Nghịch lý đầu tư căn hộ: Chủ dự án liên tục tăng giá, khách đầu cơ cắt lỗ tháo chạy

Cắt lỗ vì áp lực tài chính

Tại chung cư Akari Nam Long ở quận Bình Tân, trong khi chủ đầu tư đang bán giai đoạn 2 với mức giá trung bình từ 45 - 48 triệu đồng/m2 thì nhiều nhà đầu tư thứ cấp lại bán căn hộ giai đoạn 1 với giá chỉ 38 - 40 triệu đồng/m2 để cắt lỗ.

Chị Hà Minh Vy, một nhà đầu tư ở quận 8 cho hay, chị mua căn hộ tầng 16, diện tích 80m2 từ năm 2021 với giá 40 triệu đồng/m2, trả dần và đã nhận nhà được khoảng 9 tháng nay, nhưng giờ do vay ngân hàng lúc lãi suất cao nay đến thời hạn thanh toán và cũng là thời điểm cận kề Tết Nguyên đán 2024 nên cần tiền, bán cắt lỗ chỉ 38 triệu đồng/m2, người mua chỉ việc nhận nhà ở ngay. Trong khi đó, căn hộ với vị trí và diện tích tương tự, người mua đang phải trả với giá 44 triệu đồng/m2, chỉ khác biệt là nếu mua từ chủ đầu tư, người mua chỉ phải trả 30% tiền mặt, sau đó trả dần trong 2-3 năm.

Còn chị Đinh Thu Vân (phường 13, quận 4) cho hay vừa bán lỗ một căn hộ ở chung cư The Tresor - quận 4 mặt tiền đường Bến Vân Đồn diện tích hơn 100 m2 với giá 7 tỷ đồng (chưa tới 70 triệu đồng/m2) đầy đủ nội thất trong khi cách đây 1 năm chị mua 7.5 tỷ đồng chưa có nội thất.

“Tôi lỗ hơn 1 tỷ đồng tiền nội thất và thêm giảm giá để bán cho nhanh nữa là gần 1.5 tỷ đồng do áp trả nợ ngân hàng khi đầu tư đất nền ở Lâm Đồng. Người mua giờ rất tiện lợi, chỉ việc xách vali vào ở trong khi những dự án tương tự vị trí trên đường Bến Vân Đồn - quận 4, chủ đầu tư đang bán cả 100 triệu đồng/m2 chưa nội thất”.

Chị Nguyễn Hải Anh (nhà đầu tư từ Hà Nội) cũng rao bán cắt lỗ căn hộ chung cư Hoàng Anh River view (Thảo Điền), diện tích 150 m2 gồm 4 phòng ngủ, bàn giao hoàn thiện trang thiết bị cao cấp, giá bán hơn 6 tỷ đồng, cắt lỗ 500 triệu so với thời điểm cách đây vài 9 tháng chị mua.

Chị cho hay, chị đành bán cắt lỗ để có tiền gửi sang nước ngoài cho con đi du học, giá như vậy rất rẻ dù chị biết năm sau nếu thu xếp được tiền khó mua lại được căn hộ có diện tích lớn như vậy tại các dự án mà chủ đầu tư mới “ra hàng”. “Tại Thảo Điền, nếu mua dự án mới, thì căn hộ 150m2, cần có trên dưới 10 tỷ đồng, khách mua dự án mới chỉ được cái lợi là trả dần thôi, chứ giá thì quá đắt đỏ so với chung cư đang có sẵn”, chị Hải Anh chia sẻ.

Chủ đầu tư vẫn ung dung tăng giá

Báo cáo từ Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2023, thành phố có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp có 9.969 căn, phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Ghi nhận của hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng trong quý vừa qua, song giá bán căn hộ trung bình trên thị trường vẫn tăng từ 5-7% so với quý trước đó. Dữ liệu của công ty tư vấn CBRE cho thấy, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ trong quý III đã lên tới 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và trung cấp có điều chỉnh tăng giá.

Theo các chuyên gia, nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp với số lượng căn mở bán ở TP. HCM so với nhu cầu mua ở thực như vậy vẫn là hạn chế. Đáng chú ý, tình trạng dự án mở bán có pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa vẫn còn khan hiếm, và nếu có “tung hàng” thì chủ đầu tư đã tăng giá từ 6%- 10% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022.

Theo ông Bùi Thanh Bình, giám đốc kinh doanh của một sàn giao dịch bất động sản ở quận 4 thì, giá bán chung cư ở các khu vực trung tâm tại TP. HCM hiện nay, chủ đầu tư vẫn “neo” cao bởi tâm lý đề phòng nhiều rủi ro, bất trắc trong kế hoạch kinh doanh. “Nhiều chủ đầu tư chia sẻ, họ không lường trước được các yếu tố rủi ro như phê duyệt pháp lý cho các dự án mới, lãi suất cho vay của ngân hàng, mức độ hấp thụ của thị trường, nên với những dự án đã đủ điều kiện bán, chủ đầu tư định hướng tăng hoặc giữ nguyên giá bán”, ông Bình chia sẻ.

Còn theo chị Thủy Ngân, nhà đầu tư thứ cấp ở quận 1 thì lãi gửi tiết kiệm đang hạ thấp, nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng mua căn hộ được giãn thời hạn đóng tiền thay vì mua căn hộ đã bàn giao, dù giá căn hộ mới ra hàng cao hơn hẳn so với căn hộ đã có sẵn. Một số nhà đầu tư cá nhân nhanh nhạy, tìm kiếm nguồn hàng tốt để "lướt sóng", vì phần lớn hàng mới ra, chỉ phải trả có 20% tổng giá bán căn hộ, đây là lợi thế cho dự án mới. “Lợi nhuận không cao nhưng với thời điểm khó khăn thì lãi 100-200 triệu là nhà đầu tư đã tính toán ôm hàng, nên chủ đầu tư nắm được tâm lý trên cũng không chịu giảm giá", chị Ngân chia sẻ.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng thừa nhận giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao… Do đó, các dự án bất động sản khó giảm giá, buộc phải duy trì giá bán ở ngưỡng cao. "Đà tăng giá có thể dừng lại khi các vướng mắc về thủ tục, pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung của thị trường", ông Đính nhấn mạnh.