Rời CEN Land, ông Nguyễn Thọ Tuyển và đồng sự gây dựng BHS như thế nào?

BHS – ngôi nhà mới của những cựu tướng CEN Land

Cộng đồng môi giới bất động sản tại Hà Nội có lẽ không mấy xa lạ với ông Nguyễn Thọ Tuyển, người từng đảm nhiệm chức vụ tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ (CEN Land, HoSE: CRE).

Ông Tuyển sinh năm 1983, có bằng thạc sỹ quản trị kinh doanh, từng làm quản lý tại Công ty Phát triển truyền thông Việt Nam, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Quốc gia NSI. Ông Tuyển gia nhập vào CEN Land từ năm 2008 với vai trò giám đốc Công ty bất động sản CEN Đống Đa và trở thành CEO từ năm 2016.

Ông Tuyển chính thức thôi việc tại CEN Land vào tháng 3/2020, sau khi nhiều cộng sự của ông đã rời đi từ cuối năm 2019 như: phó tổng giám đốc Lê Xuân Nga, phó tổng giám đốc Trương Hùng Cường, phó tổng giám đốc Cấn Công Việt.

Trên thực tế, việc ông Tuyển rời khỏi CEN Land vào tháng 3/2020 chỉ là bước đi cuối cùng để hoàn tất kế hoạch “ra ở riêng” của nhóm lãnh đạo này, bởi trước đó một pháp nhân mới đã được lập ra, chính là Công ty Cổ phần Bất động sản BHS.

Dữ liệu của VietnamFinance cho thấy BHS được lập ra vào tháng 6/2019, trước thời điểm ông Lê Xuân Nga rời CEN Land 1 tháng. Thời kỳ đầu, ông Nga là CEO của BHS, sau đó cả chức vụ chủ tịch HĐQT kiêm CEO đã được giao lại cho ông Tuyển.

Tuy nhiên, điều lạ lùng là ông Tuyển lại không trực tiếp đứng tên cổ phần tại BHS. Tính đến hết năm 2020, danh sách cổ đông cá nhân của BHS ghi nhận những cái tên sau: Lê Xuân Nga (phó chủ tịch HĐQT 25%), Trương Hùng Cường (phó chủ tịch HĐQT 20%), Cấn Công Việt (phó chủ tịch HĐQT 20%). Cá nhân còn lại là bà Phạm Thị Tú Anh với 35%.

BHS thường tự giới thiệu là “nhà phát triển” dự án bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, công ty này chỉ đảm nhiệm việc “tư vấn phát triển” các dự án bất động sản như: tư vấn phát triển tiện ích, cảnh quan, tìm kiếm đơn vị phân phối, marketing… gọi chung là tư vấn phát triển và quản lý bán hàng.

Được biết, BHS đã và đang làm tư vấn cho một số dự án như: Legacy Hill (Hòa Bình), Feliz Homes (Hoàng Mai, Hà Nội), A La Cart Hạ Long (Quảng Ninh)…

Về quy mô tài sản, dữ liệu của VietnamFinance cho thấy vào năm 2019, tổng tài sản của BHS đạt 123 tỷ đồng, trong đó tài sản ngắn hạn là 108,7 tỷ đồng, tài sản dài hạn là 14,1 tỷ đồng.

Cơ cấu tài sản nổi bật với các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 84 tỷ đồng, chiếm tới 68% tổng tài sản. Với một công ty thuần túy làm dịch vụ, tỷ trọng của các khoản phải thu ngắn hạn như vậy là đáng quan ngại.

Điều an ủi là phần lớn tài sản của công ty đều được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu (100 tỷ đồng) nên rủi ro không quá lớn.

Về nguồn vốn, nợ phải trả của BHS đạt 22,7 tỷ đồng. Nợ ngắn hạn chiếm phần lớn với 19,9 tỷ đồng. Trong khi đó, công ty có khoản nợ vay dài hạn trị giá 2,7 tỷ đồng.

Về tình hình kinh doanh, năm 2019, doanh thu thuần của BHS đạt 16,3 tỷ đồng, lãi gộp đạt 4,4 tỷ đồng, tương ứng biên lãi gộp 27%, một mức không phải là thấp.

