Những dấu hỏi đối với tham vọng của CEO Group

Doanh số 3.000 tỷ đồng trông vào đâu?

Năm 2023, CEO Group đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng, lãi sau thuế 315 tỷ đồng. Đây là năm thứ hai liên tiếp công ty đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng (năm trước, doanh thu không đạt kế hoạch, 2.549 tỷ đồng).

Mặc dù con số 3.000 tỷ đồng thấp hơn rất nhiều so với đỉnh cao doanh thu của CEO Group (năm 2019: 4.550 tỷ đồng), song so với các năm khác, đây vẫn là một cột mốc lớn. Để thực hiện được cột mốc này, CEO Group đã đưa ra cơ sở kinh doanh như sau: doanh thu cho thuê tòa tháp CEO 50 tỷ đồng, doanh thu từ dự án Sonasea Villas & Resort 1-2 700 tỷ đồng, doanh thu từ dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City 1.700 tỷ đồng, doanh thu từ dự án CEOHomes Hana Garden 200 tỷ đồng và doanh thu từ dịch vụ thương mại khác 350 tỷ đồng.

Trừ đi chi phí: tháp CEO 20 tỷ đồng, Sonasea Villas & Resort 1-2 680 tỷ đồng, Sonasea Vân Đồn Harbor City 1.400 tỷ đồng, CEOHomes Hana Garden 160 tỷ đồng, dịch vụ thương mại 335 tỷ đồng, CEO Group ước tính lãi trước thuế sẽ đạt 405 tỷ đồng và lãi sau thuế đạt 315 tỷ đồng.

Nhìn vào bài toán kinh doanh nêu trên, có thể nhận thấy một số vấn đề cơ bản. Một là doanh thu từ dự án CEOHomes Hana Garden. Đây là một trong những dự án trọng tâm của CEO Group trong những năm qua, nằm trên địa bàn huyện Mê Linh, TP. Hà Nội. Dự án này có quy mô 20,3ha, tổng mức đầu tư 2.168 tỷ đồng. Dự án này mới dừng ở mức cơ bản xong giải phóng mặt bằng, đang làm thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật để triển khai đầu tư xây dựng. Với tiến độ như vậy và xét trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, việc dự án này có thể mang về 200 tỷ đồng doanh thu trong năm 2023 là một nỗi hoài nghi không nhỏ.

Đây cũng vấn đề “đau đầu” của CEO Group đối với dự án Sonasea Residences (Phú Quốc). Tại đại hội năm 2022, lãnh đạo công ty đặt mục tiêu sẽ khởi công dự án vào quý IV/2022 và kỳ vọng dự án này có thể đóng góp 25% doanh thu. Nhưng trên thực tế, cho tới hiện tại, Sonasea Residences (62,5ha, tổng mức đầu tư 2.861 tỷ đồng) mới chỉ cơ bản xong giải phóng mặt bằng và vẫn đang trong quá trình thực hiện thủ tục để có thể triển khai đầu tư. Báo cáo kiểm toán 2022 của CEO Group cho hay công ty có 278 tỷ đồng các khoản phải thu là tiền thỏa thuận đền bù dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences.

Đối với khu dân cư Đường Bào (hay còn được gọi là Sonasea Residences 2) rộng 98,2ha, tổng mức đầu tư 2.666 tỷ đồng, dự án này cũng đang ở mức thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Điều này đồng nghĩa chưa biết tới khi nào dự án này mới đóng góp doanh thu cho CEO Group, dù cho luôn được nhấn mạnh là dự án trọng điểm của công ty.

Vấn đề thứ hai trong bài toán kinh doanh 2023 của CEO Group là doanh thu từ Sonasea Villas & Resort 1 – 2. Theo tìm hiểu, dự án Sonasea Villas & Resort 1 có quy mô 65,17ha, tổng mức đầu tư 4.518 tỷ đồng, đã có những hạng mục đi vào hoạt động như Novotel Phú Quốc (2016), Best Western Premier Sonasea Phu Quoc (2019). Còn Sonasea Villas & Resort 2 có quy mô 52ha, tổng mức đầu tư 3.092 tỷ đồng, hiện đã hoàn thiện cơ bản hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc 318 căn biệt thự, nhà tiện ích.

Cả hai dự án này đều nằm trên địa bàn xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Điều đáng nói là du lịch Phú Quốc hiện đang trong tình trạng suy giảm nặng nề, vắng khách do nhiều yếu tố, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các dự án nghỉ dưỡng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới hiện tượng khá đông nhà đầu tư thứ cấp đang “chất hàng” (villas, condotel, đất nền) tại các sàn giao dịch để tìm cách rút chân khỏi thị trường này. Có thể nói với triển vọng không mấy sáng sủa của du lịch Phú Quốc, doanh số mục tiêu 700 tỷ đồng từ 2 dự án nêu trên của CEO Group cũng trở thành mối băn khoăn với nhà đầu tư.

Ngoài ra, CEO Group cũng gây lo lắng khi một số lĩnh vực như phát triển nguồn nhân lực những năm qua gặp khó khăn rất lớn. Đơn cử trong giai đoạn 2021 – 2022, việc đưa các thực tập sinh sang Nhật Bản gần như đóng băng hoàn toàn. Trong năm 2023, sự hồi phục của lĩnh vực này có thể đạt được bao nhiêu % vẫn là một dấu hỏi.

Những lý do cơ bản trên đang khiến mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng và lãi sau thuế 315 tỷ đồng của CEO Group trở nên không chắc chắn trong con mắt của nhà đầu tư. Cũng không phải ngẫu nhiên mà Công ty Cổ phần Chứng khoán MB trong bản cáo bạch của CEO Group đã đánh giá việc hoàn thành kế hoạch 2023 là một thử thách lớn với công ty này.

