Thanh khoản suy yếu
Nếu xét về nguồn cung, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn cực kỳ sôi động. Từ Bắc chí Nam, từ trung tâm ra vùng ven, từ chung cư đến thấp tầng, các chủ đầu tư đua nhau tung hàng ra bán. Sản phẩm ngập tràn, đủ loại hình, đủ phân khúc và đủ các loại chương trình ưu đãi, từ chiết khấu, tặng quà đến ân hạn gốc/lãi vay…
Tuy nhiên, chừng đó vẫn là không đủ để tạo nên sự “bùng nổ” về thanh khoản. Bất chấp các thống kê ấn tượng về số lượng giao dịch từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, sức mua nhìn chung tỏ ra yếu ớt hơn kỳ vọng. Nguyên do là giá sản phẩm bất động sản bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả, thậm chí vượt quá cả tưởng tượng của người mua ở thực. Cầu thực vì vậy suy yếu nghiêm trọng, dù cho chính sách vay vốn, ưu đãi của chủ đầu tư đã ở mức “hết sức hấp dẫn”.
Đơn cử giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, với mức giá sơ cấp bình quân tại khu Tây đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, một căn hộ 55m2 (2 phòng ngủ, 1 vệ sinh) sẽ có giá chào bán 4,4 tỷ đồng. Người mua cần vốn tự có bằng 30% giá trị căn hộ, tương đương 1,3 tỷ đồng, để ký hợp đồng mua bán. Đây là số tiền không nhiều người có được. Dù có thì với khoản vay 70% giá trị căn hộ (tương đương 3,1 tỷ đồng), áp lực chi trả hàng tháng vẫn là rất lớn. Giả dụ người mua vay 30 năm và lãi suất sau ưu đãi là 10%/năm trên toàn bộ nợ gốc 3,1 tỷ đồng thì số tiền mỗi tháng phải trả lên tới 35 triệu đồng. Với chi phí cố định này, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng khó lòng kham nổi.
Bởi vậy, gần như có thể chắc chắn rằng lực cầu đang dẫn dắt thị trường hiện nay là cầu đầu cơ. Chỉ có tầng lớp giàu có, dư dả tiền bạc mới có thể mua được bất động sản giá cao để “lướt lát” hay đủ khả năng nắm giữ đến khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung cũng ủng hộ xu hướng đầu cơ khi chung cư cao cấp – hạng sang, thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung toàn thị trường. Đây đều là những “lãnh địa” của giới đầu cơ.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: lực cầu đầu cơ cũng đang bắt đầu yếu. Ghi nhận thực tế cho thấy các thanh khoản tại nhiều dự án đang chậm lại một cách đáng kể, kể cả đó là dự án của những chủ đầu tư danh tiếng nhất nhì thị trường và có trong tay những “pháp sư bán hàng”.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Một là giá sản phẩm bất động sản đã được “bơm” lên rất cao, khiến giá khó lòng có đột phá trong tương lai, dẫn đến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Điều này khiến giới đầu cơ giảm sự mặn mà đối với việc nắm giữ bất động sản. Thay vào đó, họ chuyển dịch ưu tiên sang thị trường vàng, thị trường chứng khoán và ngoại tệ - nơi có biên lợi nhuận lên tới hàng chục % trong thời gian ngắn. Đó là chưa kể đến việc nguồn cung bất động sản quá lớn khiến ngay cả “đàn cá mập” cũng khó lòng hấp thụ được hết trong ngắn hạn, thậm chí trong trung hạn.
Sự rút lui của dòng tiền đầu cơ - dẫu chỉ một phần, cũng khiến hoạt động “lướt sóng” bị tác động trực tiếp. Bởi khi không còn cảnh tranh giành lấy suất, việc “lướt lát” trở nên khó khăn, không ai muốn bị “kẹp hàng” hay trở thành người cuối cùng cầm trong tay hòn than nóng. “Vô tình lướt sóng thành cư dân” là bi kịch mà không tay chơi nào muốn gặp phải.
