Cùng với đà mở rộng của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã vươn lên thành một trụ cột quan trọng, tác động lan tỏa tới tài chính - ngân hàng và đời sống xã hội. Thế nhưng, nghịch lý kéo dài nhiều năm là quy mô thị trường ngày càng lớn, trong khi đó nền tảng thông tin phục vụ quản lý và giao dịch vẫn manh mún, thiếu chuẩn hóa và khó xác thực.
Về hình thức, mỗi thửa đất, mỗi giấy chứng nhận đều có mã số riêng. Nhưng trong thực tế, dữ liệu liên quan đến một bất động sản lại nằm rải rác ở nhiều hệ thống khác nhau, từ đất đai, xây dựng, thuế đến công chứng và ngân hàng, không được kết nối xuyên suốt theo vòng đời của tài sản.
Sự đứt gãy dữ liệu này khiến cùng một bất động sản có thể mang những “phiên bản thông tin” khác nhau giữa các cơ quan và trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, thường phải đưa ra quyết định dựa trên thông tin trung gian, tin truyền miệng hoặc kỳ vọng giá, thay vì dữ liệu pháp lý đầy đủ. Chính khoảng trống đó đã tạo điều kiện cho đầu cơ, thổi giá, thất thu thuế và các hành vi trục lợi kéo dài.
Trong bối cảnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 với yêu cầu mỗi sản phẩm bất động sản phải có một mã định danh điện tử riêng, được xem là bước đi mang tính nền tảng. Lần đầu tiên, nhà nước đặt mục tiêu quản trị thị trường bất động sản bằng dữ liệu thống nhất, thay vì quản lý bằng hồ sơ giấy và kinh nghiệm hành chính.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng điểm nghẽn cốt lõi của quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ: mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như một thực thể có “danh tính” riêng.
“Mã định danh chính là cái lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy”, GS Võ nhấn mạnh.
Trước đây, khi chưa có mã định danh thống nhất, thông tin về một bất động sản gần như bị “cắt khúc” theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý. Lịch sử hình thành, xây dựng, cấp sổ, mua bán, chuyển nhượng… không được ghi nhận liên tục và đầy đủ. Điều này khiến cơ quan quản lý không đủ dữ liệu để điều tiết, còn thị trường thì vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng và tâm lý đám đông.
Việc thiếu “lai lịch” rõ ràng không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả. Khi nhà nước không biết chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.
Một trong những ngộ nhận phổ biến hiện nay là kỳ vọng mã định danh bất động sản sẽ ngay lập tức làm giá đất giảm, chấm dứt tin đồn hoặc “dập” đầu cơ. Theo GS Đặng Hùng Võ, đây là cách hiểu sai bản chất.
“Bản thân mã định danh không làm thay đổi giá đất. Nó chỉ là một chỉ số nhận diện. Nhưng khi thị trường minh bạch nhờ mã định danh, thì lúc đó Nhà nước mới đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về giá, về thuế”, GS Võ phân tích.
Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ ‘thân phận’ của một bất động sản: hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, giá biến động ra sao, có trôi nổi hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ trạng thái “niềm tin cảm tính” sang “niềm tin dữ liệu”.
Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho rằng việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản chính là chìa khóa để tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Trong bối cảnh chuyển đổi số, chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu giảm phụ thuộc vào yếu tố con người, mã định danh trở thành “trục xương sống” để liên thông các hệ thống dữ liệu.
Không chỉ phục vụ quản lý nhà nước, mã định danh còn là công cụ bảo vệ người mua nhà. Khi mỗi dự án, mỗi sản phẩm và mỗi giao dịch đều có “căn cước” rõ ràng, các dự án “ma”, dự án thổi giá hay chủ đầu tư thiếu năng lực sẽ dần bị loại khỏi thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều thống nhất rằng: gắn mã định danh chỉ là điểm khởi đầu, không phải đích đến. Nếu mã định danh chỉ tồn tại như một con số hành chính mà không được sử dụng để minh bạch hóa thông tin, thì chính sách này sẽ rơi vào hình thức.
Điều kiện tiên quyết, theo GS Đặng Hùng Võ, là mã định danh phải được gắn với từng thửa bất động sản cụ thể và được sử dụng xuyên suốt trong mọi giao dịch, từ công chứng, thuế, tín dụng đến quy hoạch. Chỉ khi toàn bộ hệ thống cùng “nói chung một ngôn ngữ dữ liệu”, mã định danh mới phát huy giá trị.
Từ góc độ triển khai, TS Trần Xuân Lượng cho rằng cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh bất động sản là trung tâm kết nối các hệ thống đất đai, nhà ở, thuế, ngân hàng, công chứng. Quá trình thực hiện phải theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi ngành làm theo một cách riêng.
