Thanh khoản suy yếu
Nếu xét về nguồn cung, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn cực kỳ sôi động. Từ Bắc chí Nam, từ trung tâm ra vùng ven, từ chung cư đến thấp tầng, các chủ đầu tư đua nhau tung hàng ra bán. Sản phẩm ngập tràn, đủ loại hình, đủ phân khúc và đủ các loại chương trình ưu đãi, từ chiết khấu, tặng quà đến ân hạn gốc/lãi vay…
Tuy nhiên, chừng đó vẫn là không đủ để tạo nên sự “bùng nổ” về thanh khoản. Bất chấp các thống kê ấn tượng về số lượng giao dịch từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, sức mua nhìn chung tỏ ra yếu ớt hơn kỳ vọng. Nguyên do là giá sản phẩm bất động sản bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả, thậm chí vượt quá cả tưởng tượng của người mua ở thực. Cầu thực vì vậy suy yếu nghiêm trọng, dù cho chính sách vay vốn, ưu đãi của chủ đầu tư đã ở mức “hết sức hấp dẫn”.
Đơn cử giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, với mức giá sơ cấp bình quân tại khu Tây đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, một căn hộ 55m2 (2 phòng ngủ, 1 vệ sinh) sẽ có giá chào bán 4,4 tỷ đồng. Người mua cần vốn tự có bằng 30% giá trị căn hộ, tương đương 1,3 tỷ đồng, để ký hợp đồng mua bán. Đây là số tiền không nhiều người có được. Dù có thì với khoản vay 70% giá trị căn hộ (tương đương 3,1 tỷ đồng), áp lực chi trả hàng tháng vẫn là rất lớn. Giả dụ người mua vay 30 năm và lãi suất sau ưu đãi là 10%/năm trên toàn bộ nợ gốc 3,1 tỷ đồng thì số tiền mỗi tháng phải trả lên tới 35 triệu đồng. Với chi phí cố định này, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng khó lòng kham nổi.
Bởi vậy, gần như có thể chắc chắn rằng lực cầu đang dẫn dắt thị trường hiện nay là cầu đầu cơ. Chỉ có tầng lớp giàu có, dư dả tiền bạc mới có thể mua được bất động sản giá cao để “lướt lát” hay đủ khả năng nắm giữ đến khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung cũng ủng hộ xu hướng đầu cơ khi chung cư cao cấp – hạng sang, thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung toàn thị trường. Đây đều là những “lãnh địa” của giới đầu cơ.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: lực cầu đầu cơ cũng đang bắt đầu yếu. Ghi nhận thực tế cho thấy các thanh khoản tại nhiều dự án đang chậm lại một cách đáng kể, kể cả đó là dự án của những chủ đầu tư danh tiếng nhất nhì thị trường và có trong tay những “pháp sư bán hàng”.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Một là giá sản phẩm bất động sản đã được “bơm” lên rất cao, khiến giá khó lòng có đột phá trong tương lai, dẫn đến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Điều này khiến giới đầu cơ giảm sự mặn mà đối với việc nắm giữ bất động sản. Thay vào đó, họ chuyển dịch ưu tiên sang thị trường vàng, thị trường chứng khoán và ngoại tệ - nơi có biên lợi nhuận lên tới hàng chục % trong thời gian ngắn. Đó là chưa kể đến việc nguồn cung bất động sản quá lớn khiến ngay cả “đàn cá mập” cũng khó lòng hấp thụ được hết trong ngắn hạn, thậm chí trong trung hạn.
Sự rút lui của dòng tiền đầu cơ - dẫu chỉ một phần, cũng khiến hoạt động “lướt sóng” bị tác động trực tiếp. Bởi khi không còn cảnh tranh giành lấy suất, việc “lướt lát” trở nên khó khăn, không ai muốn bị “kẹp hàng” hay trở thành người cuối cùng cầm trong tay hòn than nóng. “Vô tình lướt sóng thành cư dân” là bi kịch mà không tay chơi nào muốn gặp phải.
