Phát triển NƠXH: 'Tư duy quản lý cần gắn với cơ chế thị trường'
Nam Phương -
27/04/2023 09:45 (GMT+7)
(VNF) - GS.TSKH Đặng Hùng Võ đã chia sẻ với Đầu tư Tài chính về một số hạn chế và đề xuất những giải pháp trong việc thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).
- GS từng chia sẻ rằng, tư duy để giải quyết vấn đề NƠXH của ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp nhà nước, mọi yếu tố không nhìn thấy động lực phát triển từ thị trường. Đó là một hạn chế khiến vấn đề NƠXH khó giải quyết. Xin GS có thể phân tích kỹ hơn?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Đầu tiên phải nói tới nguồn tài chính NƠXH, một nút thắt hiện nay. Chúng ta hãy xem, mọi người đều phải sử dụng nguồn tín dụng thương mại với lãi suất còn khá cao, ai ai cũng trông mong vào việc vay ngân hàng. Tại nhiều nước trên thế giới, nguồn tín dụng cho phát triển nhà ở, nhất là nhà ở giá bình dân, có lãi suất chỉ khoảng 1% - 2% từ các ngân hàng đầu tư. Có như vậy, nhà ở đối với sinh viên mới ra trường bước vào đời làm việc và người có thu nhập thấp mới được giải quyết nhẹ nhàng hơn.
Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã điều chỉnh, mở rộng chính sách trợ giúp của nhà nước cho phân khúc NƠXH, nhưng trên thực tế, việc triển khai vẫn chưa thấy hiệu quả. Kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, phân khúc này bị ngừng lại. Hơn nữa, các chính sách này chỉ tập trung vào cơ chế thụ hưởng các ưu đãi nhà nước, chưa tạo ra được những động lực tự phát triển từ nguồn lực cộng đồng, từ xã hội, từ thị trường...
Kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động lực cả từ cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội đứng ra làm trung gian trong vận động, góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo. Các tổ chức xã hội lo nhà ở cho các thành viên của cộng đồng mà tổ chức làm đại diện là một nhiệm vụ tối quan trọng.
Phương thức tính toán giá cả khi bán sản phẩm, xác định quyền giao dịch nhà ở cũng bị thu hẹp lại bởi quy định của nhà nước. Mua - bán trên thị trường chỉ được thực hiện sau dăm năm sử dụng, chủ đầu tư dự án cũng chỉ được bán nhà theo giá quy định với 10% lợi nhuận định mức. Rồi việc miễn tiền sử dụng đất cho phân khúc NƠXH lại tạo ra nhiều nhược điểm. Cách tạo quỹ đất như vậy khó đạt tiêu chuẩn của một khu đô thị để cư dân có thể an cư lâu dài. Nó cũng thể hiện sự trợ giúp của nhà nước mang màu sắc bao cấp. Để phát triển, tôi cho rằng trước hết cần loại bỏ hoàn toàn tư duy kiểu bao cấp, thay vào đó bằng các chính sách tìm kiếm động lực phát triển từ cơ chế thị trường.
- Vậy GS có đề xuất cụ thể giải pháp nào để tăng cung sản phẩm NƠXH?
Theo tôi, phải đặt nhóm người muốn tiếp cận NƠXH vào trung tâm của chính sách, mọi sự trợ giúp của nhà nước phải tới trực tiếp đối tượng được thụ hưởng, vậy thì đầu tiên cần nghĩ tới phương thức tác động từ nguồn lực tại chỗ. Hãy phát triển NƠXH do chính người dân tự nâng cấp, nó sẽ chia sẻ gánh nặng với chính sách chỉ phát triển các dự án NƠXH! Nguồn lực từ đất đai ngay trong các khu phố nghèo rất dồi dào, hoàn toàn có thể nâng cấp các khu phố đó bằng chính giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng, tiện ích công cộng hoàn thiện mang lại.
