”. Định giá và đưa ra giá khởi điểm hợp lý chẳng những loại trừ được giá đột biến mà còn hạn chế nguy cơ bỏ cọc, vì với giá khởi điểm cao, tiền cọc cũng rất cao, về lý thuyết sẽ giảm bớt khả năng bỏ cọc.

Việc nghiên cứu lại các quy phạm pháp luật về đấu giá đất có thể là cần thiết để đảm bảo pháp luật hoàn thiện hơn, giúp thị trường minh bạch và phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, tôi có một số quan điểm đối với những đề xuất đang được nêu lên trong thời gian gần đây.

Một là, đề xuất nâng mức cọc. Thực ra, mức cọc đã được điều chỉnh nhiều lần. Ngày xưa, nhà nước chỉ quy định cọc 5%, sau tăng lên 15% và giờ là 20%. Phải nói rằng mức cọc 20% đã là rất cao, không nên tăng thêm nữa. Nên nhớ rằng, phạt cọc áp dụng đối với cả bên bán là nhà nước, chứ không chỉ với bên mua.

Năm là, đề xuất thời hạn nộp tiền trúng đấu giá rút xuống, chẳng hạn chỉ còn 10 thay vì 90 ngày. Tham gia đấu giá, cọc 20% có thể đã phải đi vay, bắt chồng sẵn 100% tiền thì khác nào thách đố doanh nghiệp. Mảnh đất để không đó 3 năm, mà cho người trúng giá 3 tháng để xoay xở hàng nghìn tỷ thì nên bán chỉ định thay vì cơ chế đấu giá. Nên nhớ hàng chục, hàng trăm người đấu giá, chỉ có 1, 2 người trúng.

Tóm lại, trong pháp luật về đấu giá nói chung, đấu giá đất nói riêng, trước hết phải bám sát và nương tựa vào quy luật thị trường. Nếu nhà nước muốn can thiệp, tại thời điểm này, tôi thấy duy nhất là hãy điều chỉnh giá khởi điểm cho sát giá thị trường, mà không cần can thiệp vô lý và lo thay cho thị trường.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!