Thị trường nhà ở: Trăm hoa đua nở, nghẹt thở cạnh tranh

Nguồn cung lớn đổ bộ thị trường

Tiếp nối đà thăng hoa về nguồn cung trong năm 2025, thị trường nhà ở những tháng đầu năm 2026 đã chứng kiến sự “bùng phát” về số lượng dự án ra mắt và mở bán. Điều đáng nói là điều này không chỉ diễn ra tại các đô thị hàng đầu như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng… mà còn xuất hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, tạo thành một cuộc “đồng khởi” ít gặp trong nhiều năm qua.

Tại Hà Nội, ngay từ đầu năm, 2 khu đô thị đa mục tiêu rộng 1.400ha tại Đông Anh và Mê Linh, nhằm tạo quỹ nhà tái định cư khi hiện thực hóa trục cảnh quan sông Hồng, đã được khởi công. Dự án đầu tiên là Bắc Thăng Long Urban City có quy mô gần 700ha, dự án thứ hai nằm cách đó 18km rộng 696ha. Khi hoàn thành, 2 dự án này sẽ cung ứng chỗ ở cho khoảng 440.000 cư dân.

Đáng chú ý, nguồn cung của thị trường Thủ đô trong quý I/2026 hiện diện khá nhiều trong khu vực nội đô. Tiêu biểu là cụm dự án của Sunshine Group tại quận Tây Hồ (cũ) gồm: Noble West Lake (tại ô đất CT56, khu đô thị Ciputra, phường Phú Thượng với 12 toà chung cư 40 tầng trên nền đất 6ha), Sunshine River Park (tại phường Phú Thượng quy mô 25 tầng nổi, 3 tầng hầm) và Sunshine Continental (quy mô 30 tầng và 3 tầng hầm).

Khu Cao - Xà – Lá thuộc quận Thanh Xuân (cũ) cũng đang rần rần chuyển động, với việc dọn dẹp mặt bằng để chuẩn bị thi công. Trong khi đó, tại quận Cầu Giấy (cũ), Grand Era Residence - tòa nhà hỗn hợp văn phòng, thương mại dịch vụ, căn hộ và khách sạn tại số 9 Phạm Hùng, có quy mô 45 tầng nổi và 5 tầng hầm đang được Tổng công ty Xây dựng Thanh Hoá triển khai. 

Tại quận Nam Từ Liêm (cũ), MIC Tower – tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tại số 54 Tố Hữu, có 2 toà chung cư 35 tầng, đang được xây dựng. Còn tại huyện Hoài Đức (cũ), MIK Group cùng SJ Group đang rục rịch tung hàng chung cư tại khu đô thị Nam An Khánh, với MIK Group là Imperia Sky Park, còn SJ Group là Vista Nam An Khánh.

Bên bờ đông sông Hồng, quận Long Biên (cũ), MIK Group cũng đang úp mở thông tin về việc triển khai dự án căn hộ sang trọng mới tại khu HH1 khu đô thị Khai Sơn City, mang tên The Magnolia Private Residences, ước tính quy mô 2,3ha, với 4 tòa chung cư 28 tầng.

Với phân khúc thấp tầng, Estiva Charm của Keppel và Phú Long tại Mailand có triển vọng ra mắt, trong khi Song Lộc tiếp tục triển khai The Park Lane tại Linh Đàm. 

Ngoài ra, còn phải kể đến giỏ hàng mới trong các dự án đã hiện hữu như: Vinhomes Global Gate, Vinhomes Ocean Park 1 – 2 – 3 (nổi bật là giỏ hàng của MIK Group, Masterise Group), An Bình Homeland, Hinode Royal Park, An Lạc Green Symphony…

Tại TP. HCM, giỏ hàng bung ra trong quý I/2026 cũng rất lớn. Trong những tuần đầu năm, Đại Quang Minh đã khởi công dự án mới trong khu đô thị Sala - Sarene Residence & Commercial Complex. Trong khi đó, One Central Saigon đã được Masterise Group khởi động lại, IMG Group giao thầu Saigon Lighthouse cho Khang Thành Construction, Sơn Kim muốn đưa toà cuối của Gateway Thảo Điền ra thị trường, còn Saigon Downtown Residence và Narra Residences đang triển khai. 

Vingroup cũng chuẩn bị tung hàng ở Vinhomes Hóc Môn trong cùng lúc vẫn bán Vinhomes Green Paradise. Tập đoàn này cũng sửa soạn cho Vinhomes Phước Vĩnh Tây, Vinhomes Tân Mỹ (ở Long An cũ). Trong khi đó, ở Đồng Nai, Nam Long đang bán Canaria - phân khu thấp tầng thuộc khu đô thị Izumi City, và bán Trellia Cove thuộc Mizuki Park ở TP. HCM.