Cơ chế chia lô - bán nền đã được Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng rộng rãi và thực tế cho thấy đất nền luôn rơi vào tình trạng sốt giá cao. Các nước công nghiệp quy định chia lô - bán nền là một giải pháp giải quyết nhà ở xã hội, năm nay mua được nền, rồi 2 năm sau mới đổ xong móng, dần dần mà hoàn thành căn nhà bằng thu nhập của gia đình mình. Nhiều nước trến thế giới cũng đã tiến hành hợp pháp hóa đất đai cho người nghèo, sau đó các khu phố nghèo được thực hiện cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên nguyên tắc mọi người đều góp đất của mình, quy hoạch lại khu vực đó và để ra một lượng đất nhất định phát triển hạ tầng, một phần được bán đấu giá để lấy kinh phí thực hiện.
Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đã xác định chủ trương phát triển và chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn bằng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai. Đây chính là cơ hội để phát triển NƠXH do chính người dân tự phát triển tại khu dân cư hiện hữu. Trên thực tế, mới có thành phố Trà Vinh đang thử nghiệm cơ chế này tại một khu phố nghèo với sự trợ giúp của Ngân hàng Thế giới. Cộng đồng dân cư tại đó đã đồng thuận với phương án điều chỉnh lại đất đai do dự án đề xuất. Rất tiếc là trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra lấy ý kiến toàn dân không nhìn thấy cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai dưới dạng tường minh, các quy định liên quan thực sự mờ nhạt, như để có thôi chứ không có mục tiêu thực hiện.
Trong khi đó, cơ chế này đã tự phát ứng dụng tại nhiều địa phương trong dồn điền đổi thửa từ năm 1994 và tiếp tục áp dụng trong chương trình xây dựng nông thôn mới hiện nay. Cơ chế người dân tự góp đất để mở rộng các ngõ nhỏ thành đường giao thông đã được thực hiện tại nhiều quận, huyện thuộc TP. HCM, Hà Nội và nhiều thành phố khác. Cơ chế này cũng đã được áp dụng để cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, nhà tập thể cũ nát ở nhiều nơi. Lúc này rất cần một khung pháp luật để thực hiện cơ chế này đúng nghĩa và hiệu quả, gắn câu chuyên NƠXH với quá trình đô thị hóa.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ
- Bộ Xây dựng từng đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng nhưng không thành vì không thể có nguồn tín dụng ưu đãi. Vậy trên quan điểm mở ra những giải pháp quản lý gắn với thị trường cho phát triển NƠXH, GS có đề xuất gì về phương thức huy động vốn?
Trên quan điểm các chính sách, giải pháp đưa ra phải phù hợp với cơ chế thị trường, kiên quyết từ bỏ các giải pháp xuất phát từ tư duy bao cấp, theo đó giải pháp vốn và đất đai vẫn là yếu tố quan trọng nhất.
Về giải pháp vốn, chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tài chính, tín dụng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng đến nay thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Việc mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư NƠXH từ các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Tôi nghĩ có thể chính sách này bị đóng do ý tưởng muốn bảo hộ các ngân hàng thương mại còn yếu kém trong nước. Song đến nay, nhà nước ta cần mở ra chính sách này nhằm tạo kênh tài chính tốt hơn cho phát triển nhà ở. Sự thực chúng ta đã mạnh dạn mở chính sách cho người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở gắn với đất ở tại Việt Nam, thì không có lý gì vẫn đóng cửa đối với chính sách người Việt Nam được thế chấp bằng bất động sản tại các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Hai chính sách này là hai mặt đối ngẫu của một vấn đề tiếp cận bất động sản tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài
Về đất đai, ta cần mạnh dạn hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho những đối tượng là người thu nhập thấp, người nghèo khi họ đã sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp. Ngược lại, chính sách giao đất không thu tiền đối với các dự án NƠXH cần xem xét lại, nên thay bằng chính sách giảm tiền sử dụng đất và nộp dần liên quan đến quyền chuyển nhượng nhà ở cho đối tượng khác.
