Phát triển NƠXH: 'Tư duy quản lý cần gắn với cơ chế thị trường'

- GS từng chia sẻ rằng, tư duy để giải quyết vấn đề NƠXH của ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp nhà nước, mọi yếu tố không nhìn thấy động lực phát triển từ thị trường. Đó là một hạn chế khiến vấn đề NƠXH khó giải quyết. Xin GS có thể phân tích kỹ hơn?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Đầu tiên phải nói tới nguồn tài chính NƠXH, một nút thắt hiện nay. Chúng ta hãy xem, mọi người đều phải sử dụng nguồn tín dụng thương mại với lãi suất còn khá cao, ai ai cũng trông mong vào việc vay ngân hàng. Tại nhiều nước trên thế giới, nguồn tín dụng cho phát triển nhà ở, nhất là nhà ở giá bình dân, có lãi suất chỉ khoảng 1% - 2% từ các ngân hàng đầu tư. Có như vậy, nhà ở đối với sinh viên mới ra trường bước vào đời làm việc và người có thu nhập thấp mới được giải quyết nhẹ nhàng hơn.

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã điều chỉnh, mở rộng chính sách trợ giúp của nhà nước cho phân khúc NƠXH, nhưng trên thực tế, việc triển khai vẫn chưa thấy hiệu quả. Kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, phân khúc này bị ngừng lại. Hơn nữa, các chính sách này chỉ tập trung vào cơ chế thụ hưởng các ưu đãi nhà nước, chưa tạo ra được những động lực tự phát triển từ nguồn lực cộng đồng, từ xã hội, từ thị trường...

Kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động lực cả từ cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội đứng ra làm trung gian trong vận động, góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo. Các tổ chức xã hội lo nhà ở cho các thành viên của cộng đồng mà tổ chức làm đại diện là một nhiệm vụ tối quan trọng.

Phương thức tính toán giá cả khi bán sản phẩm, xác định quyền giao dịch nhà ở cũng bị thu hẹp lại bởi quy định của nhà nước. Mua - bán trên thị trường chỉ được thực hiện sau dăm năm sử dụng, chủ đầu tư dự án cũng chỉ được bán nhà theo giá quy định với 10% lợi nhuận định mức. Rồi việc miễn tiền sử dụng đất cho phân khúc NƠXH lại tạo ra nhiều nhược điểm. Cách tạo quỹ đất như vậy khó đạt tiêu chuẩn của một khu đô thị để cư dân có thể an cư lâu dài. Nó cũng thể hiện sự trợ giúp của nhà nước mang màu sắc bao cấp. Để phát triển, tôi cho rằng trước hết cần loại bỏ hoàn toàn tư duy kiểu bao cấp, thay vào đó bằng các chính sách tìm kiếm động lực phát triển từ cơ chế thị trường.

- Vậy GS có đề xuất cụ thể giải pháp nào để tăng cung sản phẩm NƠXH?

Theo tôi, phải đặt nhóm người muốn tiếp cận NƠXH vào trung tâm của chính sách, mọi sự trợ giúp của nhà nước phải tới trực tiếp đối tượng được thụ hưởng, vậy thì đầu tiên cần nghĩ tới phương thức tác động từ nguồn lực tại chỗ. Hãy phát triển NƠXH do chính người dân tự nâng cấp, nó sẽ chia sẻ gánh nặng với chính sách chỉ phát triển các dự án NƠXH! Nguồn lực từ đất đai ngay trong các khu phố nghèo rất dồi dào, hoàn toàn có thể nâng cấp các khu phố đó bằng chính giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng, tiện ích công cộng hoàn thiện mang lại.

Cơ chế chia lô - bán nền đã được Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng rộng rãi và thực tế cho thấy đất nền luôn rơi vào tình trạng sốt giá cao. Các nước công nghiệp quy định chia lô - bán nền là một giải pháp giải quyết nhà ở xã hội, năm nay mua được nền, rồi 2 năm sau mới đổ xong móng, dần dần mà hoàn thành căn nhà bằng thu nhập của gia đình mình. Nhiều nước trến thế giới cũng đã tiến hành hợp pháp hóa đất đai cho người nghèo, sau đó các khu phố nghèo được thực hiện cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên nguyên tắc mọi người đều góp đất của mình, quy hoạch lại khu vực đó và để ra một lượng đất nhất định phát triển hạ tầng, một phần được bán đấu giá để lấy kinh phí thực hiện.

Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đã xác định chủ trương phát triển và chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn bằng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai. Đây chính là cơ hội để phát triển NƠXH do chính người dân tự phát triển tại khu dân cư hiện hữu. Trên thực tế, mới có thành phố Trà Vinh đang thử nghiệm cơ chế này tại một khu phố nghèo với sự trợ giúp của Ngân hàng Thế giới. Cộng đồng dân cư tại đó đã đồng thuận với phương án điều chỉnh lại đất đai do dự án đề xuất. Rất tiếc là trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra lấy ý kiến toàn dân không nhìn thấy cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai dưới dạng tường minh, các quy định liên quan thực sự mờ nhạt, như để có thôi chứ không có mục tiêu thực hiện.