Hai cấu phần đều suy yếu, cầu đầu cơ – “niềm cảm hứng” dẫn dắt thị trường bất động sản, trở nên chuệch choạc. Hệ quả biểu hiện ra bên ngoài là thanh khoản sụt giảm ngay quý II và đầu quý III – vốn được xem là giai đoạn bán hàng tốt nhất trong năm.
Nguy cơ “tên bay hết đà”
Sự suy yếu của cầu đầu cơ, sự suy giảm của thanh khoản thị trường bất động sản trở nên đáng quan ngại hơn khi mặt bằng lãi suất thấp đang đối diện với áp lực lớn từ sự tăng trưởng mạnh của tín dụng và độ “nóng” của tỷ giá. Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng trong 8 tháng năm 2025 tăng 11,82% so với cuối năm ngoái, cao nhất kể từ năm 2018. Tín dụng tăng quá nhanh, gây áp lực lên huy động. World Bank cho hay tỷ lệ LDR (cho vay/huy động) đã vượt mức 100% tại nhiều ngân hàng, kể cả ngân hàng lớn. Đặt điều này trong bối cảnh tỷ giá căng thẳng, nguy cơ về sự gia tăng của lãi suất là hiện hữu, dù cho Chính phủ đang cố gắng cân đối cũng như động thái cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đang tiếp thêm hi vọng.
Có thể hình dung tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng, đang như cánh cung được giương căng. Chính điều này khiến Ngân hàng Nhà nước phải ra tay can thiệp bằng cách điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay bất động sản thương mại. Dù là một can thiệp “mềm”, động thái này vẫn phát đi tín hiệu về một nguy cơ và bắn ra thông điệp về việc hạn chế tín dụng đổ vào các hoạt động đầu cơ bất động sản.
Lực cầu đầu cơ vốn phụ thuộc đáng kể vào sự dễ dãi của tín dụng: dễ giải ngân, lãi suất thấp, nên nếu “gió đổi chiều”, sự sụt giảm sẽ diễn ra rất nhanh, đẩy thị trường vào tình cảnh “hụt hơi” và hoàn toàn có thể đưa đến tình trạng “đóng băng” thanh khoản nếu có những diễn biến tồi tệ. Đến lượt mình, tình trạng “đóng băng” này sẽ gây ra hệ luỵ khó lường cho toàn nền kinh tế.
Dẫu biết rằng “băng dày ba thước đâu phải do lạnh một ngày”, nhưng khi nhìn thấy cơn gió lạnh đầu tiên thổi đến, lo lắng về viễn cảnh băng dày ba thước không phải là điều thừa thãi, nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam đã từng có những thước băng dày như vậy.
Để thoát khỏi nguy cơ này, việc quan trọng là khôi phục cầu thực, tức tập trung phát triển nguồn cung giá hợp lý để “giải phóng” sức mua đang bị đè nén bởi tình trạng giá cao. Song song với đó, chính sách thuế cần trọng tâm hơn, hướng thẳng tới hoạt động đầu cơ, bỏ hoang bất động sản, thay vì dừng lại ở giao dịch/chuyển nhượng. Hai giải pháp này đều cần nhiều thời gian, nhất là chính sách thuế cần thêm độ co giãn để tương thích với bối cảnh và tránh gây đổ vỡ. Trong chừng mực đó, việc rút đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có thể xem là một cân nhắc chiến thuật của nhà điều hành.
Thế khó là các giải pháp cần nhiều thời gian, còn sức ép thì luôn hiện hữu, khiến nguy cơ luôn trong trạng thái sẵn sàng đổ ập vào thị trường. Cân bằng các mục tiêu cũng tương tự như người đi bước trên băng mỏng, mỗi bước đều thận trọng và tất nhiên, mong trời đừng vội nắng.
Tags:
(VNF) - Ngày 15/12/2025, CapitaLand Development (CLD) Việt Nam được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc” cùng năm giải thưởng danh giá khác tại Chung kết Giải thưởng Bất động sản châu Á PropertyGuru (APA) 2025 lần thứ 20. Đây là năm thứ tư CLD Việt Nam góp mặt tại Chung kết APA, nơi tôn vinh những doanh nghiệp và dự án bất động sản xuất sắc nhất khu vực.
