- GS từng chia sẻ rằng, tư duy để giải quyết vấn đề NƠXH của ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp nhà nước, mọi yếu tố không nhìn thấy động lực phát triển từ thị trường. Đó là một hạn chế khiến vấn đề NƠXH khó giải quyết. Xin GS có thể phân tích kỹ hơn?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Đầu tiên phải nói tới nguồn tài chính NƠXH, một nút thắt hiện nay. Chúng ta hãy xem, mọi người đều phải sử dụng nguồn tín dụng thương mại với lãi suất còn khá cao, ai ai cũng trông mong vào việc vay ngân hàng. Tại nhiều nước trên thế giới, nguồn tín dụng cho phát triển nhà ở, nhất là nhà ở giá bình dân, có lãi suất chỉ khoảng 1% - 2% từ các ngân hàng đầu tư. Có như vậy, nhà ở đối với sinh viên mới ra trường bước vào đời làm việc và người có thu nhập thấp mới được giải quyết nhẹ nhàng hơn.
Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã điều chỉnh, mở rộng chính sách trợ giúp của nhà nước cho phân khúc NƠXH, nhưng trên thực tế, việc triển khai vẫn chưa thấy hiệu quả. Kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, phân khúc này bị ngừng lại. Hơn nữa, các chính sách này chỉ tập trung vào cơ chế thụ hưởng các ưu đãi nhà nước, chưa tạo ra được những động lực tự phát triển từ nguồn lực cộng đồng, từ xã hội, từ thị trường...
Kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động lực cả từ cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội đứng ra làm trung gian trong vận động, góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo. Các tổ chức xã hội lo nhà ở cho các thành viên của cộng đồng mà tổ chức làm đại diện là một nhiệm vụ tối quan trọng.
Phương thức tính toán giá cả khi bán sản phẩm, xác định quyền giao dịch nhà ở cũng bị thu hẹp lại bởi quy định của nhà nước. Mua - bán trên thị trường chỉ được thực hiện sau dăm năm sử dụng, chủ đầu tư dự án cũng chỉ được bán nhà theo giá quy định với 10% lợi nhuận định mức. Rồi việc miễn tiền sử dụng đất cho phân khúc NƠXH lại tạo ra nhiều nhược điểm. Cách tạo quỹ đất như vậy khó đạt tiêu chuẩn của một khu đô thị để cư dân có thể an cư lâu dài. Nó cũng thể hiện sự trợ giúp của nhà nước mang màu sắc bao cấp. Để phát triển, tôi cho rằng trước hết cần loại bỏ hoàn toàn tư duy kiểu bao cấp, thay vào đó bằng các chính sách tìm kiếm động lực phát triển từ cơ chế thị trường.
- Vậy GS có đề xuất cụ thể giải pháp nào để tăng cung sản phẩm NƠXH?
Theo tôi, phải đặt nhóm người muốn tiếp cận NƠXH vào trung tâm của chính sách, mọi sự trợ giúp của nhà nước phải tới trực tiếp đối tượng được thụ hưởng, vậy thì đầu tiên cần nghĩ tới phương thức tác động từ nguồn lực tại chỗ. Hãy phát triển NƠXH do chính người dân tự nâng cấp, nó sẽ chia sẻ gánh nặng với chính sách chỉ phát triển các dự án NƠXH! Nguồn lực từ đất đai ngay trong các khu phố nghèo rất dồi dào, hoàn toàn có thể nâng cấp các khu phố đó bằng chính giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng, tiện ích công cộng hoàn thiện mang lại.
Cơ chế chia lô - bán nền đã được Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng rộng rãi và thực tế cho thấy đất nền luôn rơi vào tình trạng sốt giá cao. Các nước công nghiệp quy định chia lô - bán nền là một giải pháp giải quyết nhà ở xã hội, năm nay mua được nền, rồi 2 năm sau mới đổ xong móng, dần dần mà hoàn thành căn nhà bằng thu nhập của gia đình mình. Nhiều nước trến thế giới cũng đã tiến hành hợp pháp hóa đất đai cho người nghèo, sau đó các khu phố nghèo được thực hiện cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên nguyên tắc mọi người đều góp đất của mình, quy hoạch lại khu vực đó và để ra một lượng đất nhất định phát triển hạ tầng, một phần được bán đấu giá để lấy kinh phí thực hiện.
Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đã xác định chủ trương phát triển và chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn bằng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai. Đây chính là cơ hội để phát triển NƠXH do chính người dân tự phát triển tại khu dân cư hiện hữu. Trên thực tế, mới có thành phố Trà Vinh đang thử nghiệm cơ chế này tại một khu phố nghèo với sự trợ giúp của Ngân hàng Thế giới. Cộng đồng dân cư tại đó đã đồng thuận với phương án điều chỉnh lại đất đai do dự án đề xuất. Rất tiếc là trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra lấy ý kiến toàn dân không nhìn thấy cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai dưới dạng tường minh, các quy định liên quan thực sự mờ nhạt, như để có thôi chứ không có mục tiêu thực hiện.