Hai cấu phần đều suy yếu, cầu đầu cơ – “niềm cảm hứng” dẫn dắt thị trường bất động sản, trở nên chuệch choạc. Hệ quả biểu hiện ra bên ngoài là thanh khoản sụt giảm ngay quý II và đầu quý III – vốn được xem là giai đoạn bán hàng tốt nhất trong năm.
Nguy cơ “tên bay hết đà”
Sự suy yếu của cầu đầu cơ, sự suy giảm của thanh khoản thị trường bất động sản trở nên đáng quan ngại hơn khi mặt bằng lãi suất thấp đang đối diện với áp lực lớn từ sự tăng trưởng mạnh của tín dụng và độ “nóng” của tỷ giá. Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng trong 8 tháng năm 2025 tăng 11,82% so với cuối năm ngoái, cao nhất kể từ năm 2018. Tín dụng tăng quá nhanh, gây áp lực lên huy động. World Bank cho hay tỷ lệ LDR (cho vay/huy động) đã vượt mức 100% tại nhiều ngân hàng, kể cả ngân hàng lớn. Đặt điều này trong bối cảnh tỷ giá căng thẳng, nguy cơ về sự gia tăng của lãi suất là hiện hữu, dù cho Chính phủ đang cố gắng cân đối cũng như động thái cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đang tiếp thêm hi vọng.
Có thể hình dung tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng, đang như cánh cung được giương căng. Chính điều này khiến Ngân hàng Nhà nước phải ra tay can thiệp bằng cách điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay bất động sản thương mại. Dù là một can thiệp “mềm”, động thái này vẫn phát đi tín hiệu về một nguy cơ và bắn ra thông điệp về việc hạn chế tín dụng đổ vào các hoạt động đầu cơ bất động sản.
Lực cầu đầu cơ vốn phụ thuộc đáng kể vào sự dễ dãi của tín dụng: dễ giải ngân, lãi suất thấp, nên nếu “gió đổi chiều”, sự sụt giảm sẽ diễn ra rất nhanh, đẩy thị trường vào tình cảnh “hụt hơi” và hoàn toàn có thể đưa đến tình trạng “đóng băng” thanh khoản nếu có những diễn biến tồi tệ. Đến lượt mình, tình trạng “đóng băng” này sẽ gây ra hệ luỵ khó lường cho toàn nền kinh tế.
Dẫu biết rằng “băng dày ba thước đâu phải do lạnh một ngày”, nhưng khi nhìn thấy cơn gió lạnh đầu tiên thổi đến, lo lắng về viễn cảnh băng dày ba thước không phải là điều thừa thãi, nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam đã từng có những thước băng dày như vậy.
Để thoát khỏi nguy cơ này, việc quan trọng là khôi phục cầu thực, tức tập trung phát triển nguồn cung giá hợp lý để “giải phóng” sức mua đang bị đè nén bởi tình trạng giá cao. Song song với đó, chính sách thuế cần trọng tâm hơn, hướng thẳng tới hoạt động đầu cơ, bỏ hoang bất động sản, thay vì dừng lại ở giao dịch/chuyển nhượng. Hai giải pháp này đều cần nhiều thời gian, nhất là chính sách thuế cần thêm độ co giãn để tương thích với bối cảnh và tránh gây đổ vỡ. Trong chừng mực đó, việc rút đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có thể xem là một cân nhắc chiến thuật của nhà điều hành.
Thế khó là các giải pháp cần nhiều thời gian, còn sức ép thì luôn hiện hữu, khiến nguy cơ luôn trong trạng thái sẵn sàng đổ ập vào thị trường. Cân bằng các mục tiêu cũng tương tự như người đi bước trên băng mỏng, mỗi bước đều thận trọng và tất nhiên, mong trời đừng vội nắng.
Tags:
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Trước thời điểm diễn ra Hội nghị công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm và xúc tiến đầu tư năm 2026, không gian trưng bày quy hoạch tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia thu hút đông đảo đại biểu đến tham quan. Hệ thống sa bàn kết hợp công nghệ 3D Mapping mang đến góc nhìn trực quan về định hướng phát triển Hà Nội trong giai đoạn mới.