(VNF) - Dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giải trí núi Chứa Chan có tổng vốn đầu tư hơn 18.000 tỷ đồng sẽ được khởi công trong quý I/2026.
(VNF) - Vingroup muốn xây sân vận động Trống Đồng 135.000 chỗ, Nam Mê Kông muốn vay gần 1.300 tỷ để đầu tư The Charms Bình Dương, Phát Đạt lên kế hoạch bán hàng tại 6 dự án trong năm 2026… là những tin tức bất động sản nổi bật ngày 14/12.
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Ngày 19/12, dự án xây dựng Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, tại xã Phúc Thịnh, TP. Hà Nội sẽ được khởi công.
(VNF) - Hơn 3.700 tỷ đồng đang được thành phố Huế “bơm” vào hai dự án hạ tầng khu công nghiệp – khu phi thuế quan tại Chân Mây, mở ra cuộc đua thu hút dòng vốn lớn vào khu kinh tế cửa ngõ phía Nam thành phố này.
(VNF) - Sở Xây Dựng TP.HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Hà Tĩnh vừa phê duyệt dự án khu dân cư gần 58ha tại xã Tiên Điền, với tổng chi phí thực hiện dự án lên tới hơn 664 tỷ đồng.
(VNF) - Tại DOT Property Southeast Asia Awards 2025 diễn ra tại Thái Lan ngày 11/12/2025, DOJILAND xuất sắc trở thành đại diện tiêu biểu của Việt Nam khi giành chiến thắng ở cả 3 hạng mục quan trọng.
(VNF) - Hải Phòng thông qua bảng giá đất mới; Hà Nội được nới trần bồi thường gấp đôi cho dự án lớn, cấp bách; Khánh Hòa gỡ vướng cho 3 siêu dự án hơn 70.000 tỷ đồng của Sun Group tại Vân Phong... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 12/12.
(VNF) - Xuân Cầu Holdings vừa bất ngờ “kích hoạt” nguồn cung 7 tòa tháp cao tầng tại đại đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng Alluvia City, trong đó 4 tòa Alumi Premium với hơn 2.000 căn hộ cao cấp sẽ ra mắt thị trường ngay trong cuối năm 2025.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Sáng 11/12, trong Kỳ họp thứ 32 HĐND thành phố khóa 16, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội vừa báo cáo UBND thành phố về phương án vị trí, hướng tuyến Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – tuyến giao thông chiến lược dài hơn 80km chạy dọc hai bờ sông, kết nối từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Trong khi các "đại gia" địa ốc mở rộng quỹ đất, triển khai các đại dự án, doanh nghiệp nhỏ và vừa dần bị đẩy khỏi cuộc chơi. Sự tập trung nguồn cung vào tay "đại gia" không chỉ làm suy giảm cạnh tranh mà còn góp phần đẩy giá nhà leo thang, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với.
(VNF) - Nhiều đại biểu đề nghị thành phố chưa nên điều chỉnh tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay bởi giá đất Đà Nẵng những năm qua đã nhiều lần tăng mạnh và tiệm cận giá thị trường. Việc tiếp tục điều chỉnh có thể gây sức ép lớn lên doanh nghiệp, môi trường đầu tư và đời sống người dân đô thị.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.
(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...
(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.
(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Ngày 15/12/2025, CapitaLand Development (CLD) Việt Nam được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc” cùng năm giải thưởng danh giá khác tại Chung kết Giải thưởng Bất động sản châu Á PropertyGuru (APA) 2025 lần thứ 20. Đây là năm thứ tư CLD Việt Nam góp mặt tại Chung kết APA, nơi tôn vinh những doanh nghiệp và dự án bất động sản xuất sắc nhất khu vực.
(VNF) - Dự án cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng có tổng mức đầu tư lên đến 11.029 tỷ đồng dự kiến sẽ chính thức thông tuyến vào ngày 19/12.