Tuy nhiên, do các loại chi phí khá lớn, đặc biệt là chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp, nên lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh âm 43 triệu đồng.

Phải nhờ khoản lợi nhuận khác 338 triệu đồng, công ty mới thoát lỗ và ghi nhận giá trị lãi trước thuế 294 triệu đồng.

Điểm đáng chú ý khih xem xét tình hình kinh doanh của BHS là dòng tiền kinh doanh năm 2019. Trong năm này, hoạt động kinh doanh không tạo được tiền, bởi tiền thu về từ bán hàng, cung cấp dịch vụ chỉ 1,9 tỷ đồng trong khi tiền trả cho người cung cấp hàng hóa dịch vụ lên tới 11,5 tỷ đồng. Các khoản chi khác cho hoạt động kinh doanh cũng đạt tới 95,7 tỷ đồng đã khiến dòng tiền kinh doanh âm rất nặng (-65 tỷ đồng).

Trong giai đoạn khởi đầu, dòng tiền đầu tư âm 13 tỷ đồng, do công ty tích cực chi mua sắm xây dựng tài sản cố định. Tuy vậy, nhờ vốn điều lệ dày dặn, lưu chuyển tiền thuần vẫn dương 23 tỷ đồng.

Có một “hệ sinh thái BHS”?

Mặc dù là một doanh nghiệp hết sức non trẻ trên thị trường, nhưng BHS đã tự tin giới thiệu trên website về một “hệ sinh thái” của mình. Theo đó, có 3 công ty được liệt kê gồm: Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác bất động sản Bpmax, Công ty Cổ phần Citics và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Gòn.

Về Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác bất động sản Bpmax, hoạt động chính được giới thiệu là quản lý vận hành và ủy thác cho thuê bất động sản. Các dịch vụ được công ty cung cấp là: tư vấn đầu tư, tiền khai trương và kĩ thuật, nhượng quyền thương hiệu và quản lý trực tiếp, kiểm toán bất động sản.

Dữ liệu của VietnamFinance cho thấy công ty Bpmax được thành lập 3/2020, do ông Nguyễn Bích Sơn làm CEO. Tại công ty này, ông Sơn nắm 20% vốn cổ phần, cùng tỷ lệ với ông Nguyễn Hồng Minh.

Về Công ty Cổ phần Citics, doanh nghiệp này được lập ra vào tháng 11/2018, trụ sở chính tại quận 2, TP. HCM. Công ty tự giới thiệu hoạt động chính là thẩm định giá trên nền tảng công nghệ và thuật toán thông minh, big data (dữ liệu lớn) về giá bất động sản.

Citics do ông Trần Thanh Nam làm người đại diện theo pháp luật. Tuy nhiên, ông Nam chỉ nắm 0,1% vốn. Phần đa cổ phần thuộc về các cổ đông: Trần Minh Mỹ (35,8%), Trần Minh Long (60%), Dương Văn Tín (4%), Trần Minh Mẫn (0,1%).

Năm 2018, Citics không ghi nhận doanh thu và báo lỗ hơn nửa tỷ đồng. Năm 2019, doanh thu thuần đạt 516 triệu đồng nhưng mức lỗ sau thuế còn đậm hơn nhiều lần, âm 15,2 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh đáng thất vọng này đã đẩy vốn chủ sở hữu từ 9,4 tỷ đồng (2018) xuống chỉ còn vỏn vẹn 203 triệu đồng (2019). Tổng tài sản duy trì được ở ngưỡng 9,5 tỷ đồng (2019) là nhờ nợ phải trả đã tăng mạnh từ 312 triệu đồng (2018) lên 9,3 tỷ đồng (2019). Điều này cho thấy cấu trúc tài chính của công ty khá chông chênh.

Về Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Gòn, tự sự trên website của BHS viết rằng hoạt động chính của công ty là xây dựng, thi công, phát triển dự án bất động sản toàn quốc.

Doanh nghiệp này thành lập 12/2019, đóng trụ sở tại phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội (cùng tòa nhà với BHS). CEO của công ty là ông Vũ Văn Thuận. Cổ đông cá nhân có Nguyễn Cẩm Phương (10%) nhưng đơn vị nắm quyền chi phối là Công ty Cổ phần Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (60%).