Mỗi tháng trả thêm chục triệu: Người vay mua nhà chật vật xoay xở

Gánh nặng tài chính phình to sau thời gian ưu đãi

Áp lực trả nợ vay mua nhà đang dần trở thành câu chuyện phổ biến tại các đô thị lớn, khi mặt bằng lãi suất tăng và nhiều khoản vay hết hạn ưu đãi.

Anh Hoàng Nam (Hà Nội) chia sẻ, thời điểm quyết định vay vốn cách đây hơn hai năm, bài toán tài chính của gia đình anh khá “dễ thở”. Với khoản vay 3 tỷ đồng trong 20 năm, lãi suất cố định 8%/năm trong 24 tháng đầu, mỗi tháng anh chi khoảng 28 triệu đồng, vẫn đảm bảo cân đối giữa trả nợ và chi tiêu sinh hoạt.

Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi và liên tục điều chỉnh tăng. Hiện mức lãi đã lên quanh 14% - 15%/năm, kéo khoản trả hàng tháng lên xấp xỉ 45 triệu đồng. “Trước đây còn dư một chút để tích lũy, giờ gần như thu nhập chỉ đủ xoay vòng giữa ngân hàng và chi phí thiết yếu”, anh nói.

Ở nhóm tài sản giá trị cao, áp lực còn rõ rệt hơn. Chị Mai Phương (Bắc Ninh) vay hơn 6 tỷ đồng để mua căn hộ cao cấp. Khi lãi suất nhích lên khoảng 13%, khoản trả nợ mỗi tháng đã vượt 100 triệu đồng. Gần đây, khi lãi suất tăng thêm, tổng số tiền phải chi trả hàng tháng lên tới gần 120 triệu đồng, trong đó phần lãi chiếm tỷ trọng lớn.

Điều khiến chị gặp khó không chỉ là khoản vay tăng, mà còn ở việc dòng tiền bổ sung không như kỳ vọng. Căn nhà dự định cho thuê để bù đắp chi phí vẫn chưa có khách, khiến áp lực tài chính dồn lên nguồn thu chính. “Mỗi tháng đều phải tính toán rất kỹ, chỉ cần phát sinh thêm là thấy hụt ngay”, chị chia sẻ.

Áp lực bị đẩy lên đỉnh điểm với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn. Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã vay gần 20 tỷ đồng để gom nhiều căn hộ tại TP. HCM với kỳ vọng bán ra trong vòng một năm. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, kế hoạch “lướt sóng” gần như đóng băng.

Trong thời gian chưa phải trả gốc, mỗi tháng anh vẫn phải chi từ 130 - 150 triệu đồng tiền lãi. Khi lãi suất tăng lên quanh 14%/năm, con số này đội lên hơn 200 triệu đồng/tháng. “Mỗi tháng trôi qua là thêm vài trăm triệu tiền lãi trong khi hàng chưa bán được, cảm giác như đang đốt tiền để giữ tài sản”, anh nói.

Áp lực lớn đến mức, để hòa vốn, giá bán phải tăng tối thiểu 15% - 20% - điều gần như không khả thi trong bối cảnh thanh khoản suy giảm. Việc cắt lỗ cũng không dễ khi thị trường thiếu người mua, khiến nhà đầu tư rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: giữ thì càng lỗ, bán cũng khó thoát hàng.

Từ những trường hợp trên có thể thấy, khi lãi suất không còn ở mức thấp, khoản vay từng giúp người mua tiếp cận nhà ở nhanh hơn lại trở thành gánh nặng kéo dài, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc chưa có đủ “vùng đệm” tài chính an toàn.

Một thực tế đáng chú ý là nhiều người rơi vào trạng thái “house poor” - có nhà nhưng chất lượng sống suy giảm mạnh. Áp lực trả nợ kéo dài hàng chục năm khiến họ phải cắt giảm chi tiêu, trì hoãn kế hoạch cá nhân, thậm chí thay đổi cả định hướng cuộc sống.

Diễn biến này bắt nguồn từ nhiều yếu tố cộng hưởng, trong đó nổi bật là sự đảo chiều của lãi suất và mặt bằng giá nhà duy trì ở mức cao.

Theo ghi nhận, lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi hiện phổ biến ở mức 12% - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Đây là mức tăng đáng kể so với giai đoạn trước, khi lãi suất ban đầu chỉ khoảng 5% - 6%/năm nhưng thời gian ưu đãi ngắn.

Việc các khoản vay chuyển từ lãi suất ưu đãi sang thả nổi đã khiến nghĩa vụ trả nợ tăng đột biến, phá vỡ các kế hoạch tài chính ban đầu của người vay.

Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo cao. Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ trung bình tại TP. HCM khoảng 69 triệu đồng/m2, còn Hà Nội lên tới 87 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá cao buộc người mua phải vay tỷ lệ lớn hơn so với thu nhập, làm gia tăng rủi ro khi lãi suất biến động.

