Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM liên tục tăng mạnh, trong khi giá cho thuê và khả năng khai thác lại tăng chậm hơn đáng kể. Thực tế này khiến khoảng cách giữa giá bán và giá trị sử dụng ngày càng được nới rộng, đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay.
Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng dữ liệu thị trường trong 10 năm cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ rệt giữa giá bán và giá trị khai thác. Nhiều tài sản gần như không tạo ra dòng tiền, thậm chí bị bỏ hoang trong thời gian dài, vẫn tăng giá mạnh chỉ nhờ kỳ vọng.
“Một mảnh đất trống không tạo ra một đồng dòng tiền, một căn nhà bỏ hoang nhiều năm vẫn có thể tăng giá gấp 2-3 lần chỉ nhờ tin đồn, quy hoạch” - ông Tuấn nhận định.
Chính cơ chế kỳ vọng này đã góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, trong khi hiệu quả sử dụng đất, một chỉ số quan trọng phản ánh chất lượng tăng trưởng lại không cải thiện tương xứng. Thị trường phát triển theo chiều rộng, dựa nhiều vào đầu cơ, tích trữ tài sản và “lướt sóng”, thay vì dựa trên nhu cầu ở thực hay khả năng khai thác kinh tế.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, giai đoạn này đang đi đến hồi kết. Từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào một trạng thái hoàn toàn mới, khi hàng loạt chính sách về dữ liệu, tín dụng và thuế đồng loạt phát huy tác dụng, buộc bất động sản phải quay về đúng bản chất kinh tế của nó là tạo ra dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
Một trong những thay đổi mang tính nền tảng là việc triển khai mã định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026. Có thể hiểu, mỗi mảnh đất, mỗi ngôi nhà sẽ có một “căn cước công dân” riêng, gắn với thông tin về chủ sở hữu, vị trí, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch.
Tác động lớn nhất của hệ thống định danh này, theo các chuyên gia, không chỉ nằm ở quản lý nhà nước, mà còn ở minh bạch hóa dữ liệu thị trường. Khi thông tin được chuẩn hóa và liên thông, các hiện tượng như mua bán hai giá, kê khai giá thấp để né thuế, hay “thổi giá” dựa trên tin đồn sẽ ngày càng khó tồn tại.
“Giá bất động sản khi đó sẽ được đặt lên bàn cân so sánh trực tiếp với giá cho thuê, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng đất. Một câu hỏi rất đơn giản nhưng mang tính quyết định sẽ được đặt ra: bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm?” – ông Tuấn nói.
Sự thay đổi này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong cách thị trường tự định giá. Từ chỗ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, bất động sản buộc phải chứng minh giá trị thông qua dòng tiền hiện tại và bền vững.
Không dừng lại ở dữ liệu, quá trình “bẻ lái” thị trường bất động sản còn được củng cố bởi các chính sách về tín dụng và thuế, những công cụ có tác động trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, một trong những chính sách được đánh giá có tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản là dự thảo Nghị quyết 66 về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Điểm then chốt trong dự thảo nhằm kiểm soát giá bất động sản là quy định tỷ lệ cho vay tối đa đối với bất động sản thứ hai dự kiến giảm xuống 50%, và với bất động sản thứ ba chỉ còn khoảng 30%. Đây là sự thay đổi rất rõ trong tư duy điều hành.
“Nhà nước không còn nhìn bất động sản như một ‘tài sản cất giữ’, mà là một ‘tài sản phải chứng minh hiệu quả kinh tế’” - ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Khi tín dụng bị siết theo hướng phân biệt rõ giữa nhu cầu ở thực và đầu tư tích trữ, các ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng buộc phải thay đổi cách định giá tài sản. Thay vì cho vay dựa trên “giá kỳ vọng”, dòng vốn sẽ ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, như nhà ở cho thuê, mặt bằng kinh doanh hiệu quả, kho xưởng hay bất động sản công nghiệp.
Song song với tín dụng, dự thảo đánh thuế căn nhà thứ hai được xem là “mảnh ghép” tiếp theo trong chuỗi chính sách tái cấu trúc thị trường. Theo các chuyên gia, chính sách này không đơn thuần nhằm tăng thu ngân sách, mà hướng đến việc gia tăng chi phí nắm giữ đối với các tài sản không được khai thác hiệu quả.
Ông Tuấn cho rằng khi chi phí thuế, lãi vay và chi phí cơ hội cùng lúc tăng lên, chiến lược “ôm nhà chờ giá” sẽ không còn là lựa chọn hợp lý. Nhà đầu tư buộc phải tự trả lời hai câu hỏi cốt lõi. Thứ nhất, bất động sản có tạo ra dòng tiền đủ để bù đắp chi phí hay không? Thứ hai, nếu không khai thác, giá trị của việc nắm giữ dài hạn còn ý nghĩa gì?
Theo ông Tuấn, chính sách thuế này sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc đầu cơ và tích trữ tài sản nhàn rỗi, nơi bất động sản tồn tại chủ yếu nhờ kỳ vọng tăng giá. Ngược lại, nó sẽ tạo áp lực đưa tài sản vào sử dụng thực tế như cho thuê, kinh doanh hay phục vụ nhu cầu ở thật.
Trong giai đoạn chuyển tiếp, thị trường được dự báo sẽ sàng lọc và phân hóa mạnh. Nhóm bất động sản không gắn với nhu cầu ở, làm việc hay sản xuất được nhận định sẽ suy yếu rõ rệt, bao gồm các khu đất bỏ hoang, dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc những tài sản chỉ được mua để “giữ chỗ” chờ tăng giá.
Ở chiều ngược lại, các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng khai thác tốt được dự báo sẽ dần chiếm ưu thế, như chung cư tại khu vực có nhu cầu ở cao, nhà ở cho thuê, kho xưởng, logistics, bất động sản công nghiệp, mặt bằng kinh doanh hiệu quả và các loại hình phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất - dịch vụ.
“Khi bất động sản được đối xử như vàng để tích trữ và chờ tăng giá, thì chính các chính sách về thuế, tín dụng và dữ liệu sẽ buộc nó phải quay lại đúng vai trò là tạo giá trị cho nền kinh tế” - ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của nhà Đại Lộc tại KĐT Bắc Sông Cấm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đường Nguyễn Chí Thanh được định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại, có diện tích khoảng 33ha, vốn đầu tư hơn 1.651 tỷ đồng .
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị ven sông quy mô lớn sẽ được Đà Nẵng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 – 2027.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đang rà soát pháp lý hai dự án Tân Thiện và Phước Hội sau khi phát hiện lệch thông tin về nhà đầu tư giữa các nguồn dữ liệu, nhằm làm rõ quá trình triển khai dự án.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng ban hành thông báo chấp thuận cho 3 tổ chức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
(VNF) - Trước thông tin về việc chuyển nhượng sân golf Hilltop Valley Hòa Bình với mức giá bán lên tới 2.500 tỷ đồng đang lan truyền trên các trang rao bán BĐS, Tập đoàn Geleximco đã khẳng định, đó là thông tin thất thiệt, không có chuyện tập đoàn rao bán Sân golf Hilltop Valley Hòa Bình,
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Sau hơn một năm triển khai, dự án Vinhomes Wonder City (xã Ô Diên, Hà Nội) đang từng bước định hình diện mạo của một đại đô thị quy mô lớn ở phía Tây Hà Nội.
