Thị trường BĐS: 'Cần tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng'

Tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng

Theo TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản (BĐS) đóp góp trực tiếp khoảng 12% GDP nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác.

Riêng tại TP. HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Tăng trưởng kinh tế quý I của TP. HCM chỉ đạt 0,7%. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp xây dựng ghi nhận phần công nghiệp giảm nhẹ khoảng 0,8% nhưng ngành xây dựng âm gần 20%, kéo cả vùng này xuống. Nguyên nhân do thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.

Thị trường BĐS tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Về mặt vĩ mô, nếu BĐS có vấn đề lớn nữa thì sẽ kéo theo thị trường tài chính có thể khủng hoảng, thậm chí là sụp đổ. Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. 

Đánh giá thị trường BĐS hiện nay, ông Trần Du Lịch thẳng thắn nhìn nhận thị trường BĐS của Việt Nam vẫn méo mó, kích thích đầu cơ, mất cân đối cung - cầu.

Thị trường thực tế chỉ 'đóng băng' phân khúc cao cấp, bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Còn sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì không có, không đủ. Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay nhưng BĐS khó tăng cung vì tất cả quy định hiện nay đang là điểm nghẽn, ức chế nguồn cung.

Bên cạnh đó, các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Đó cũng là lý do từ quý IV/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì nhà đầu tư không có tiền phát triển, dự án đứng lại.

Với quan điểm như vậy, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch đề nghị các doanh nghiệp BĐS lớn phải tự tái cơ cấu trước để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Chức năng nhà nước phải làm tròn, điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển. Đây là cơ hội để củng cố, phát triển bền vững BĐS, tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng, không phải chỉ vực lên rồi cuối năm lại lo vực tiếp.

Ông lưu ý, không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS từ khi bắt đầu dự án cho tới triển khai. Luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, luật BĐS, luật kinh doanh nhà ở... đang chồng chéo, phải đặt trên tổng thể sửa trên hệ thống. Làm từng cái thì gỡ cái này lại vướng cái khác. Phải cố gắng có những chính sách không để thị trường BĐS kéo theo bất ổn thị trường tài chính.

Tìm nguồn vốn lớn cho BĐS từ thị trường tài chính 

Theo TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, BĐS là đầu vào của rất nhiều lĩnh vực nên việc phải phát triển bền vững là điều quan trọng.

Tuy nhiên, thời gian trước, dòng tín dụng chạy vào BĐS quá nhiều, dẫn đến giao dịch tăng mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra nên đẩy giá lên cao. Từ đó, nhiều người càng tham gia đầu cơ vào BĐS. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao khiến nguy cơ lạm phát tăng...

Hiện nay, khi đọc báo cáo tài chính của các doanh nghiệp đều thấy dòng tiền bị âm vì không bán được hàng, đầu tư không thu hồi được, huy động vốn không có... Nếu không vực dậy BĐS thì hệ lụy cho rất nhiều lĩnh vực, trong đó có cả ngân hàng và nhà đầu tư.

Theo ông Điền, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS chậm phục hồi: Nguồn tín dụng thiếu, trái phiếu bị giảm và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Pháp lý vướng mắc ít ai gỡ vì sợ. Để vực dậy BĐS - một thị trường rất quan trọng đối với nền kinh tế thì cần giải quyết các vấn đề một cách căn cơ, từ câu chuyện pháp lý đến cơ chế cho thị trường vốn.

Do đó, ông kiến nghị một số vấn đề. Trước hết, liên quan đến đất, hiện nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công. Chính phủ cần xem xét giao đất cho doanh nghiệp để họ có thể tạo vốn cho sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thuế cho nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều người. Nguồn thu đó sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuế sử dụng đất.

Kế tiếp, hầu hết ở các tỉnh thành, dự án bị vướng ở phần không thể xác định được giá đất để tính thuế sử dụng đất. Địa phương không biết áp dụng giá nào.

Song song với đó, việc xây dựng các công trình để đưa ra sản phẩm BĐS là một quá trình dài nhưng thủ tục quá nhiều. Cơ quan nhà nước còn tham gia vào quá sâu và điều đó không cần thiết. Chỉ cần nhà nước quy định như việc quy hoạch với các tiêu chí cụ thể để nhà đầu tư thực hiện. Cơ quan quản lý chỉ giữ quyền hậu kiểm và nếu chủ đầu tư sai trái sẽ phạt nặng, dừng dự án thì doanh nghiệp cũng sẽ không dám vi phạm. 

Liên quan đến vốn, đầu tư BĐS luôn cần vốn lớn. Nếu chỉ vay lớn từ ngân hàng là không ổn nên doanh nghiệp phải xác định kênh vốn cho BĐS là từ thị trường tài chính, gồm cổ phiếu và trái phiếu. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vay trực tiếp từ nhà đầu tư, không mất phí trung gian cho ngân hàng thì cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có lời.

TS Điền nhấn mạnh, trước mắt, không thể để lĩnh vực BĐS 'chết' vì hệ lụy cho cả ngân hàng, nhà đầu tư. Cần mở room tín dụng cho các dự án và nhà đầu tư sơ cấp (mua bán lần đầu).

BĐS đóng góp 12% GDP thì có thể mở room tín dụng cho BĐS thấp hơn con số này. Kế tiếp, phải xem xét đánh thuế đầu cơ BĐS. Đồng thời, tập trung tập trung gỡ vướng pháp lý cho lĩnh vực BĐS. Chính phủ có thể tạm thời ban hành văn bản gỡ vướng cho một số dự án trong khi về lâu dài chờ sửa các luật liên quan.

Ngân hàng cung cấp vốn vay cho dự án đầy đủ pháp lý

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM, trong 3 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành.

Việc giảm lãi suất tiền gửi sẽ có tác động đến nền kinh tế. Mới đây là chính sách cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các khách hàng gặp khó khăn. Đây là chính sách rất mạnh vì chỉ áp dụng cho giai đoạn kinh tế gặp khó khăn, khủng hoảng kinh tế toàn cầu như năm 2008 và gần nhất được thực hiện khi đại dịch Covid-19.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn tốt nhất cho doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, đối với các dự án có đầy đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi doanh nghiệp có nhu cầu. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng chủ động phân loại doanh nghiệp, dự án BĐS theo từng phân khúc để từ đó có giải pháp cho vay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), tăng trưởng tín dụng đối với BĐS năm 2022 chiếm khoảng 21%. Tuy nhiên, có điều không bình thường theo Ngân hàng Nhà nước khi có đến 70% tăng trưởng tín dụng BĐS là tín dụng tiêu dùng chứ không phải tín dụng cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS.

Như vậy, tăng trưởng tín dụng BĐS đang rơi vào cá nhân, hộ gia đình là chủ yếu, tiềm ẩn đầu cơ.

Liên quan đến người dân, ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện tắc đóng tiền sử dụng đất, cấp sổ hồng còn lớn. TP. HCM có 402 dự án vừa được tháo vướng mắc cấp sổ hồng, trong đó có 110 căn nhà/căn hộ đã được cấp số. Từ nay đến cuối năm, có 81.085 căn đủ điều kiện để cấp sổ hồng.