Sôi động cuộc chơi M&A bất động sản

Khối nội hào hứng

Tập đoàn Sovico của nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo mới đây đã mua 50% vốn của Liên doanh An Khánh JVC - chủ đầu tư dự án Splendora có tổng mức đầu tư 2 tỷ USD tại Nam An Khánh, Hà Nội.

Đây là một trong những "bom tấn" M&A lớn nhất từ đầu năm, và hứa hẹn sẽ mở màn năm 2018 sôi động trong lĩnh vực mua bán & sáp nhập bất động sản. Kỳ vọng này hoàn toàn có cơ sở khi FDI và thị trường chứng khoán khởi sắc giúp một lượng vốn rất lớn đang tìm đường chảy vào các dự án địa ốc.

Năm ngoái, khoảng 1,5 tỷ USD đã được đổ vào lĩnh vực này, theo hãng tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL). Dù vậy, con số thực tế có thể còn cao hơn nhiều bởi phần đa các chủ đầu tư không muốn công khai việc chuyển giao, sang nhượng dự án.

Một thương vụ đáng chú ý trong năm 2017 là Địa ốc Khang Điền đã hoàn tất mua lại toàn bộ vốn của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, qua đó sở hữu quỹ đất hơn 400ha phía Tây Nam TP. HCM. Đất Xanh Group cũng tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các dự án như: Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TP. HCM)…

Một tập đoàn lớn khác là Novaland năm ngoái đã rút khỏi hai dự án lớn là The Sunrise Bay Đà Nẵng và 2-4-6 Hai Bà Trưng (TP. HCM), bên mua theo tìm hiểu của Nhà Đầu tư là các doanh nghiệp trong nước. So với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp nội có lợi thế "sân nhà", nắm rõ thông tin thị trường, pháp lý dự án và hiểu rõ cách thức "làm ăn" của nhau.

Thị trường bất động sản lẫn chứng khoán khởi sắc là nhân tố chính tiếp thêm động lực cho khối nội. Cổ phiếu các tập đoàn lớn như Novaland, Khang Điền... đã tăng mạnh trong một năm trở lại.

Ở một khía cạnh khác, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy M&A trên thị trường nhà đất, bởi bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nợ xấu toàn thị trường. Đây sẽ là một nguồn cung tiềm năng trong thời gian tới.

VAMC hiện đang làm thủ tục đấu giá dự án Saigon One ở Quận 1, TP. HCM. Cơ cấu xử lý nợ xấu thông thoáng hơn giúp các ngân hàng tự tin bán tài sản thế chấp. BIDV vừa qua liên tiếp chào bán các dự án nghìn tỷ như KCN Việt Hòa - Kenmark hay dự án 584 Tân Kiên.

Trong lĩnh vực khu công nghiệp, Sacombank cũng vừa đấu giá thành công hơn 9 triệu m2 đất tại KCN Đức Hoà III - Long An với giá trị lên tới hơn 9.000 tỷ đồng.

Kỳ vọng vốn ngoại

Vốn ngoại chảy vào thị trường địa ốc Việt Nam từ cách đây khá lâu và đặc biệt sôi động trong vài năm trở lại. Bên cạnh các yếu tố thuận lợi phân tích ở phần trên, thì nền tảng địa chính trị ổn định cùng các hiệp định thương mại song, đa phương liên tiếp được ký kết biến Việt Nam trở thành mảnh đất "màu mỡ", mang lại tỷ suất lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư nước ngoài.

Hãng tư vấn CBRE nhận định khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang dần trở nên đa dạng hơn trong năm 2017. Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A hay khách sạn hạng sang có vị trí đắc địa.

Theo quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Vốn ngoại chủ yếu đến từ các quốc gia trong khu vực hoặc có quan hệ làm ăn lâu năm với Việt Nam như Malaysia, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc...

Các nhà đầu tư nước ngoài rất yêu thích phương thức M&A, bởi tính nhanh gọn về thủ tục, tiết kiệm thời gian đáng kể so với xin cấp phép dự án mới. Một số thương vụ M&A đáng chú ý của khối ngoại thời gian qua như Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong dự án khu phức hợp Saigon Centre ở khu trung tâm TP. HCM.

Hongkong Land trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (CII) để phát triển nhà ở tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Quỹ đầu tư Warburg Pincus thành lập liên doanh với VinaCapital có quy mô 300 triệu USD, phục vụ cho mục tiêu đầu tư vào phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng.

Ngay sau đó, Warburg Pincus đã thâu tóm công ty quản lý khách sạn Serenity Holding hay 50% cổ phần trong khách sạn Softel Legend Metropole Hà Nội. Tập đoàn đầu tư đến từ Mỹ không giấu diếm tham vọng mở rộng hoạt động tại Việt Nam khi tiếp tục thành lập liên doanh với Tổng Công ty Becamex để đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp và dịch vụ logistics với quy mô vốn 200 triệu USD.