Nhà ở xã hội: 'Của để dành' của các nền kinh tế

Thay vào đó, nhà ở xã hội đã trở thành một hệ thống quản lý tài sản quy mô rất lớn, với hàng triệu căn hộ, dòng tiền ổn định nhiều thập kỷ, và cách vận hành ngày càng giống các định chế tài chính hơn là cơ quan hành chính.

Từ Anh, Singapore, Hàn Quốc đến Hà Lan, Nhật Bản và Trung Quốc, một xu hướng chung đang hình thành: biến nhà ở thành “tài sản tạo dòng tiền dài hạn” của nền kinh tế.

Anh: Tổ chức quản lý hàng trăm nghìn căn nhà và dòng tiền tỷ bảng mỗi năm

Tại Anh, nhà ở xã hội tập trung trong các hiệp hội nhà ở (housing associations) quy mô lớn, Thay vì triển khai các chương trình nhà ở xã hội nhỏ lẻ, phân tán, Anh đang tập trung nguồn lực vào các tổ chức quy mô lớn. Hai cái tên tiêu biểu là Clarion Housing Group và Peabody Trust.

Clarion hiện là tổ chức nhà ở xã hội lớn nhất tại Anh, quản lý hơn 125.000 căn hộ và phục vụ khoảng 360.000 cư dân. Theo báo cáo tài chính công bố, doanh thu hằng năm của tổ chức này vượt 1 tỷ bảng Anh – quy mô tương đương một tập đoàn bất động sản lớn, chứ không còn mang dáng dấp một đơn vị hỗ trợ xã hội truyền thống.

Điểm đáng chú ý là Clarion không chỉ dừng ở việc cho thuê nhà ở xã hội. Tổ chức này còn phát triển bất động sản thương mại để tạo thêm dòng tiền. Lợi nhuận từ mảng thương mại sau đó được đưa trở lại để xây dựng thêm nhà ở giá rẻ. Nhờ vậy hình thành một cấu trúc vận hành ba lớp gồm: dòng tiền ổn định từ cho thuê, dòng lợi nhuận từ hoạt động thương mại và dòng vốn tái đầu tư vào nhà ở xã hội.

Cách làm này khiến Clarion giống một hệ thống quản lý tài sản dài hạn hơn là một đơn vị phúc lợi đơn thuần, với mục tiêu chính là mở rộng quỹ nhà theo thời gian thay vì tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn.

Trong khi đó, Peabody Trust – một tổ chức có lịch sử từ thế kỷ 19 – hiện đang quản lý hơn 100.000 căn nhà, phục vụ hơn 220.000 cư dân tại London và khu vực Đông Nam nước Anh. Peabody theo đuổi chiến lược giữ lại và tích lũy tài sản thay vì bán ra. Quỹ nhà được mở rộng qua nhiều chu kỳ, dựa trên ba nguồn chính: tiền thuê nhà hằng tháng, vốn vay dài hạn từ thị trường tài chính và các khoản hỗ trợ có mục tiêu từ chính phủ.

Theo báo cáo tài chính gần đây, doanh thu hằng năm của Peabody đạt khoảng 1,4–1,6 tỷ bảng Anh, phần lớn đến từ tiền thuê và dịch vụ quản lý nhà ở. Đồng thời, tổ chức này duy trì một lượng nợ dài hạn lớn để tiếp tục mở rộng quy mô quỹ nhà. Peabody thực tế hoạt động giống một nguồn tài sản mang lại tiền đều đặn trong thời gian dài, chứ không chỉ là một tổ chức phi lợi nhuận theo cách hiểu thông thường.

Singapore và Hàn Quốc: Nhà ở xã hội gắn chặt với “dòng tiền quốc gia”

Ở Singapore, nhà ở xã hội gần như là xương sống của toàn bộ thị trường nhà ở. Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) hiện quản lý khoảng 1,16 triệu căn hộ, chiếm hơn 76% tổng số nhà ở toàn quốc, và là nơi sinh sống của phần lớn dân cư. HDB đảm nhiệm đồng thời ba vai trò: quy hoạch đô thị, phát triển dự án và phân phối nhà ở. Điều này giúp toàn bộ hệ thống được quản lý thống nhất thay vì phân mảnh.

