- Luật Đất đai mới đã quy định về loại đất được làm dự án nhà ở thương mại. Luật vừa ban ra, đã có đề xuất này. Vậy theo ông, đâu là nguyên do để Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một thí điểm như vậy?
Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, có nhiều ý kiến khác nhau về nội dung “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” được quy định tại điểm 1 Khoản 3 Điều 127 và “Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024.
Theo chúng tôi, quy định này có các hạn chế. Thứ nhất là chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” để “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.
Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận, bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất và lợi ích công cộng do nhà nước là đại diện. Điều này làm giảm đáng kể tình trạng khiếu kiện của người dân bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tiết kiệm chi phí bộ máy hành chính và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu khi nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở” thì sẽ không thể có quỹ “đất ở” đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai.
Thứ hai, hiện nay có nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại, theo đúng các quy định của Luật Đất đai trước kia. Nhưng với quy định mới, tất cả các nhà đầu tư này lại sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Do đó, HoREA rất hoan nghênh và tán thành nội dung cơ bản của dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác” do Bộ TNMT chủ trì soạn thảo.
- Ông có thể nói rõ điểm nổi bật của dự thảo nghị quyết này là gì?
Trên cơ sở đánh giá tình hình thực tiễn và những ý kiến đóng góp khi thảo luận về Luật Đất đai năm 2024, Bộ TNMT đã xây dựng nội dung cơ bản của dự thảo nghị quyết gồm các chính sách sau:
Một là, cho phép doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định của Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Hai là, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.
Trong đó, đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Điều kiện thực hiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, đồng thời đảm bảo đủ điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.
Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì cũng phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì dự án đầu tư phải được được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Dự án được thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030 tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được phép ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương.
- Có ý kiến cho rằng, quy định của Luật Đất đai 2024 liên quan đến vấn đề này là để ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?
Vấn đề “mấu chốt” ở đây đó là cần quy định chặt chẽ, phương pháp đồng bộ về “giá đất” của Luật Đất đai 2024. Nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi “thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Bởi lẽ chỉ có nhà nước mới có trách nhiệm và thẩm quyền “quyết định giá đất, quyết định các phương pháp định giá đất, quyết định các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại được khẳng định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Như vậy rủi ro không do cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