Một nguyên nhân quan trọng khác là việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhiều người sẵn sàng vay 60% - 70% giá trị tài sản để tận dụng cơ hội. Tuy nhiên, khi lãi suất đảo chiều, chính đòn bẩy này trở thành gánh nặng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng chi phí vốn tăng đang tác động trực tiếp đến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Làn sóng bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện, với mức giảm từ vài trăm triệu đồng khi người vay không còn khả năng duy trì dòng tiền.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng nhận định rủi ro không chỉ nằm ở khoản trả nợ tăng, mà còn ở việc “biên an toàn tài chính” bị thu hẹp. Khi chi phí sinh hoạt tăng, chỉ cần thu nhập biến động nhẹ cũng có thể khiến người vay mất cân đối dòng tiền.

Ngoài ra, yếu tố tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” cũng góp phần đẩy nhiều người vào tình thế rủi ro. Việc mua nhà khi chưa đủ tích lũy, phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc dòng tiền tương lai đã khiến nhiều kế hoạch tài chính trở nên mong manh.

Áp lực lan rộng, thị trường phân hóa rõ nét

Lãi suất tăng không chỉ ảnh hưởng đến từng cá nhân mà còn tạo ra những tác động lan tỏa trên toàn thị trường bất động sản.

Một trong những hệ quả rõ nét là sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào cao, thị trường thứ cấp lại xuất hiện các “vùng trũng” giá khi người vay buộc phải bán ra để giảm áp lực tài chính.

Điều này tạo ra cơ hội cho những người có nền tảng tài chính tốt hoặc sử dụng đòn bẩy thấp. Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, nhóm này có thể tiếp cận các sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, về tổng thể, lãi suất cao đang đóng vai trò như một cơ chế “sàng lọc” thị trường. Những chiến lược đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng ngắn hạn dần bị thu hẹp.

Theo các chuyên gia, áp lực tài chính có thể chưa dừng lại trong ngắn hạn. Đặc biệt, giai đoạn 2027 - 2028 được dự báo sẽ là “điểm rơi” khi nhiều khoản vay phát sinh từ năm 2025 đồng loạt kết thúc ưu đãi và bước vào chu kỳ trả nợ gốc.

Đối với nhóm thu nhập trung bình, khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Đây là nhóm đông đảo nhưng đang bị “kẹt” giữa hai lựa chọn: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng chi trả.

Trong bối cảnh đó, việc vay mua nhà không còn là quyết định đơn thuần về tài sản, mà trở thành bài toán cân đối tài chính dài hạn, đòi hỏi sự tính toán thận trọng hơn bao giờ hết.

Thận trọng với đòn bẩy, chủ động cơ cấu tài chính

Trước áp lực lãi suất, các chuyên gia khuyến nghị người vay cần chủ động điều chỉnh chiến lược tài chính để giảm rủi ro.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, giải pháp trước mắt là làm việc với ngân hàng để cơ cấu lại khoản vay, như đàm phán ân hạn trả gốc hoặc kéo dài thời gian vay nhằm giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn.

Trong trường hợp cần thiết, người vay có thể cân nhắc bán bớt tài sản để thu hồi dòng tiền, giảm dư nợ. Tuy nhiên, quyết định này cần được tính toán kỹ lưỡng để tránh thiệt hại lớn về giá trị.

Về nguyên tắc dài hạn, các chuyên gia đưa ra ba khuyến nghị quan trọng.

Thứ nhất, kiểm soát tỷ lệ vay ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản. Nghĩa vụ trả nợ nên duy trì trong khoảng 30% - 40% thu nhập để đảm bảo cân đối chi tiêu.

Thứ hai, xây dựng quỹ dự phòng tài chính ít nhất 6 tháng để ứng phó với các biến động bất ngờ như lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm.

Thứ ba, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và đảm bảo khả năng nhận nhà đúng cam kết, tránh rủi ro “trả nợ nhưng không có tài sản”.

Đối với nhóm thu nhập trung bình, nhiều chuyên gia khuyến nghị nên tiếp tục thuê nhà trong ngắn hạn và chờ đợi thêm cơ hội khi lãi suất ổn định và nguồn cung cải thiện.

Trong bối cảnh hiện tại, thị trường vẫn tồn tại những cơ hội nhất định, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ phù hợp với những người có nền tảng tài chính vững và chiến lược đầu tư thận trọng.

Áp lực trả nợ vay mua nhà đang phơi bày rõ những rủi ro của việc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính trong một thị trường biến động. Khi lãi suất không còn ở vùng thấp, giấc mơ an cư không chỉ là câu chuyện sở hữu tài sản, mà trở thành bài toán quản trị tài chính dài hạn. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng, kỷ luật và khả năng dự phòng rủi ro sẽ là yếu tố quyết định để người mua nhà tránh rơi vào vòng xoáy áp lực kéo dài.