Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động phân lô bán nền không được phép thực hiện tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên. Trong mô hình chính quyền địa phương ba cấp trước đây, quy định này có phạm vi tương đối rõ ràng khi gắn với các đơn vị hành chính như thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương.
Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền địa phương chuyển sang hai cấp (tỉnh – xã), đồng thời bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh và sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp xã, cách xác định “đô thị” theo khái niệm quản lý không còn trùng khớp với không gian đô thị thực tế. Nhiều xã ven đô được nhập nguyên trạng vào phường mới, trở thành phường về mặt hành chính nhưng hạ tầng, mật độ xây dựng và cấu trúc sử dụng đất vẫn mang đặc điểm nông thôn hoặc bán đô thị.
Hệ quả là xuất hiện nghịch lý: có những khu vực trước đây được phép phân lô bán nền theo đúng quy hoạch và pháp luật, nhưng sau sáp nhập, chỉ vì thay đổi tên gọi hành chính, lại rơi vào diện bị cấm.
Trước thực tế đó, giới chuyên môn cho rằng việc áp dụng quy định cấm nếu chỉ bám vào ranh giới hành chính mới sẽ khó phản ánh đúng thực trạng phát triển của từng khu vực, đồng thời làm nảy sinh độ “vênh” giữa mục tiêu quản lý và điều kiện thực tế.
Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Công ty Luật TNHH ASL) cho rằng quy định cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên được xây dựng trên cơ sở giả định tương đối ổn định về không gian đô thị và đơn vị hành chính. Khi việc sắp xếp lại đơn vị hành chính được triển khai trên diện rộng, khó khăn phát sinh chính là sự “lệch pha” giữa ranh giới hành chính và mức độ đô thị hóa thực tế.
“Nhiều khu vực vốn là xã ven đô, sau khi sáp nhập trở thành phường, về bản chất vẫn mang đặc điểm nông thôn hoặc bán đô thị, với mật độ xây dựng thấp, hạ tầng chưa đồng bộ và nhà ở riêng lẻ là chủ yếu. Tuy nhiên, chỉ vì thay đổi tên gọi hành chính, các khu vực này lại bị xếp vào diện cấm phân lô bán nền dù điều kiện quy hoạch và không gian sử dụng đất hầu như không thay đổi”, luật sư Hòa phân tích.
Theo ông Hòa, nếu tiếp tục áp dụng quy định một cách máy móc theo ranh giới hành chính mới, nguy cơ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp là rất lớn. Đồng thời, việc xác định khu vực được hay không được phân lô bán nền theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ trở nên lúng túng, thiếu thống nhất giữa các địa phương.
Theo các chuyên gia pháp lý, gốc rễ của vấn đề hiện nay không nằm ở chủ trương cấm phân lô bán nền vốn nhằm kiểm soát phát triển đô thị mà nằm ở cách xác định phạm vi áp dụng trong bối cảnh mô hình đô thị đã thay đổi.
Luật sư Nguyễn Tiến Hòa cho rằng trong điều kiện sắp xếp lại đơn vị hành chính hiện nay, nếu tiếp tục quản lý việc cấm phân lô bán nền thuần túy theo ranh giới hành chính sẽ khó phản ánh đúng thực trạng phát triển đô thị. Việc một khu vực được gọi là phường về mặt hành chính không đồng nghĩa với việc khu vực đó đã đạt tiêu chuẩn của một không gian đô thị hoàn chỉnh về hạ tầng, mật độ xây dựng và chức năng sử dụng đất.
Vì vậy, Bộ Xây dựng nên hướng dẫn theo hướng phân loại khu vực dựa trên mức độ đô thị hóa thực tế, lấy các tiêu chí quy hoạch và hạ tầng làm cơ sở chính, đồng thời thiết kế cơ chế chuyển tiếp phù hợp cho các khu vực mới sáp nhập. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm mục tiêu quản lý phát triển đô thị theo tinh thần của luật, vừa hạn chế tác động đột ngột đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và nhà đầu tư.
“Việc sáp nhập, điều chỉnh đơn vị hành chính đang làm thay đổi đáng kể mối quan hệ giữa ranh giới hành chính và không gian đô thị thực tế, do đó việc xây dựng lại bộ tiêu chí xác định không gian đô thị là cần thiết. Nếu tiếp tục sử dụng các tiêu chí cũ gắn chặt với cấp hành chính, quy định cấm phân lô bán nền sẽ khó áp dụng thống nhất và dễ phát sinh tranh chấp” - luật sư Hòa nói.
Bộ tiêu chí này nên tập trung vào các yếu tố mang tính thực chất như mức độ đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng, tính liên tục của không gian đô thị, chức năng sử dụng đất và định hướng quy hoạch đã được phê duyệt. Đây sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý áp dụng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 một cách linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu quản lý phát triển đô thị bền vững.
Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc khối luật SBLaw, cho rằng trong trường hợp một đô thị loại I hoặc II trước đây bị “chia nhỏ” thành nhiều phường, xã sau quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính, việc áp dụng quy định cấm phân lô bán nền cần được hiểu và vận dụng theo không gian đô thị thực chất.
“Bởi lẽ, bản chất của quy định cấm phân lô bán nền là nhằm kiểm soát sự phát triển đô thị tại những khu vực đã đạt ngưỡng đô thị hóa cao, nơi yêu cầu về đồng bộ hạ tầng, mật độ xây dựng và trật tự không gian là rất khắt khe” – luật sư Hà nói.
Nếu toàn bộ khu vực đó trước đây đã được xác định là một đô thị hoàn chỉnh, có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và hệ thống hạ tầng tương đối đồng bộ, thì việc chia tách hành chính sau này không làm thay đổi bản chất đô thị của không gian đó. Trong trường hợp này, việc cấm phân lô bán nền cần được áp dụng thống nhất trên toàn bộ phạm vi đô thị cũ để bảo đảm mục tiêu quản lý phát triển đô thị.
Ngược lại, nếu trong phạm vi đô thị trước đây tồn tại những khu vực ven rìa, vùng chuyển tiếp, phát triển chưa hoàn chỉnh, hạ tầng chưa đạt chuẩn đô thị và vẫn mang tính chất nông thôn, thì việc áp dụng cấm phân lô bán nền một cách đồng loạt sẽ thiếu cơ sở thực tiễn, dễ phát sinh bất công và khiếu kiện. Do đó, cách tiếp cận hợp lý là phải đặt quy định này trong mối quan hệ với quy hoạch và điều kiện phát triển thực tế của từng khu vực cụ thể.
Về phương diện chính sách, luật sư Nguyễn Tiến Hòa cho rằng cần nhìn nhận việc cấm phân lô bán nền không chỉ là biện pháp kỹ thuật mà còn là công cụ điều tiết thị trường và định hướng phát triển đô thị dài hạn. Do đó, chính sách cần được triển khai theo lộ trình, có tính đến đặc thù của các khu vực chuyển tiếp từ nông thôn sang đô thị, tránh gây cú sốc pháp lý cho người dân và thị trường.
“Cơ quan quản lý nhà nước nên sớm ban hành hướng dẫn thống nhất trên phạm vi cả nước, tăng cường vai trò của quy hoạch và minh bạch thông tin. Điều này không chỉ giúp giảm rủi ro tranh chấp, khiếu kiện mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư, qua đó góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản theo đúng tinh thần của pháp luật mới” – vị luật sư nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Ngày 29/08/2026, TP. HCM long trọng tổ chức Lễ khánh thành, khởi công các công trình, dự án chào mừng 81 năm Ngày Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (02/9/1945 - 02/9/2026) tại 02 điểm cầu. Trong đó, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) là chủ đầu tư được tổ chức tại điểm cầu thuộc phường Cầu Ông Lãnh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, triển khai trên địa bàn phường Vĩnh Hưng.
(VNF) - Dự án nhà ở cho lực lượng Công an nhân dân tại Đông Anh có quy mô hơn 30,7ha, tổng mức đầu tư gần 7.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 3.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thấp tầng.
(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.
(VNF) - The Parkland đang được lựa chọn bởi những nhóm khách hàng có nhu cầu và trải nghiệm sống khác nhau. Đằng sau sự lựa chọn ấy là những giá trị cốt lõi của dự án: một môi trường sống đồng bộ giữa Ocean City, hệ cảnh quan được đầu tư, tiện ích đa dạng và khả năng kết nối ngày càng thuận tiện
(VNF) - Trong khi VinCons tạo ra “cơn sốt” nhân lực thì Coteccons phá đỉnh lịch sử. Hai doanh nghiệp, cùng thời điểm, đã cùng đánh dấu mốc cho một chương mới của ngành xây dựng Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng những tháng cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức thấp và phân hóa mạnh. Trong khi đất nền và các sản phẩm sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, tạo dòng tiền thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.
(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.
(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.
(VNF) - Ngày 29/08/2026, TP. HCM long trọng tổ chức Lễ khánh thành, khởi công các công trình, dự án chào mừng 81 năm Ngày Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (02/9/1945 - 02/9/2026) tại 02 điểm cầu. Trong đó, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) là chủ đầu tư được tổ chức tại điểm cầu thuộc phường Cầu Ông Lãnh.
(VNF) - Với quy mô nghiên cứu khoảng 567,75ha, dự án giữ nguyên hiện trạng 520,9ha mặt nước Hồ Tây, diện tích đất khoảng 46,85ha (đã bao gồm các hồ nhỏ) và tập trung chỉnh trang, cải tạo đồng bộ hệ thống giao thông, cảnh quan, công viên cây xanh, không gian sinh hoạt công cộng, đầu tư các hoạt động văn hóa, giải trí.