Ở tầm chính sách có tính chi phối cao hơn, nhà nước phải đặc biệt quan tâm tới công cuộc cải cách chế độ tiền lương gắn với cải cách bộ máy hành chính. Do đồng lương của người lao động quá thấp, nên giải quyết vấn đề giá NƠXH trở nên rất phức tạp. Chủ trương công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã được thực hiện khá lâu rồi (từ 1994), nay không nên lấy chi phí lao động thấp làm điểm mạnh cho thu hút đầu tư vào Việt Nam. Lúc này cần cải cách để người lao động có thu nhập cao mới tạo được nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó cũng giải quyết được việc tăng khả năng tài chính trong giải quyết nhà ở.
Một điểm cần nói tới là hạ tầng quản lý ở Việt Nam còn quá yếu kém. Hệ thống quản lý hiện hành không thể cho ta biết ai có bao nhiêu nhà và ai có thu nhập chính thức bao nhiêu trên phạm vi cả nước. Vì vậy, việc xác định đối tượng được thu hưởng NƠXH rất khó khăn, nhà nước cũng đành đưa ra những tiêu chí ước lệ.
Một điểm nữa cần quan tâm là giá nhà ở Việt Nam quá cao nên cũng tạo nên một khó khăn lớn trong giải quyết NƠXH. Chỉ số giá nhà trung bình trên thu nhập trung bình của dân mỗi năm là 25 ở Việt Nam, trong khi chỉ số này ở châu Âu và Bắc Mỹ chỉ khoảng 2 - 4, ở Thái Lan gần bên ta cũng chỉ là 7. Từ chỉ số 25 có thể tính ra người lao động phải làm việc 100 năm mới mua được nhà ở cho mình. Chuyện như cổ tích! Như vậy, chính sách cũng ở tầm chi phối là tìm cách kéo giá nhà xuống ngày càng thấp. Cách duy nhất là dựa vào một sắc thuế bất động sản phù hợp.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Một nền kinh tế muốn đi nhanh không thể thiếu áp lực. Không có áp lực, không có sự thúc ép, hệ thống sẽ trì trệ, nguồn lực bị giữ lại trong trạng thái phòng thủ. Nhưng sự thúc ép cần đi cùng với sự khai thông.
(VNF) - Khi bàn về lịch sử và tương lai của kinh tế tư nhân Việt Nam, có lẽ không nên thu hẹp câu chuyện vào vài biểu đồ tăng trưởng hay một số tập đoàn nổi bật thường xuyên xuất hiện trên truyền thông. Những con số, dù cần thiết, vẫn chỉ phản ánh một lát cắt ngắn của một quá trình dài hơn nhiều: hành trình hình thành của một lực lượng kinh tế trong những điều kiện đặc biệt, nhiều lần bị gián đoạn, chịu tổn thương sâu sắc, rồi từng bước phục hồi và tìm cách khẳng định vị trí của mình.
(VNF) - Nói người Việt, đặc biệt là người Việt nông thôn coi trọng thương mại, gọi nôm na là buôn bán, có gì đó sai sai, ít ra cũng thiếu cơ sở về mặt dẫn chứng thực tế! Càng sai so với tư duy quen thuộc mà nhiều người đang neo chặt trong đầu, được quy cho thuộc về tố chất dân tộc, bất khả bàn cãi?
(VNF) - Kinh tế Việt Nam năm 2026 diễn ra trong bối cảnh giữ ổn định vĩ mô, dư địa đầu tư công mở rộng, chi ngân sách tăng mạnh, thương mại hàng hóa quốc tế và tiêu dùng hộ gia đình phục hồi
chậm, xuất khẩu chịu áp lực rõ rệt từ suy giảm tổng cầu thế giới. Bối cảnh này đặt ra yêu cầu
kép: vừa củng cố nền tảng tăng trưởng truyền thống, vừa đẩy nhanh chuyển đổi mô hình phát
triển sang kinh tế xanh - kinh tế số - kinh tế tri thức. Nếu thành công, Việt Nam có thể tạo ra
sức bật tăng trưởng mới đủ mạ
(VNF) - Đại hội XIV của Đảng được xác định là dấu mốc quan trọng, kết tinh niềm tin và kỳ vọng lớn lao của toàn dân tộc về một Việt Nam hùng cường, thịnh vượng và văn minh. Với tầm nhìn chiến lược và những quyết sách đột phá, Đạị hội mở ra một kỷ nguyên mới – kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, nhằm mục tiêu phấn đấu đạt và duy trì mức tăng trưởng kinh tế hai chữ số trong giai đoạn 2026–2030.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập nhấn mạnh cải cách không thể dừng ở sửa đổi văn bản hay cắt giảm thủ tục trên giấy tờ. Điều cốt lõi là phải thay đổi tư duy thực thi, bảo đảm chính sách minh bạch, ổn định và tôn trọng quyền được chuẩn bị của doanh nghiệp, nếu không, những “điểm nghẽn” mới vẫn có thể tiếp tục phát sinh ngay trong quá trình triển khai.