Trong khi đó, cơ chế này đã tự phát ứng dụng tại nhiều địa phương trong dồn điền đổi thửa từ năm 1994 và tiếp tục áp dụng trong chương trình xây dựng nông thôn mới hiện nay. Cơ chế người dân tự góp đất để mở rộng các ngõ nhỏ thành đường giao thông đã được thực hiện tại nhiều quận, huyện thuộc TP. HCM, Hà Nội và nhiều thành phố khác. Cơ chế này cũng đã được áp dụng để cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, nhà tập thể cũ nát ở nhiều nơi. Lúc này rất cần một khung pháp luật để thực hiện cơ chế này đúng nghĩa và hiệu quả, gắn câu chuyên NƠXH với quá trình đô thị hóa.

- Bộ Xây dựng từng đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng nhưng không thành vì không thể có nguồn tín dụng ưu đãi. Vậy trên quan điểm mở ra những giải pháp quản lý gắn với thị trường cho phát triển NƠXH, GS có đề xuất gì về phương thức huy động vốn?

Trên quan điểm các chính sách, giải pháp đưa ra phải phù hợp với cơ chế thị trường, kiên quyết từ bỏ các giải pháp xuất phát từ tư duy bao cấp, theo đó giải pháp vốn và đất đai vẫn là yếu tố quan trọng nhất.

Về giải pháp vốn, chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tài chính, tín dụng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng đến nay thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Việc mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư NƠXH từ các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Tôi nghĩ có thể chính sách này bị đóng do ý tưởng muốn bảo hộ các ngân hàng thương mại còn yếu kém trong nước. Song đến nay, nhà nước ta cần mở ra chính sách này nhằm tạo kênh tài chính tốt hơn cho phát triển nhà ở. Sự thực chúng ta đã mạnh dạn mở chính sách cho người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở gắn với đất ở tại Việt Nam, thì không có lý gì vẫn đóng cửa đối với chính sách người Việt Nam được thế chấp bằng bất động sản tại các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Hai chính sách này là hai mặt đối ngẫu của một vấn đề tiếp cận bất động sản tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài

Về đất đai, ta cần mạnh dạn hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho những đối tượng là người thu nhập thấp, người nghèo khi họ đã sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp. Ngược lại, chính sách giao đất không thu tiền đối với các dự án NƠXH cần xem xét lại, nên thay bằng chính sách giảm tiền sử dụng đất và nộp dần liên quan đến quyền chuyển nhượng nhà ở cho đối tượng khác.

Ở tầm chính sách có tính chi phối cao hơn, nhà nước phải đặc biệt quan tâm tới công cuộc cải cách chế độ tiền lương gắn với cải cách bộ máy hành chính. Do đồng lương của người lao động quá thấp, nên giải quyết vấn đề giá NƠXH trở nên rất phức tạp. Chủ trương công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã được thực hiện khá lâu rồi (từ 1994), nay không nên lấy chi phí lao động thấp làm điểm mạnh cho thu hút đầu tư vào Việt Nam. Lúc này cần cải cách để người lao động có thu nhập cao mới tạo được nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó cũng giải quyết được việc tăng khả năng tài chính trong giải quyết nhà ở.

Một điểm cần nói tới là hạ tầng quản lý ở Việt Nam còn quá yếu kém. Hệ thống quản lý hiện hành không thể cho ta biết ai có bao nhiêu nhà và ai có thu nhập chính thức bao nhiêu trên phạm vi cả nước. Vì vậy, việc xác định đối tượng được thu hưởng NƠXH rất khó khăn, nhà nước cũng đành đưa ra những tiêu chí ước lệ.

Một điểm nữa cần quan tâm là giá nhà ở Việt Nam quá cao nên cũng tạo nên một khó khăn lớn trong giải quyết NƠXH. Chỉ số giá nhà trung bình trên thu nhập trung bình của dân mỗi năm là 25 ở Việt Nam, trong khi chỉ số này ở châu Âu và Bắc Mỹ chỉ khoảng 2 - 4, ở Thái Lan gần bên ta cũng chỉ là 7. Từ chỉ số 25 có thể tính ra người lao động phải làm việc 100 năm mới mua được nhà ở cho mình. Chuyện như cổ tích! Như vậy, chính sách cũng ở tầm chi phối là tìm cách kéo giá nhà xuống ngày càng thấp. Cách duy nhất là dựa vào một sắc thuế bất động sản phù hợp.