Thị trường bất động sản 6 tháng: Thanh khoản chông chênh

Trăm bán, vạn mua, nhưng ai đã mua?

Báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã vẽ nên một bức tranh tươi đẹp về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025. Cụ thể, tổng nguồn cung 6 tháng lên tới hơn 64.000 sản phẩm, bằng 80% của cả năm 2024, riêng nguồn cung mới là 51.000 sản phẩm. Thị trường ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2024 và tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ đạt 62%.

Nhìn vào những con số này, có lẽ ít ai hoài nghi về sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản, thậm chí có thể lạc quan nhận định rằng thị trường đã tiến thẳng sang một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, khi nhìn vào cơ cấu nguồn cung, vấn đề đã xuất hiện.

Theo VARS, thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng 40% trong tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm. Phần còn lại là căn hộ chung cư với tỷ trọng các phân khúc như sau: căn hộ hạng sang chiếm 15,5%, căn hộ cao cấp chiếm 21,5%, căn hộ trung cấp chiếm 18%, căn hộ bình dân chiếm 5%. Từ cơ cấu này nhìn sang con số tổng giao dịch, có thể hiểu phần lớn giao dịch trong 6 tháng đầu năm tập trung ở các phân khúc: thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp - hạng sang.

Đây là một chỉ dấu đáng lo ngại, bởi trên thực tế, cầu thực chưa bao giờ là lực đẩy chính cho giao dịch tại các phân khúc này. Thấp tầng, đất nền, căn hộ cao cấp – hạng sang luôn là “lãnh địa” của giới đầu tư – đầu cơ. Chính VARS cũng thừa nhận rằng phần lớn giao dịch trên thị trường sơ cấp đến từ nhu cầu của người mua bất động sản thứ 2 trở lên, khi họ tận dụng dòng tiền ưu đãi với kỳ vọng giá tăng.

Dữ liệu này đã phơi bày một thực trạng là thanh khoản trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 được tạo ra chủ yếu bởi các hoạt động “lướt lát” của giới đầu tư – đầu cơ. Đây là loại thanh khoản không bền, thậm chí còn có phần “ảo” khi các chủ đầu tư “làm số” booking dưới sự hỗ trợ của các sàn. Bởi vậy, sự thịnh vượng này rất dễ sụp đổ khi thị trường xuất hiện gió ngược. Nó cũng phản ánh tính chông chênh trong đà phục hồi của thị trường bất động sản, vốn dĩ đang được đẩy lên nhờ tăng cung một cách bất thường.

Khoảng tối

Trong 3 phân khúc nêu trên, thấp tầng và căn hộ cao cấp – hạng sang đang được “bơm” ào ạt nên trạng thái thanh khoản cao có thể tiếp tục được duy trì, nhưng đất nền thì đã sớm “sụp đổ” từ lâu. 

Thực tế cho thấy “sóng” đất nền được đánh lên từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4, khi hoạt động sáp nhập địa giới hành chính được khởi động. Vào lúc đỉnh cao, mức tăng giá của đất nền lên tới 40%. “Sóng” đánh chủ yếu ở các địa phương như: Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội... Nhiều chủ đầu tư tận dụng “sóng" để ra hàng, thậm chí tăng giá bán 10% trong một đêm mà vẫn bán được hàng.

Nhưng cơn “sóng” này rất nhanh tàn, từ giữa tháng 4 đã dần lắng xuống. Cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập hạ nhiệt, nhà đầu tư như “tỉnh cơn mê", không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Thay vào đó, họ chờ quy hoạch, định hướng chính xác để cân nhắc xuống tiền. Các địa phương có “sóng" giá và thanh khoản có dấu hiệu chững lại trên mặt bằng giá mới, đặc biệt là tại các địa phương không thuộc quy hoạch trung tâm hành chính.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, câu chuyện còn “thảm” hơn. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, phân khúc này chỉ ghi nhận khoảng 1.600 sản phẩm giao dịch thành công, suy giảm so với cùng kỳ. VARS cho hay một số dự án mở bán giá cao tiếp tục phải đóng giỏ hàng do không phát sinh giao dịch, bởi sản phẩm không đa dạng trong khi tâm lý nhà đầu tư chưa phục hồi hoàn toàn vì các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, các cam kết lợi nhuận không được thực hiện...

