Thách thức dòng tiền vẫn ám ảnh thị trường BĐS

- Một số quan điểm nhận định thị trường bất động sản đã phục hồi, còn dưới góc nhìn của ông thì sao?

Ông Mã Thanh Danh: Đến thời điểm này, vẫn còn khá khó để có thể khẳng định thị trường bất động sản phục hồi hay chưa, bởi hầu như chỉ có phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng rõ rệt. Theo tôi, việc phân tích số liệu và so sánh qua các thời kỳ, việc nhìn vào nhiều chủ đầu tư liên tục bung hàng ra trong thời gian gần đây hay số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023… là thực sự không đủ để đánh giá thị trường đã phục hồi.

Với vai trò là nhà quản trị rủi ro, tôi nhận thấy có một số khó khăn mà thị trường bất động sản đang gặp phải trong năm 2024. Chẳng hạn như vấn đề dòng tiền trên thị trường. Theo điều tra xu hướng kinh doanh và xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước tiến hành trong 2 tháng cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, mặc dù nhu cầu tín dụng của khách hàng trong năm 2024 được kỳ vọng cải thiện tốt hơn so với năm 2023, nhưng nhu cầu vay vốn tăng cao nhất lại thuộc về lĩnh vực công nghiệp và xây dựng liên quan đến đầu tư công, còn bất động sản thì mãi đến tháng 4 vừa qua mới có mức tăng 1,15%. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cho hay, trong năm 2024, rủi ro tín dụng tổng thể tiếp tục tăng và cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản được tiếp tục dự báo là một trong hai lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro tín dụng cao nhất.

Năm 2024, ước tính sẽ có khoảng gần 280.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn với phần lớn là trái phiếu bất động sản, chiếm đến 42% tổng giá trị, tức khoảng hơn 115.000 tỷ đồng. Áp lực trả nợ vay rất lớn khi có đến 92 doanh nghiệp bất động sản đáo hạn các lô tráo phiếu này trong năm nay.

Mặt khác, trong bối cảnh như hiện nay, chỉ những dự án có đầy đủ pháp lý, gắn liền với nhu cầu kinh doanh ngay hay ở thực thì mới được người dân yên tâm “xuống tiền”. Tuy nhiên trên thực tế, các dự án dạng này rất hiếm hoi. Các vướng mắc pháp lý hiện hoàn toàn trông chờ vào hiệu lực thi hành từ 1/8 của các bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản và các văn bản dưới luật hướng dẫn sau đó. Như vậy sẽ cần thêm một thời gian nữa để thị trường có thể hấp thụ việc triển khai các quy định mới.

Nhìn xa hơn nữa, diễn biến địa chính trị thế giới còn rất phức tạp, chẳng hạn cuộc chiến Nga – Ukraine hay kết quả bầu cử Tổng thống Mỹ vào tháng 11 năm nay đều tác động đến kinh tế thế giới. Việt Nam có độ mở nền kinh tế cao nên ít nhiều đều bị ảnh hưởng.

- Với các doanh nghiệp bất động sản, thách thức và cơ hội trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 như thế nào?

Thách thức lớn nhất hiện nay chính là việc trả nợ: trả nợ ngân hàng, trả nợ đáo hạn trái phiếu, trả nợ đối tác... Theo tôi được biết, các doanh nghiệp đang rất khó khăn trong việc tìm dòng tiền để giải bài toán này dù đã triển khai nhiều giải pháp như đảo nợ, tiến hành M&A hay tăng cường huy động trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, các tranh chấp pháp lý cũng là vấn đề nan giải khá phổ biến hiện nay.

Một thách thức khác là lãi suất huy động hiện nay có dấu hiệu gia tăng khi đến đầu tháng 7 này đã có một số ngân hàng huy động ở mức 6%, thậm chí có chuyên gia đã dự đoán sẽ tăng đến 8% vào cuối năm. Điều này sẽ làm tăng chi phí lãi vay của doanh nghiệp, tăng chi phí đầu vào của sản phẩm và thị trường bất động sản vẫn sẽ loay hoay bài toán lệch cung cầu.