Điểm đặc biệt nằm ở cơ chế tài chính: người dân sử dụng quỹ tiết kiệm bắt buộc CPF (Central Provident Fund) để mua và trả góp nhà. Mỗi năm, hàng tỷ đô la Singapore từ CPF chảy vào thị trường nhà ở, tạo thành một vòng tuần hoàn khép kín giữa thu nhập lao động, tiết kiệm và bất động sản.

Song song, chính phủ vẫn duy trì các khoản hỗ trợ trực tiếp. Riêng năm 2024, hơn 15.000 hộ gia đình đã nhận trợ cấp bổ sung từ CPF khi mua nhà. Nhờ cơ chế này, HDB không chỉ là cơ quan xây nhà, mà trở thành một mô hình tích hợp giữa chính sách xã hội, tài chính hộ gia đình và phát triển đô thị.

Tại Hàn Quốc, Korea Land and Housing Corporation (LH) là doanh nghiệp nhà nước chủ lực trong phát triển đất đai và nhà ở. Hiện LH quản lý khoảng hơn 1,2 triệu căn nhà ở công, đồng thời tham gia toàn bộ chu trình: thu hồi đất, xây dựng hạ tầng, phát triển khu đô thị và phân phối nhà ở. Một phần dự án được bán theo giá thị trường để bù chi phí, phần còn lại dành cho mục tiêu an sinh. Nhờ cơ chế bảo trợ nhà nước, LH có thể vay vốn dài hạn với chi phí thấp thông qua phát hành trái phiếu và các khoản vay ưu đãi, sau đó tái đầu tư liên tục vào các dự án mới.

Hà Lan, Nhật Bản và Trung Quốc: Nhà ở xã hội trở thành một phần của hệ thống tài chính

Tại Hà Lan, các hiệp hội nhà ở như Ymere và De Alliantie là một phần của hệ thống nhà ở xã hội lớn nhất châu Âu, mang tính “quốc gia hóa tài sản”. Ymere quản lý khoảng 70.000–75.000 căn, chủ yếu tại Amsterdam và vùng phụ cận, còn De Alliantie quản lý khoảng 60.000–65.000 căn tại Amsterdam, Utrecht và khu Bắc Randstad.

Ở cấp độ toàn hệ thống, các hiệp hội nhà ở Hà Lan đang quản lý khoảng 2,2–2,4 triệu căn, tương đương gần 1/3 tổng nguồn cung nhà ở cả nước – thuộc nhóm cao nhất thế giới. Nhờ cơ chế bảo lãnh của Nhà nước, các tổ chức này có thể vay vốn dài hạn với chi phí thấp trên thị trường tài chính. Dòng tiền từ tiền thuê ổn định được dùng để trả nợ, bảo trì và mở rộng quỹ nhà. Vì vậy, dù không đặt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, các hiệp hội vẫn vận hành như một hệ thống quản lý tài sản quy mô lớn, mang tính tài chính hóa rõ rệt.

Ở Nhật Bản, hệ thống nhà ở được tổ chức theo hướng tách bạch rõ ba chức năng: tài chính nhà ở, tín dụng dài hạn và phát triển – quản lý tài sản. Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản hiện là đầu mối cung cấp các khoản vay mua nhà dài hạn với lãi suất cố định thông qua chương trình “Flat 35”. Mỗi năm, chương trình này hỗ trợ hàng trăm nghìn khoản vay thế chấp mới, và tính lũy kế đã phục vụ trên 1 triệu khoản vay đang còn hiệu lực, giúp người dân tiếp cận tín dụng dài hạn với mức ổn định, ít phụ thuộc biến động lãi suất thị trường.