Trong khi đó, cơ chế này đã tự phát ứng dụng tại nhiều địa phương trong dồn điền đổi thửa từ năm 1994 và tiếp tục áp dụng trong chương trình xây dựng nông thôn mới hiện nay. Cơ chế người dân tự góp đất để mở rộng các ngõ nhỏ thành đường giao thông đã được thực hiện tại nhiều quận, huyện thuộc TP. HCM, Hà Nội và nhiều thành phố khác. Cơ chế này cũng đã được áp dụng để cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, nhà tập thể cũ nát ở nhiều nơi. Lúc này rất cần một khung pháp luật để thực hiện cơ chế này đúng nghĩa và hiệu quả, gắn câu chuyên NƠXH với quá trình đô thị hóa.
- Bộ Xây dựng từng đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng nhưng không thành vì không thể có nguồn tín dụng ưu đãi. Vậy trên quan điểm mở ra những giải pháp quản lý gắn với thị trường cho phát triển NƠXH, GS có đề xuất gì về phương thức huy động vốn?
Trên quan điểm các chính sách, giải pháp đưa ra phải phù hợp với cơ chế thị trường, kiên quyết từ bỏ các giải pháp xuất phát từ tư duy bao cấp, theo đó giải pháp vốn và đất đai vẫn là yếu tố quan trọng nhất.
Về giải pháp vốn, chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tài chính, tín dụng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng đến nay thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Việc mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư NƠXH từ các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Tôi nghĩ có thể chính sách này bị đóng do ý tưởng muốn bảo hộ các ngân hàng thương mại còn yếu kém trong nước. Song đến nay, nhà nước ta cần mở ra chính sách này nhằm tạo kênh tài chính tốt hơn cho phát triển nhà ở. Sự thực chúng ta đã mạnh dạn mở chính sách cho người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở gắn với đất ở tại Việt Nam, thì không có lý gì vẫn đóng cửa đối với chính sách người Việt Nam được thế chấp bằng bất động sản tại các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài. Hai chính sách này là hai mặt đối ngẫu của một vấn đề tiếp cận bất động sản tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài
Về đất đai, ta cần mạnh dạn hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho những đối tượng là người thu nhập thấp, người nghèo khi họ đã sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp. Ngược lại, chính sách giao đất không thu tiền đối với các dự án NƠXH cần xem xét lại, nên thay bằng chính sách giảm tiền sử dụng đất và nộp dần liên quan đến quyền chuyển nhượng nhà ở cho đối tượng khác.
Ở tầm chính sách có tính chi phối cao hơn, nhà nước phải đặc biệt quan tâm tới công cuộc cải cách chế độ tiền lương gắn với cải cách bộ máy hành chính. Do đồng lương của người lao động quá thấp, nên giải quyết vấn đề giá NƠXH trở nên rất phức tạp. Chủ trương công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã được thực hiện khá lâu rồi (từ 1994), nay không nên lấy chi phí lao động thấp làm điểm mạnh cho thu hút đầu tư vào Việt Nam. Lúc này cần cải cách để người lao động có thu nhập cao mới tạo được nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó cũng giải quyết được việc tăng khả năng tài chính trong giải quyết nhà ở.
Một điểm cần nói tới là hạ tầng quản lý ở Việt Nam còn quá yếu kém. Hệ thống quản lý hiện hành không thể cho ta biết ai có bao nhiêu nhà và ai có thu nhập chính thức bao nhiêu trên phạm vi cả nước. Vì vậy, việc xác định đối tượng được thu hưởng NƠXH rất khó khăn, nhà nước cũng đành đưa ra những tiêu chí ước lệ.
Một điểm nữa cần quan tâm là giá nhà ở Việt Nam quá cao nên cũng tạo nên một khó khăn lớn trong giải quyết NƠXH. Chỉ số giá nhà trung bình trên thu nhập trung bình của dân mỗi năm là 25 ở Việt Nam, trong khi chỉ số này ở châu Âu và Bắc Mỹ chỉ khoảng 2 - 4, ở Thái Lan gần bên ta cũng chỉ là 7. Từ chỉ số 25 có thể tính ra người lao động phải làm việc 100 năm mới mua được nhà ở cho mình. Chuyện như cổ tích! Như vậy, chính sách cũng ở tầm chi phối là tìm cách kéo giá nhà xuống ngày càng thấp. Cách duy nhất là dựa vào một sắc thuế bất động sản phù hợp.
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