Cơ hội chính là nhà nước, chính phủ và các bộ, ban, ngành có liên quan đang rất tích cực triển khai tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản. Động thái thúc đẩy quyết liệt để các bộ luật như đã nói trên có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024 thay vì 1/1/2025 là minh chứng rõ nét cho điều này.

- Ông có đề xuất giải pháp nào để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn trong thời gian tới?

Để phát triển cũng như hạn chế các rủi ro trên thị trường bất động sản trong thời gian tới thì cần phải có sự góp sức tích cực của nhiều thành phần trong xã hội để thị trường minh bạch, rõ ràng. Ngoài vấn đề tiếp tục tăng cường cải cách thể chế mà đã được đề cập rất nhiều lần, một gợi ý cụ thể của tôi đó là chính phủ, các tổ chức và cơ quan quản lý nhà nước cần phối hợp để xây dựng hoàn thiện một trung tâm xử lý dữ liệu thông minh duy nhất liên quan đến thị trường bất động sản từ vấn đề: quy hoạch, định giá đất... cho đến tư vấn pháp lý. Đây như một cổng thông tin đa chiều để từ đó người dân có thể tham khảo, cập nhật những thông tin mới nhất hay thậm chí là nhận được cả những câu trả lời bởi trí tuệ nhân tạo cho các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, như một số nước trên thế giới, nhà nước cũng có thể phát huy vai trò tổ chức một bộ máy trung gian tài chính để đảm bảo việc thanh khoản trong giao dịch bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Chẳng hạn như tại Úc, người mua bất động sản hình thành trong tương lai đều được các tổ chức tài chính giữ các khoản thanh toán này, đảm bảo chi trả đúng cho việc triển khai thực hiện các bất động sản đó, phòng ngừa việc các chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích.

Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, thời gian qua, việc dùng đòn bẩy tài chính quá lớn vào một hình thức bất động sản đã mang lại nhiều rủi ro. Và khi thị trường đột ngột đứng lại, doanh nghiệp sẽ mất thanh khoản, nên ở góc nhìn quản trị rủi ro, tôi cho rằng kể cả lúc thị trường tốt nhất cũng phải có giải pháp phòng ngừa. Nếu doanh nghiệp thuần lĩnh vực bất động sản thì cần phải có nhiều phân khúc, nhiều loại hình bất động sản khác nhau như: dịch vụ, thương mại, công nghiệp, nhà ở xã hội... cần thiết hoàn toàn có thể liên kết để triển khai. Chẳng hạn khi thị trường khó khăn vẫn có sản phẩm phân khúc nhà ở xã hội để kinh doanh và tồn tại, hay khi cơ hội dòng vốn FDI chảy mạnh thì nắm bắt thời cơ để phát triển bất động sản công nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp mạnh về tài chính thì có giải pháp đa dạng hóa sản phẩm, đa dạng hóa hình thức thanh toán... để giao dịch luôn sôi động và tăng tính thanh khoản.

Ngoài ra cần có đổi mới và sáng tạo trong đầu tư hay kinh doanh, ví dụ có thể phát triển bất động sản du lịch với làng nghề truyền thống, kết nối với di sản hay thắng cảnh địa phương... như vậy giá trị cộng thêm cho sản phẩm bất động sản đó chính là giá trị phi vật thể vốn đã có sẵn. Hoặc hiện nay đang nổi lên vấn đề bất động sản xanh (ESG), bất động sản vị sức khỏe toàn diện và chủ động (wellness). Có thể hình dung một dự án như vậy không chỉ đơn thuần là nghỉ dưỡng mà còn có thể là nơi để chăm sóc sức khỏe, thậm chí là điều trị... nôm na là “chữa lành”, thì giá trị bất động sản sẽ nâng lên nhiều. Đây là một xu hướng đang được nhiều nước tiên tiến áp dụng.