'Ông lớn' nhắm đất rẻ để xây trung tâm dữ liệu

Báo cáo chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu năm 2023 - 2024 do Cushman & Wakefield khảo sát từ 37 thành phố của 14 thị trường trọng điểm, tập trung khai thác trên cơ sở tổng hợp những thông tin cụ thể về chi phí phát triển dự án trung tâm dữ liệu, bao gồm giá mua đất, chi phí phá dỡ và giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng trung tâm tiêu chuẩn và trung tâm cao cấp tại châu Á Thái Bình Dương.

Theo đó, 5 thị trường có mức giá đất trung bình cao nhất khu vực là Singapore (11.573 USD/m2), Hàn Quốc (9.695 USD/m2), Hồng Kông (3.418 USD/m2), Nhật Bản (3.320 USD/m2) và Trung Quốc Đại Lục (2.966 USD/m2). Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm quỹ đất cùng với nguồn điện sẵn có, kết hợp với lãi suất gia tăng đã góp phần làm tăng giá mua đất.

Mức giá đắt đỏ của những thị trường này có thể mang lại những cơ hội đầu tư tốt hơn cho các thị trường tại Đông Nam Á nhờ có giá đất cạnh tranh. Trong đó, Việt Nam có giá trung bình thấp nhất khu vực với 168 USD/m2 cho các dự án trung tâm dữ liệu.

Đối với chi phí xây dựng, giá nguyên liệu thô, chi phí năng lượng và vận chuyển vẫn chưa có dấu hiệu giảm và đang “neo” ở mức cao nhất mọi thời đại, điều này thúc đẩy chi phí xây dựng cao kỷ lục, tính theo USD trên Watt. 5 thị trường có giá xây dựng cao nhất khu vực là Nhật Bản (12,73 USD/W), Singapore (11,23 USD/W), Hàn Quốc (9,23 USD/W), Hồng Kông (9,20 USD/W) và Úc (9,17 USD/W), với mức tăng chi phí hàng năm điển hình ở Singapore là 8% và Úc là 3,5%. Ngược lại, 5 thị trường có giá xây dựng thấp nhất là Philippines (4,59 USD/W), theo sau đó là Đài Loan (6,15 USD/W), Việt Nam, Ấn Độ và Trung Quốc Đại Lục lần lượt là 6,70 USD/W, 6,79 USD/W và 6,84 USD/W.

Châu Á Thái Bình Dương đang là khu vực chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các thị trường trung tâm dữ liệu, đây là nơi hấp dẫn các nhà đầu tư vì chi phí đất và phát triển tương đối thấp cũng như tiềm năng tăng trưởng ở cả thị trường phát triển và mới nổi.

Bất chấp những bất ổn đối với kinh tế vĩ mô, lĩnh vực trung tâm dữ liệu tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư. Tốc độ tăng trưởng năm 2022-2023 rất mạnh mẽ với công suất tải toàn khu vực châu Á Thái Bình Dương đạt hơn 10GW. Cushman & Wakefield dự báo đà tăng trưởng này sẽ tiếp tục trong năm 2024, với 3,4GW công suất đang được xây dựng và 8,8 GW công suất đang trong kế hoạch.

Trong 2 năm qua, chúng tôi cũng nhận thấy nhu cầu lưu trữ và xử lý của ngành AI và ML tăng “đột ngột”, thúc đẩy mức tiêu thụ điện năng của các trung tâm dữ liệu tăng mạnh, và từ đó, tăng cả công suất và năng lực công nghệ thông tin toàn trung tâm. Cụ thể, công suất tải trung bình mỗi tủ rack đã tăng lên 30-60kW và dự kiến sẽ đạt 100-125kW để đáp ứng nhu cầu của AI. Công suất tổng thể của toàn trung tâm từ mức 25MW-50MW đã tăng lên 100MW-300MW. Sự “nở rộ” của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo và học máy khiến các nhà đầu tư nhanh chóng rót tiền vào phân khúc này.

Những thị trường trưởng thành như Singapore, Tokyo, Sydney, Bắc Kinh và Thượng Hải thu hút nhiều sự quan tâm nhất. Theo sau là các thị trường như Hồng Kông, Mumbai và Seoul. Nhu cầu chủ yếu đến từ việc cung cấp dịch vụ đám mây cho khách hàng từ ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, viễn thông, thương mại điện tử và phục vụ Chính phủ.

