'Nhà ở xã hội không phải chuyện từ thiện, rẻ mạt'

- Nhà ở xã hội vừa có nhu cầu cao, lại vừa được Chính phủ cho một số cơ chế ưu đãi, nhưng lâu nay vẫn khó phát triển mạnh. Theo ông, đâu là những nguyên do chính?

TS Cấn Văn Lực: Phát triển NƠXH để các đối tượng chính sách được cải thiện về điều kiện ở luôn được Chính phủ ưu tiên xem xét. Tuy nhiên vẫn còn những bất cập, khó khăn khi triển khai chính sách này. Đầu tiên, đó là sự chưa nhất quán trong cách hiểu một số vấn đề liên quan đến NƠXH. Thậm chí, có người cho rằng NƠXH chỉ cho người nghèo nên xem đây là công tác “từ thiện”. Tôi cho rằng cần phải thay đổi một quan điểm lệch lạc “nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt”, bởi nếu duy trì quan điểm như vậy thì sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy, từ cách bố trí quỹ đất, phương thức mua bán đến tiếp cận dòng vốn tín dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng. NƠXH phải phát huy đầy đủ công năng của nó, phải đáp ứng nhu cầu và điều kiện sống của cán bộ, công nhân viên, công nhân và người có thu nhập thấp, trung bình, bởi con người ta có an cư thì mới lạc nghiệp.

Thứ hai, cơ chế và quy trình thủ tục phát triển NƠXH dài hạn vẫn chưa cụ thể. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể liên quan vẫn chưa rõ ràng và thiếu nhất quán nên mỗi địa phương tiến hành một kiểu. Nhìn chung, quy trình thủ tục phức tạp hơn nhà ở thương mại thông thường.

Thứ ba là vướng mắc liên quan quỹ đất. Việc dành 20% quỹ đất các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Nghị định số 100 còn chưa đúng với hoàn cảnh thực tế của một số địa phương; xuất hiện nơi thừa, nơi thiếu quỹ đất phát triển NƠXH nên nguồn lực đất đai bị phân tán, rất lãng phí. Một số địa phương có sự thay đổi về quy hoạch chung, quy hoạch phân khu nên bố trí quỹ đất NƠXH không còn phù hợp. Nhiều nơi thực sự chưa quan tâm đến NƠXH, chưa có các chỉ tiêu phát triển hoặc chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Có nơi thì cho rằng, đặt NƠXH bên cạnh khu nhà ở thương mại, nhất là phân khúc nhà ở cao cấp, chắc chắn sẽ có sự lệch pha về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội, tiện ích; người thu nhập thấp khó tiếp cận và không kham nổi chi phí dịch vụ dự án.

Thứ tư là thiếu vốn ngân sách bền vững cho chương trình, trong khi trên thực tế các dự án NƠXH đều được triển khai bằng nguồn vốn công, chỉ một số ít là vốn tư nhân. Cụ thể, ngân sách cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội năm 2016 - 2020 chỉ khoảng 3.100 tỷ đồng, đạt 35% so với nhu cầu. Do đó, tiếp cận vốn tín dụng cho dự án NƠXH vẫn luôn ít và luôn thiếu.

Thứ năm, lợi nhuận thấp nên các chủ đầu tư ít quan tâm. Trên lý thuyết, chủ đầu tư được hưởng tối đa 10% lợi nhuận trên mức đầu tư. Nhưng thực tế, có chủ đầu tư cho hay, xét về dòng tiền theo thời gian, một dự án NƠXH để bán kéo dài tối thiểu 2 - 3 năm, hoặc dự án NƠXH cho thuê mua kéo dài tối thiểu 5 - 15 năm, lợi nhuận hàng năm chỉ 1% - 3%. Đó thực sự không thể gọi là hiệu quả kinh tế!

Thứ sáu là vướng mắc liên quan đến thủ tục mua, thuê. Hiện nay, đối tượng được mua NƠXH phải thỏa mãn rất nhiều tiêu chí, điều kiện, đồng thời tốn khá nhiều thời gian để có được các chứng thực đáp ứng các điều kiện đó. Khi mua được NƠXH, người mua phải sau 5 năm mới được bán cũng là một vướng mắc khi thu nhập người lao động theo thời gian tăng lên, có nhu cầu cải thiện đời sống ở môi trường ở mới.

