Thị trường bất động sản 2018: 'Cú hích' vĩ mô và rủi ro 'lực căng' tín dụng

Thị trường "mở"

Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian tới, PGS-TS. Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam cho rằng những tín hiệu vĩ mô đang trở thành một động lực quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển nhanh. 

Tăng trưởng GDP tốt và ổn định, vốn đầu tư nước ngoài tăng nhanh trong đó tỷ trọng đầu tư vào bất động sản rất lớn là những "bệ phóng" cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, các đặc khu kinh tế mới đang được xúc tiến thành lập sẽ tạo sức hút mới cho thị trường, nhất là kênh bất động sản nghỉ dưỡng tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. 

Ông Thiên đánh giá cao vai trò của kinh tế tư nhân trong lĩnh vực thiết lập mặt bằng các đô thị lớn hoặc những khu vực mới nổi. Chính phủ sẽ có nhiều chính sách khuyến khích cho doanh nghiệp, lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi.

"Trong sự phát triển chung, doanh nghiệp cũng phải đặt mình vào xu thế mới để tồn tại và vươn tầm", ông Thiên nói. Khi quy hoạch khoa học và thông minh hơn, các đô thị được đặt vào bài toán chất lượng hơn. Doanh nghiệp nào nắm bắt xu thế quy hoạch thì có lợi thế cụ thể hóa trên thị trường. "Doanh nghiệp cần phải hiểu là qua thời mánh mun "kiếm chác rồi". Phải thay đổi và tạo liên minh, tạo chuỗi liên kết để có thể bắt kịp xu hướng mới trong chính sách", ông khuyến cáo.

Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng nhận định rằng giai đoạn sắp tới sẽ là thời cơ của thị trường nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng vì các chính sách vĩ mô sẽ có thay đổi lớn thông thoáng hơn.

Luật Đất đai đang được nghiên cứu để sửa đổi với những cơ chế rất mới. Ví dụ như cho phép các doanh nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để hình thành các khu công nghệ cao. Luật đầu tư cũng đang được nghiên cứu sửa để giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh hoặc chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.

"Việc đẩy mạnh giải quyết nợ xấu trong đó có bất động sản sẽ giúp thị trường nhiều nguồn cung hơn. Nguồn cầu trong dân thì vẫn rất lớn. Trong đó tỷ lệ đầu cơ thấp. Điều này chứng tỏ thị trường vẫn đang ổn đinh. Cộng với các chính sách định khung thông thoáng hơn trong thời gian tới, sẽ tạo cú huých mới cho thị trường bất động sản phát triển hơn.

Địa ốc Alibaba, một mô hình "biến dạng" xuất hiện trên thị trường bất động sản 2017

Không có bong bóng nhưng lo "lực căng" tín dụng

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến tháng 11/2017 tồn kho BĐS giảm còn hơn 25.700 tỷ, so con số 102.800 tỷ trong quý I/2013, tồn kho đã giảm gần 80%. So với tháng 12/2016 thì đã giảm 5.300 tỷ, tức hơn 17%. Cũng trong tháng 11 vừa qua, TP.HCM có 1.600 giao dịch, tăng 3,2%. Hà nội có 1.400 giao dịch, bằng so với tháng 10.

"Trong thời gian qua, có nhiều hiện tượng nóng tại các địa bàn như Sân bay Long Thành hoặc Củ Chi, Hóc Môn. TP. HCM. Chính phủ và các địa phương đã can thiệp kịp thời và không để xảy ra hậu quả xấu", ông Khởi nhận định. Đây cũng chỉ là những hiện tượng "cục bộ", không đánh giá được toàn thị trường. Theo ông, 2018 sẽ là năm thị trường bất động sản sôi động hơn và khó có khả năng xảy ra bong bóng.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu thì nhận định, thị trường bất động sản đang phát triển tốt. Tuy nhiên, vẫn tiềm ẩn rủi ro, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự biển. Loại hình codotel chưa có pháp lý rõ ràng nhưng đang gia tăng giá trị ảo dựa trên những cam kết của chủ đầu tư về tỉ suất lợi nhuận 8-10%/năm.

Ông Hiếu phân tích một mối lo khác, đó là tăng trưởng tín dụng bất động sản đang ngày càng "phình to". Thống kê của Ngân hàng Nhà Nước cho thấy kênh bất động sản đang chiếm đến 15% tổng dư nợ tín dụng. Khi đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 21% cho năm 2017 nghĩa là dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ lớn hơn.

Dẫn con số 59% tăng trưởng tín dụng tiêu dùng, thực chất có đến 52,9% là tiêu dùng bất động sản, chuyên gia cho rằng đây là mức tăng trưởng có dấu hiệu rủi ro. Bên cạnh đó, lãi suất huy động thậm chí có chiều hướng tăng và các ngân hàng thương mại có tín hiệu đẩy tín dụng ra ngoài rất mạnh và đổ nhiều vào kênh bất động sản.

"Chúng tôi đề xuất Chính phủ kiến tạo thì cần đẩy mạnh minh bạch. Ngoài tín dụng thì tin tức bất động sản, vùng đất, vùng giá cả và các yếu tố liên quan đến bất động sản đều phải được làm rõ. Nếu cứ mập mờ thì tăng trưởng nhưng là tăng trưởng trong ảo ảnh, rất nguy hiểm’, ông nói.