Các thị trường mới nổi cũng không kém phần thu hút với sự tăng trưởng nhu cầu từ nội địa. Cụ thể, các nhà cung cấp dịch vụ đám mây toàn cầu đã lên kế hoạch thâm nhập vào Auckland, Bangkok, Busan, Kuala Lumpur, Osaka, Pune và Đài Bắc; việc các nhà điều hành, nhà phát triển và colocation quan tâm đầu tư vào các thị trường mới nổi này sẽ mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng nhanh chóng trong những năm tới.

So với các thị trường trên, Việt Nam vẫn còn là một thị trường khá “non trẻ”. Trong khi các nhà cung cấp dịch vụ đám mây quốc tế lớn chưa “đặt chân” đến đây, một số nhà mạng quốc tế đã có mặt thông qua hợp tác với các công ty viễn thông địa phương. Các dự án được triển khai bởi các công ty trong nước ở quy mô vừa và nhỏ tại TP. HCM và Hà Nội, với tổng công suất hiện tại đạt 45MW, tốc độ tăng trưởng 6.63% CAGR giai đoạn 2022 – 2027, theo báo cáo của Cushman & Wakefield.

Việt Nam có tốc độ tăng trưởng dân số nhanh chóng, đặc biệt là tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh mẽ, đô thị hóa, sở hữu hơn 80% số người dùng internet và vẫn đang tích cực áp dụng kỹ thuật số đối với hoạt động ngân hàng và kinh doanh. Mặc dù sở hữu nhiều lợi thế, tuy nhiên, dữ liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra rằng Việt Nam là nơi thiếu hụt cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu nhất trên toàn cầu nếu xét về dân số. Điều này có thể gây áp lực cho nhà đầu tư trong nước, bao gồm cả góc độ xây dựng và khan hiếm nguồn nhân lực có kinh nghiệm và hậu cần chuỗi cung ứng.

Với tốc độ tăng trưởng nhanh chóng, AI có thể sẽ định hình lại thị trường trung tâm dữ liệu trong những năm tới. Tuy nhiên, khác với các trung tâm dữ liệu truyền thống luôn ưu tiên vị trí thuận lợi nhất, các trung tâm dữ liệu AI và ML có thể được xây dựng trong bán kính 450km đến 1.000km từ các thành phố lớn, tập trung vào khu vực có khả năng cung cấp nguồn điện liên tục.

Chúng tôi cho rằng các tỉnh phía nam Việt Nam có thể là điểm đến ưa chuộng nhờ có quỹ đất dồi dào, nguồn điện sẵn có trong các khu công nghiệp và có các trạm cập bến cáp có băng thông lớn nhất quốc gia được đặt tại Quy Nhơn, Đà Nẵng và Vũng Tàu. Ngoài ra, năng lượng tái tạo chiếm 1/4 cơ cấu năng lượng quốc gia, với nhiều nguồn năng lượng khác nhau, trong đó, ngành năng lượng điện gió và điện mặt trời khá phát triển.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc “kinh doanh dịch vụ trung tâm dữ liệu” là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện trong Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên tính đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn chi tiết về điều kiện kinh doanh đối với ngành, nghề này.

Chúng tôi dự báo các nhà đầu tư sẽ tiếp tục quan tâm đến “miếng bánh” này, nhưng mối quan tâm chính sẽ nằm ở quy mô dự án lớn hơn thay vì xây dựng nhiều cơ sở nhỏ lẻ. Tiềm năng mà ngành trung tâm dữ liệu mang lại là rất rõ ràng với sự bùng nổ của AI và ML. Các trung tâm dữ liệu cũng sẽ đóng vai trò là thành phần quan trọng trong việc hỗ trợ quá trình chuyển đổi kỹ thuật số trên toàn quốc. Vì vậy, mặc dù vẫn còn ở giai đoạn sơ khai nhưng chúng tôi kỳ vọng ngành trung tâm dữ liệu sẽ sớm có những chính sách thu hút đầu tư hiệu quả để phục vụ cho nhu cầu đầu tư trong thời gian tới.