(VNF) - TS. Nguyễn Quốc Việt cho rằng, mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm 2026 là bước đi cụ thể để hiện thực hóa khát vọng phát triển mới. Chúng ta đã có đà từ nền kinh tế đã phục hồi mạnh, xuất nhập khẩu tiệm cận 1.000 tỷ USD, FDI và khu vực tư nhân gia tăng đóng góp. Tuy nhiên, để đạt mốc 10%, Việt Nam phải nâng cao hiệu quả đầu tư, chất lượng thể chế và kiểm soát chặt rủi ro vĩ mô trong quá trình tăng tốc.
(VNF) - Đà tăng lãi suất thời gian qua làm dấy lên những lo lắng về rủi ro đảo chiều chính sách tiền tệ, cũng như quan ngại về tác động tới các hoạt động đầu tư, kinh doanh, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Để mở rộng góc nhìn về vấn đề nóng bỏng và gây nhiều tranh luận này, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính ngân hàng - Đại học Nguyễn Trãi:
(VNF) - Theo GS. TS Hoàng Văn Cường, để doanh nghiệp nhà nước ở vị thế dẫn dắt nền kinh tế đúng với tinh thần của Nghị quyết 79, nhà nước cần làm tốt vai trò “phân định sân chơi” ngay từ đầu, tránh tiềm ẩn nguy cơ xung đột.
(VNF) - Việc hơn 300.000 tấn thực phẩm bị ùn ứ tại cửa khẩu sau khi Nghị định 46/2026/NĐ-CP có hiệu lực đã bộc lộ rõ những điểm nghẽn trong thực thi chính sách. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, Chuyên gia Kinh tế Huỳnh Thị Mỹ Nương, chỉ ra nguyên nhân của sự “lệch pha” giữa quy định và thực thi, đồng thời đề xuất các giải pháp tháo gỡ nhằm góp phần bảo vệ chuỗi cung ứng và niềm tin doanh nghiệp.
(VNF) - Việc Nghị định 46/2026/NĐ-CP vừa có hiệu lực đã khiến hàng nghìn lô hàng ùn ứ tại cửa khẩu không chỉ là một trục trặc kỹ thuật trong quản lý chuyên ngành, mà còn làm lộ điểm nghẽn của quá trình thực thi chính sách. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm 2026, câu chuyện này đặt ra câu hỏi lớn về năng lực phối hợp, dự báo và kỷ luật thể chế.
(VNF) - Những vụ việc như ách tắc 300.000 tấn hàng, DN hóa chất khó khăn nhập hàng hóa và nhiều vụ việc khác tiếp tục cho thấy những bất ổn trong môi trường kinh doanh Việt Nam. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, việc các lô hàng nhập khẩu bị ách tắc tại cảng do không xin được giấy phép về vệ sinh an toàn thực phẩm là hệ quả trực tiếp của sự chậm trễ trong hướng dẫn thi hành luật. Đây chính là một điểm nghẽn cần cải cách mạnh mẽ trong thời gian tới
(VNF) - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng, việc Luật Hóa chất (sửa đổi) có hiệu lực nhưng thiếu hướng dẫn kịp thời đã tạo ra khoảng trống pháp lý, khiến doanh nghiệp “mắc kẹt”, còn cơ quan quản lý lúng túng khi giải quyết thủ tục, làm gia tăng rủi ro và chi phí cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.
