M&A bất động sản: Bên mua ép giá, bên bán tiếc của, 'bom tấn' chưa thành

Quan tâm nhiều nhưng chưa đến hồi chốt

Theo nhận định của các chuyên gia, dù trong tình cảnh khó khăn song thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại các yếu tố hấp dẫn. Bởi vậy, một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, đặc biệt là khối ngoại.

Dữ liệu mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, bên mua với lợi thế dòng tiền thường mặc cả "gay gắt", chỉ muốn mua với mức giá thấp và ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10% - 20%. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ là nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi vì họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ và giúp bộ máy duy trì hoạt động.

Một số rào cản khác cũng khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá là ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng; hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Bởi vậy, kết nửa đầu năm 2023, số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện.

Để có thêm nhiều thương vụ thành công

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

"Bởi khi họ đã 'đuối' thì làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo, tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án", VARS nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án.