Tại các tỉnh thành khác, nguồn cung cũng được bung ra rất mạnh. Như ở Quảng Ninh, BIM Group đã khởi công chung cư Đa Giác 3 Hạ Long (với 3 toà 26 tầng, 2.500 căn hộ). Cũng chính BIM đã khởi công dự án Thanh Phú Centre Point tại Tây Ninh.

Tại Bắc Ninh, MIK Group đã cho ra đời dự án khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng II-HH11 thuộc phân khu số 2, thành phố Bắc Giang tại phường Tân Tiến, trong khi Sun Group đang “làm mưa làm gió” tại thị trường này với khu đô thị siêu lớn của mình.

Tại Bình Dương, Phú Mỹ Hưng đang tung giỏ hàng The Harmonie. Tại Cần Thơ, Cara Group động thổ dự án khu căn hộ Kim Cương Đỏ (Cara Legend). Tại Đà Nẵng, Capital Square 2 đang ra giỏ hàng, còn Vinhomes Hải Vân Bay thì gây chấn động với 5 phiên livestream hút khoảng nửa triệu lượt người theo dõi và hàng nghìn booking….

Có thể nói, thị trường nhà ở quý I/2026 đang trong tình cảnh ngập tràn nguồn cung, “trăm hoa đua nở, trăm nhà đua tiếng”, khó lòng thống kê hết được.

Cạnh tranh gay gắt

Sự bùng nổ của nguồn cung ngay từ quý đầu tiên của năm 2026 đã phản ánh một “bi kịch” của thị trường nhà ở Việt Nam trong 5 năm qua: no dồn đói góp. Thị trường đã đói cung trầm trọng trong các năm 2021 – 2024, để rồi đột ngột tiếp nhận một lượng cung rất lớn tràn ra thị trường.

“Nhu cầu của thị trường dù tăng nhưng không thể đột biến, trong khi cung lớn đột ngột đổ ra khiến mức độ cạnh tranh giữa các dự án, giữa các chủ đầu tư bị đẩy lên cao. Sự chậm lại của thanh khoản do tác động của đà tăng lãi suất càng khiến sự cạnh tranh trở nên gay gắt hơn”, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nói với VietnamFinance.

Dù vậy, ông Quyết nhìn nhận sự chậm lại của thanh khoản không diễn ra với toàn thị trường. Ông cho rằng chung cư, biệt thự, liền kề tại trung tâm Hà Nội, TP. HCM – vốn bị làm giá trong thời gian qua, là những phân khúc bị mất thanh khoản nặng nhất. Còn chung cư giá hợp lý, đất nền vùng ven – nơi chưa bị “đánh sóng” quá cao, thì vẫn duy trì được giao dịch. 

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, cũng nhận định sức mua của thị trường trong quý I/2026 suy yếu đáng kể so với cùng kỳ năm trước, nhất là của nhóm đầu tư. 

“Các nhà đầu tư trở nên đắn đo, cân nhắc nhiều hơn. Trước đây, họ có thể chi 500 – 700 tỷ đồng ôm hàng thứ cấp, nhưng giờ những quyết định như vậy đã ít đi”, bà Hằng nhấn mạnh khi trao đổi với VietnamFinance.

Theo bà Hằng, thị trường giờ chỉ trông vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Vì vậy, cuộc cạnh tranh của các chủ đầu tư giờ xoay quanh câu chuyện hỗ trợ và ưu đãi cho khách hàng.

Trong các phương cách, hỗ trợ ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất 24 tháng (hoặc hơn) là phổ biến nhất. Cá biệt, Vinhomes còn tung chính sách “5 năm không lo lãi suất” – cố định lãi vay ở mức thấp trong 5 năm cho khách vay mua nhà. Đi kèm với đó là các hình thức giãn thanh toán, giãn xây, tăng chiết khấu (có thể lên tới 2 chữ số %), tặng quà… 

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đã rút tỷ lệ vào tiền để ký hợp đồng mua bán từ 30% giá trị sản phẩm xuống chỉ còn 20%, thậm chí 15%. Điều này giúp người mua ở thực có nguồn tài chính hạn chế vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở. Một số đơn vị không áp dụng hỗ trợ lãi suất thì chuyển sang hình thức thanh toán trả góp trong 3 – 5 năm. Chính sách này có điểm lợi là không làm tăng giá nhà, giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Dù vậy, chính sách này hầu như chỉ áp dụng hiệu quả cho phân khúc chung cư.

Còn với dòng thấp tầng, giá trị lớn, vốn được xem là lãnh địa của giới đầu tư, việc chống sốc lãi suất vẫn là phương cách chủ lực. Tuy nhiên, gần như chỉ có chủ đầu tư lớn mới có đủ sức để thực hiện. Thị trường với phần nhiều chủ đầu tư nhỏ và vừa vẫn là một cuộc chiến khó khăn, nhất là khi nhiều yếu tố vẫn đang khá bất định.