Trên thị trường thứ cấp, giá bán các sản phẩm nghỉ dưỡng được xem là đã thoát “đáy” khi tâm lý nhà đầu tư dần tích cực hơn với kỳ vọng vào triển vọng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn ở mức thấp, giao dịch diễn ra rất chọn lọc, tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo thuộc các khu vực du lịch trọng điểm, nhất là các tỉnh, thành vùng ven các đô thị lớn, có mức giá chào bán hợp lý và khai thác dòng tiền cho thuê hiệu quả.

Áp lực chi phí đầu vào, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao, tiếp tục là nguyên nhân khiến các dự án gặp khó trong việc tái cơ cấu sản phẩm và giá bán. Chi phí tài chính phát sinh trong khoảng thời gian tạm dừng dự án cũng buộc chủ đầu tư tăng giá bán khi “hồi sinh" dự án để đảm bảo lợi nhuận. Các chủ đầu tư vẫn triển khai nhiều ưu đãi mang tính dài hạn như giảm giá trực tiếp 5% - 10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 - 24 tháng, tặng nội thất... nhưng hiệu quả không đạt như kỳ vọng.

Trong cuộc hiểu trong kẹt

Những chuyển biến gần đây đang gia tăng áp lực đối với thanh khoản của thị trường bất động sản, làm sâu sắc thêm tình trạng chông chênh. Nổi bật trong số đó là những tin tức lan truyền về một nguồn cung khổng lồ sẽ được tung ra trong những năm tới. Trong bối cảnh giá bất động sản nói chung, giá nhà nói riêng đã vượt quá ngưỡng chịu đựng của của người mua, sự kỳ vọng về một nguồn cung khổng lồ không khác gì “liều doping” tiếp thêm sức phản kháng của thị trường, nhất là nhóm người mua ở thực.

Còn với nhóm đầu tư – đầu cơ, việc Bộ Tài chính đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế suất rất cao tựa như một “cơn địa chấn”. Cụ thể, Bộ Tài chính muốn đánh thuế tới 20% trên lợi nhuận ròng của giao dịch chuyển nhượng bất động sản (giá bán – giá mua và chi phí hợp lý). Trong trường hợp không thể xác định được giá mua và chi phí hợp lý, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất luỹ thoái theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm, 6% từ 2-5 năm, 4% từ 5-10 năm, 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế.

Nếu đề xuất thuế này trở thành hiện thực, hoạt động đầu cơ, “lướt lát” sẽ suy yếu nghiêm trọng. Với một thị trường mà thanh khoản phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động đầu cơ, “lướt lát”, trạng thái thanh khoản cao là điều có thể sẽ không còn được trông thấy nữa. Hoặc điều đó chỉ được trông thấy khi thị trường có nguồn cung chủ đạo là sản phẩm bình dân.

Ngoài 2 chuyển biến nêu trên, cũng phải thẳng thắn thấy rằng tầng lớp “siêu giàu” – chủ thể chính làm nên các đợt sóng của thị trường bất động sản Việt Nam đương đại, đang chịu áp lực lớn. Bối cảnh phức tạp đã kích hoạt tâm lý phòng thủ, khiến họ “thu tay” về trong trung hạn. Mất đi động lực quan trọng này, thị trường khó lòng sôi động, dù cho các chủ đầu tư đã nỗ lực tung ra vô số “chiêu thức”. Không ít người “bi quan” cho rằng phải hết năm nay, tương lai của thị trường bất động sản mới có thể định hình.