(VNF) - PGS.TS Ngô Trí Long đánh giá rằng, trong bối cảnh chính sách tài khoá được đẩy mạnh với gần 1 triệu tỷ đồng “bơm” vào nền kinh tế nhưng room tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đây sẽ là một năm kiểm nghiệm năng lực điều hành kinh tế trong thế cân bằng “khó”.
(VNF) - Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân trên 10%/năm giai đoạn 2026 – 2030, theo ông Nguyễn Bá Hùng - Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, việc cải thiện môi trường kinh doanh, giảm chi phí tuân thủ và khơi thông nguồn lực của khu vực tư nhân sẽ giữ vai trò then chốt đối với tăng trưởng bền vững trong những năm tới.
GS. Nguyễn Xuân Thắng, Giám đốc Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh nói dự thảo Văn kiện Đại hội XIV đã "phát đi thông điệp mạnh, thể hiện tinh thần hành động cao với các đột phá rõ ràng, nổi bật là xác lập mô hình tăng trưởng mới".
(VNF) - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám Đốc Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, vụ việc 130 tấn lợn nhiễm dịch được đưa vào sản xuất tại Công ty Đồ hộp Hạ Long là minh chứng điển hình cho những lỗ hổng lớn trong cơ chế hậu kiểm an toàn thực phẩm. Khi nguyên liệu bẩn lọt qua các khâu giám sát trong thời gian dài cho thấy việc kiểm tra sau cấp phép còn nặng hình thức, chưa đủ khả năng ngăn chặn và phát hiện vi phạm từ sớm.
(VNF) - Theo TS. Luật sư Đặng Văn Cường, vụ việc phát hiện 130 tấn thịt lợn nhiễm dịch tả châu Phi không chỉ là sai phạm của cá nhân trực tiếp thu gom, chế biến mà trước hết thuộc về trách nhiệm quản lý, điều hành của doanh nghiệp, đặc biệt là người đứng đầu.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới, yêu cầu giữ vững ổn định vĩ mô được xác định là nguyên tắc xuyên suốt. Theo PGS.TS Bùi Quang Tuấn, tăng trưởng nhanh luôn đi kèm rủi ro, song không thể đánh đổi ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và các cân đối lớn để chạy theo con số tăng trưởng ngắn hạn; bài toán cốt lõi là tìm được điểm cân bằng nhằm bảo đảm phát triển bền vững trong dài hạn.
(VNF) - Ông Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT Tập đoàn FPT ví tăng trưởng GDP giống như một cơn mưa, nhưng cơn mưa đó lại rơi vào mái nhà của các tập đoàn lớn, của các doanh nghiệp làm ăn tốt, của các tỷ phú.
(VNF) - Theo chuyên gia, năm 2026 thị trường bảo hiểm nhân thọ có một số yếu tố ảnh hưởng mới, do đó để tăng trưởng bền vững, các doanh nghiệp bảo hiểm cần tập trung vào “đào tạo” song song 2 mục tiêu: đại lý/tư vấn viên và khách hàng.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP. HCM (UEH), Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP. HCM (IFC-HCM) khẳng định việc công bố thành lập Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam không chỉ mang ý nghĩa mở rộng không gian phát triển cho lĩnh vực tài chính, mà còn được nhìn nhận là bước đi chiến lược nhằm nâng cao chất lượng tăng trưởng trong giai đoạn tới.
Năm 2025 khép lại với nhiều dấu ấn quan trọng của kinh tế nước ta trong bối cảnh thế giới biến động mạnh, bất ổn gia tăng và các cú sốc bên ngoài diễn ra dồn dập.
(VNF) - Việc Đà Nẵng được lựa chọn là một trong hai địa điểm hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam không chỉ mở ra không gian phát triển mới cho thành phố, mà còn đặt nền móng để địa phương này từng bước tham gia sâu hơn vào mạng lưới tài chính khu vực và toàn cầu.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Dự án Danang Landmark với quy mô hai tòa tháp cao 31 và 39 tầng do Công ty CP Cosmos Housing làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