Ở góc độ quản lý, việc phê duyệt giá bán trần NƠXH cũng rất chậm, kéo dài làm gia tăng chí phí cho chủ đầu tư. Ngoài ra còn các vấn đề liên quan đến công tác hậu kiểm dự án NƠXH, chủ đầu tư lo ngại quá trình thanh kiểm tra phức tạp; hay các chính sách cho áp dụng công nghệ mới để giảm chi phí đầu tư vẫn còn hạn chế thông tin… cũng là những rào cản cần tháo gỡ.

- Ông có đề xuất gì để chính sách NƠXH phát huy hiệu quả tốt hơn trong thời gian tới?

Thúc đẩy phát triển NƠXH cũng chính là tháo gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản hiện nay, rất cần thiết và cấp bách. Để chính sách này sớm phát huy hiệu quả, tôi đề xuất một số kiến nghị, giải pháp chính như sau. Một là cần quán triệt, thống nhất các quan điểm về NƠXH trên tinh thần đây là chính sách “kinh tế nhân văn và an sinh xã hội”, đáp ứng mục tiêu kế hoạch kinh tế - xã hội 5 năm 2021 -2025 là “giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị”.

Các đề án NƠXH cần xây dựng căn cơ và bài bản, cụ thể: mở rộng đối tượng NƠXH; mở rộng điều kiện phát triển các khu NƠXH mua và thuê; tùy theo đặc thù địa phương mà bố trí khu NƠXH đan xen hay tách biệt với khu nhà ở thương mại; tăng tính hấp dẫn cho các dự án NƠXH bằng cơ chế về quy hoạch, hệ sinh thái, hạ tầng; phải khắc phục tình trạng trục lợi chính sách; đẩy mạnh phân tích, dự báo NƠXH; có ưu đãi về thuế, phí với doanh nghiệp đầu tư NƠXH; linh hoạt việc bố trí 20% quỹ đất dành cho NƠXH, cân nhắc phương án chủ đầu tư nộp tiền thay thế.

Về giá cả, Chính phủ có định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá nhưng cần sát giá thị trường; tăng cường vai trò của các bên liên quan, nhất là chính quyền - doanh nghiệp - cơ quan chủ trì; đủ cơ sở pháp lý về nguồn vốn khả thi và bền vững. Về tháo gỡ khó khăn thể chế, khung pháp lý, Chính phủ cần sớm ban hành các nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển NƠXH; quy định mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư phù hợp hơn; rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm và giảm thiểu quy trình - thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận NƠXH; thời hạn cho vay tối thiểu cần linh hoạt, bổ sung về chuẩn diện tích và quy định giá bán trần, có cơ quan đầu mối để xử lý các vấn đề liên quan đến NƠXH.

Lưu ý rằng, các nội dung quan trọng trong các nghị quyết, đề án về phát triển NƠXH cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)… Ngoài ra, Chính phủ cũng cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc trong quy hoạch, thủ tục xét duyệt và quỹ đất, cần thiết đánh giá phát triển kinh tế - xã hội địa phương với phát triển NƠXH, có giải pháp cụ thể rút ngắn quy trình từ lập, phê duyệt dự án, giao đất; rà soát, đôn đốc và tháo gỡ vướng mắc kịp thời các dự án đang triển khai; cần tăng cường thanh kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương, đảm bảo quy hoạch đầy đủ hệ sinh thái và phân khu riêng biệt cho các dự án NƠXH.

- Nguồn vốn được đánh giá là yếu tố rất quan trọng, nhưng đang thiếu. Theo ông, cần làm gì để tạo nguồn vốn bền vững để phát triển NƠXH?

Tôi cho rằng cần tránh việc áp dụng các gói, chương trình ưu đãi đơn lẻ như thời gian gần đây. Chính quyền có thể lập quỹ phát triển NƠXH từ nhiều nguồn: thu từ quỹ đất phát triển 20% cho NƠXH; vốn góp của tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu chính phủ hoặc chính quyền địa phương; huy động vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA và các tổ chức tài chính quốc tế.

Mặt khác, có thể khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê theo quy hoạch và quy chuẩn chung, tạo điều kiện về vốn vay ưu đãi. Bên cạnh đó, chính quyền cũng cần phát triển hệ thống thông tin và dữ liệu NƠXH như: lập cổng thông tin điện tử quốc gia, thường xuyên cập nhật thông tin, định kỳ đánh giá khảo sát nhu cầu NƠXH… Chúng ta cũng nên tăng tính công khai, minh bạch; đơn giản hóa tiêu chí thụ hưởng; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết thủ tục NƠXH; tăng cường thanh kiểm tra, giám sát và phối hợp các bên liên quan.