‘Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại không có đất ở là rất cần thiết’

- Luật Đất đai mới đã quy định về loại đất được làm dự án nhà ở thương mại. Luật vừa ban ra, đã có đề xuất này. Vậy theo ông, đâu là nguyên do để Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một thí điểm như vậy?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, có nhiều ý kiến khác nhau về nội dung “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” được quy định tại điểm 1 Khoản 3 Điều 127 và “Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024.

Theo chúng tôi, quy định này có các hạn chế. Thứ nhất là chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” để “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận, bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất và lợi ích công cộng do nhà nước là đại diện. Điều này làm giảm đáng kể tình trạng khiếu kiện của người dân bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tiết kiệm chi phí bộ máy hành chính và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu khi nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở” thì sẽ không thể có quỹ “đất ở” đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai.

Thứ hai, hiện nay có nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại, theo đúng các quy định của Luật Đất đai trước kia. Nhưng với quy định mới, tất cả các nhà đầu tư này lại sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do đó, HoREA rất hoan nghênh và tán thành nội dung cơ bản của dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác” do Bộ TNMT chủ trì soạn thảo.

- Ông có thể nói rõ điểm nổi bật của dự thảo nghị quyết này là gì?

Trên cơ sở đánh giá tình hình thực tiễn và những ý kiến đóng góp khi thảo luận về Luật Đất đai năm 2024, Bộ TNMT đã xây dựng nội dung cơ bản của dự thảo nghị quyết gồm các chính sách sau:

Một là, cho phép doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định của Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hai là, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Trong đó, đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Điều kiện thực hiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, đồng thời đảm bảo đủ điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì cũng phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì dự án đầu tư phải được được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Dự án được thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030 tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được phép ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương.

- Có ý kiến cho rằng, quy định của Luật Đất đai 2024 liên quan đến vấn đề này là để ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Vấn đề “mấu chốt” ở đây đó là cần quy định chặt chẽ, phương pháp đồng bộ về “giá đất” của Luật Đất đai 2024. Nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi “thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Bởi lẽ chỉ có nhà nước mới có trách nhiệm và thẩm quyền “quyết định giá đất, quyết định các phương pháp định giá đất, quyết định các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại được khẳng định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP.

Như vậy rủi ro không do cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!