Lăn tăn chuyện tăng vốn

Một vấn đề khác cũng được nhà đầu tư rất quan tâm trước thềm đại hội đồng cổ đông 2023 lần 2 của CEO Group (lần 1 đã thất bại do quá ít cổ đông tham dự) là câu chuyện phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Đại hội 2022 đã thông qua phương án phát hành 257,3 triệu cổ phiếu, trong đó có 252,19 triệu cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu và 5,14 triệu cổ phiếu ESOP. Tới cuối tháng 6/2023, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã cho phép CEO Group tăng vốn. Việc chốt danh sách cổ đông thực hiện quyền mua cổ phiếu phát hành thêm theo tỷ lệ 100:98 đối với 252,19 triệu cổ phiếu sẽ được thực hiện vào hạ tuần tháng 7 này.

Câu chuyện tăng vốn là một chủ đề đã làm “nóng” đại hội 2022 và tiếp tục được các cổ đông CEO Group thảo luận những ngày này, do chỉ trong khoảng 1 tháng qua, cổ phiếu CEO đã giảm tới 20%.

Nói về lý do tăng vốn, tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã phân trần với cổ đông rằng: “Ta vừa muốn mở rộng hoạt động, quỹ đất nhưng lại không muốn tăng vốn, điều đó hơi mâu thuẫn. Cổ đông biết rằng tiền đầu tư dự án, trước hết là tiền tự có của doanh nghiệp, thực hiện xong nghĩa vụ ngân sách mới có thể vay ngân hàng. Ngoài ra, cổ đông biết rằng nhà nước quản lý dự án rất chặt chẽ. Doanh nghiệp phải chứng minh vốn tự có của mình. Một nguồn vốn không thể dùng để chứng minh cho nhiều dự án. Vốn của CEO là 2.500 tỷ đồng, đã phân bổ hết cho các dự án rồi. Do đó, ta muốn mở rộng danh mục dự án thì phải tăng vốn”.

Vấn đề cổ đông băn khoăn chính là CEO Group hiện đang trải sức mình cho một danh mục dự án khá lớn, trong đó có nhiều dự án chưa xác định được ngày khởi công. Chẳng hạn như dự án Seven Star (lô D27 khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội), CEO Group liên danh với Tập đoàn Bảo Việt và Tổng công ty Sông Đà Thăng Long với tỷ lệ 25%, đang trong giai đoạn phôi thai; dự án River Silk City (Hà Nam) đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 và thực hiện các thủ tục pháp lý cho phân kỳ 4 – 5 – 6; dự án khu du lịch sinh thái sân golf và biệt thự nghỉ dưỡng Sonasea Golf Estates mới có quy hoạch 1/2000 và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500; dự án Sonasea Premier Nha Trang còn đang xin giấy phép xây dựng và các thủ tục khác; dự án Sonasea Kiên Giang City còn đang làm pháp lý như lập hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch chi tiết… Và như trên đã nói, các dự án CEOHomes Hana Garden và Sonasea Residences 1- 2 cũng còn những dang dở.

Đó là chưa kể CEO Group còn tham vọng mở rộng quỹ đất thêm 500 – 1.000ha và muốn lấn sân vào mảng bất động sản công nghiệp.

Phải chứng minh năng lực cho quá nhiều dự án trong khi “hái ra tiền” hiện tại chủ yếu chỉ là Vân Đồn Harbor City, cổ đông CEO Group rõ ràng có lý do để ngần ngại.

Mặt khác, các cổ đông có quyền đòi hỏi về quyền lợi của mình. Tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã thuyết minh về một kế hoạch 5 năm “như mơ”: doanh số 33.000 – 35.000 tỷ đồng, tức bình quân 6.500 – 7.000 tỷ đồng/năm; lợi nhuận 4.000 tỷ đồng, tức bình quân 700 – 800 tỷ đồng/năm; cổ tức phấn đấu chia 10%/năm. Nhưng trên thực tế, 2 năm qua, CEO không chia cổ tức và năm 2023 cũng dự kiến không chia. Trong khi đó, sau khi tăng “điên rồ” giai đoạn cuối 2021 – đầu 2022, cổ phiếu CEO đã lao dốc, đóng cửa phiên 7/7 vừa qua ở mức 22.200 đồng/cổ phiếu.

Tham chiếu ở một góc độ khác, CEO Group có quy mô nợ khiêm tốn so với năng lực vốn chủ. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tại ngày kết thúc quý I/2023 chỉ là 0,76 lần, trong đó nợ vay giảm rất mạnh. Trong kinh doanh, vốn vay rẻ hơn vốn chủ. CEO Group không nâng cao đòn bẩy mà muốn gọi vốn từ cổ đông, trong khi từ chối về cổ tức, điều đó có thể xem là một bước đi an toàn song cũng vì thế, chuyện vấp phải phản ứng từ cổ đông là điều tất yếu.

Nhìn chung, 2023 sẽ là một năm đáng quan sát CEO Group, không chỉ bởi việc tái chinh phục cột mốc 3.000 tỷ đồng doanh thu, sự vận động của các dự án lớn mà còn vì cố gắng của tập đoàn này trong việc gọi vốn để bành trướng quy mô hoạt động, từ việc mở rộng quỹ đất đến nâng cấp cho công ty xây dựng trong hệ thống lên tổng thầu. CEO Group có phá được kén để hóa hồ điệp hay không sẽ phải chờ diễn biến trong ít nhất 6 tháng tới và rõ ràng, đó là 6 tháng không hề dễ dàng.