Trong khi đó, Cơ quan Tái thiết Đô thị Nhật Bản (UR) là đơn vị quản lý và phát triển quỹ nhà cho thuê quy mô lớn, hiện vận hành khoảng hơn 700.000 căn nhà, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Tokyo, Osaka và các vùng vệ tinh. Đây là một trong những chủ sở hữu nhà cho thuê lớn nhất Nhật Bản. Sự kết hợp giữa hai thiết chế này tạo nên một cấu trúc khá đặc biệt: một bên cung cấp nguồn vốn dài hạn để mua nhà, một bên đảm bảo nguồn cung nhà cho thuê ổn định quy mô lớn. Nhờ đó, thị trường nhà ở Nhật Bản giảm đáng kể sự phụ thuộc vào chu kỳ tăng – giảm nóng của bất động sản, đồng thời duy trì được tính ổn định tài chính dài hạn trong lĩnh vực nhà ở đô thị.

Tại Trung Quốc, nhà ở xã hội và phát triển đô thị gắn chặt với hệ thống doanh nghiệp tài chính do chính quyền địa phương kiểm soát, đóng vai trò huy động vốn cho cả hạ tầng và nhà ở. Nhóm này thường được gọi chung là các doanh nghiệp đầu tư – phát triển đô thị địa phương, trong đó có nhiều đơn vị quy mô lớn như Shanghai Chengtou Holding tại Thượng Hải, Beijing Infrastructure Investment tại Bắc Kinh, Shenzhen Metro Group và Guangzhou Metro Group – đều không chỉ vận hành hạ tầng giao thông mà còn tham gia phát triển đô thị và nhà ở giá phải chăng theo mô hình tích hợp “giao thông – đất đai – bất động sản”.

Tại Trung Quốc, nhà ở xã hội và phát triển đô thị gắn chặt với hệ thống doanh nghiệp tài chính do chính quyền địa phương kiểm soát

Bên cạnh các doanh nghiệp lớn tại đô thị trung tâm, còn có hàng trăm doanh nghiệp đầu tư đô thị cấp tỉnh và cấp thành phố trên toàn quốc, giữ vai trò chính trong việc huy động vốn và triển khai các dự án nhà ở xã hội, tái định cư và hạ tầng. Theo ước tính của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thế giới (World Bank), tổng quy mô nợ của nhóm doanh nghiệp này hiện vào khoảng 50–60 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 7–8 nghìn tỷ USD, phản ánh mức độ mở rộng rất lớn của mô hình tài chính này.

Cơ chế vận hành đi theo chu trình khép kín: chính quyền địa phương cấp đất và phê duyệt dự án, doanh nghiệp đứng ra huy động vốn qua ngân hàng, trái phiếu đô thị hoặc các công cụ tài chính ngoài bảng cân đối để đầu tư xây dựng, sau đó thu hồi vốn thông qua bán nhà, cho thuê hoặc khai thác giá trị đất đô thị.

Ngoài ra, Trung Quốc phát triển mạnh các chương trình nhà ở cho thuê công và nhà ở giá phải chăng với quy mô tích lũy ước tính trên 30 triệu căn trong nhiều thập kỷ, theo tổng hợp của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn cùng các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới và Quỹ Tiền tệ Quốc tế. Những năm gần đây, mỗi kế hoạch 5 năm tiếp tục bổ sung thêm hàng triệu căn mới, tập trung tại các đô thị lớn. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này không do một cơ quan nhà ở tập trung triển khai mà thông qua các doanh nghiệp phát triển đô thị địa phương, khiến mô hình nhà ở xã hội gắn chặt với hệ thống tài chính – đất đai – bất động sản do chính quyền địa phương dẫn dắt.

Dù mô hình khác nhau, điểm chung nổi bật là: nhà ở xã hội không còn chỉ là chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp. Thay vào đó, nhà ở xã hội đang vận hành như một hệ thống tài sản quy mô lớn, nơi hàng triệu căn nhà tạo ra dòng tiền ổn định từ tiền thuê hoặc tín dụng dài hạn, rồi được tái đầu tư liên tục qua nhiều chu kỳ.

Các tổ chức vận hành ngày càng giống định chế tài chính – bất động sản hơn là cơ quan hành chính. Nhà ở không chỉ là nơi để ở, mà trở thành một loại tài sản dài hạn, gắn chặt với dòng tiền bền vững của nền kinh tế đô thị hiện đại.

Nói cách khác, nhiều quốc gia đang âm thầm biến nhà ở xã hội thành một “cỗ máy tài sản” có vai trò ngày càng quan trọng trong cấu trúc tài chính quốc gia.