Ở góc độ pháp lý, các luật sư cũng nhấn mạnh yêu cầu làm rõ trách nhiệm dữ liệu: ai chịu trách nhiệm khi thông tin sai lệch, cơ chế bồi thường ra sao, quyền tiếp cận dữ liệu của người dân đến mức nào. Đây là điều kiện bắt buộc để hệ thống vận hành ổn định và tạo dựng niềm tin xã hội.
Xa hơn, giới chuyên gia cho rằng quản trị thị trường bất động sản bằng dữ liệu không chỉ dừng ở việc định danh tài sản, mà còn tiến tới định danh môi giới, chủ đầu tư và dòng tiền giao dịch. Khi mọi giao dịch đều được gắn mã và dấu thời gian điện tử, thị trường sẽ tự động “lọc nhiễu”, giảm đáng kể đất sống của tin đồn và thao túng giá.
Gắn mã định danh cho bất động sản không phải là một thủ tục hành chính mới, mà là một cuộc cải cách thể chế dựa trên dữ liệu. Cũng giống như căn cước công dân gắn chip đã thay đổi cách quản lý dân cư, mã định danh bất động sản đang đặt nền móng cho một thị trường vận hành bằng thông tin minh bạch, có thể kiểm chứng.
Như GS Đặng Hùng Võ đã chỉ ra, điều quan trọng không phải là kỳ vọng mã định danh làm giá đất tăng hay giảm, mà là khi mỗi bất động sản có một “lai lịch” rõ ràng, thì nhà nước mới có đủ công cụ để điều tiết, còn thị trường mới có đủ niềm tin để phát triển lành mạnh.
Minh bạch không làm thị trường “nguội đi”, mà giúp thị trường trưởng thành. Và mã định danh, nếu được triển khai đúng cách, sẽ là bước đầu tiên để bất động sản Việt Nam rời khỏi “thị trường của tin đồn”, tiến tới một thị trường của dữ liệu và kỷ cương.
Tags:
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng dù thị trường bất động sản đang tồn tại những khó khăn nhất định, song cơ hội đầu tư vẫn liên tục xuất hiện tại nhiều địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
(VNF) - Giữa nhịp phát triển của phố thị, khi khái niệm nhà ở dần mở rộng ra khỏi nhu cầu an cư đơn thuần, Gladia by the Waters hiện diện như một tuyên ngôn về chất sống tinh tuyển, được kiến tạo theo chuẩn đô thị xanh của Singapore - nơi thiên nhiên, tiện nghi và tư duy phát triển bền vững cùng hội tụ để hình thành một không gian sống khác biệt ngay giữa trung tâm thành phố.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành khu đô thị đa chức năng tích hợp nhiều loại hình nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội trong cùng một không gian phát triển.
(VNF) - Sau nhiều năm phát triển dựa vào kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi nhu cầu ở thực, chất lượng sống và khả năng kết nối trở thành những yếu tố quyết định giá trị. Trong sự chuyển dịch đó, một thế hệ người mua mới đang dần định hình lại cuộc chơi trên thị trường.
(VNF) - Sáng 6/6 tới đây, tại Hà Nội, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance sẽ tổ chức hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. Sự kiện quy tụ đông đảo chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo doanh nghiệp nhằm phân tích diễn biến thị trường, đánh giá triển vọng và nhận diện những cơ hội đầu tư bất động sản.
(VNF) - Sở Tài chính TP.Hà Nội vừa phát thông báo mời các nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện dự án khu đô thị tại ô đất A6, thuộc quy hoạch phân khu S1, xã Ô Diên.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa thông báo thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đối với 24 dự án đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ trên địa bàn.
(VNF) - Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo vận hành trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, chính sách điều hành ngày càng theo hướng minh bạch và hạn chế đầu cơ. Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của giá trị thực, buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy và chiến lược nếu muốn tìm kiếm cơ hội tăng trưởng bền vững.
Thời gian gần đây, không khí giao dịch tại nhiều tuyến phố trung tâm trở nên trầm lắng. Nguyên nhân lớn do tâm lý lo ngại liên quan đến vướng quy hoạch của người mua.
(VNF) - Đà Nẵng quyết định giữ nguyên bảng giá đất tại khu vực Đà Nẵng (cũ) sau hai đợt tăng mạnh trước đó, trong khi khu vực Quảng Nam (cũ) được điều chỉnh tăng từ 9% đến 70%.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Điện Tiến có diện tích khoảng 250ha, được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa ngành.
(VNF) - Sở hữu vị trí hiếm có tại trung tâm mới của Hải Phòng, hưởng lợi từ hệ sinh thái tiện ích quy mô lớn và dòng khách đa tầng đang ngày càng gia tăng, nhà phố song diện tại Vinhomes Royal Island (Vũ Yên) mang đến cho nhà đầu tư hai nguồn giá trị song hành: khả năng khai thác kinh doanh tạo dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.
