Thị trường chung cư trung cao cấp Hà Nội: Nguồn cung xuống dần, giá lên liên tiếp

Thị trường khủng hoảng, giá vẫn tăng

Tại tọa đàm thường niên đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023- 2025 tổ chức hôm nay (12/4), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã công bố báo cáo đáng chú ý “Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023”.

Báo cáo này cho biết nguồn cung chung cư trung – cao cấp tại Hà Nội hiện đang suy giảm mạnh. Đơn cử quý IV/2022, số lượng căn hộ chung cư trung - cao cấp mở bán mới tại Hà Nội lần lượt giảm 40% và 72% so với quý trước, tập trung chủ yếu tại hai đại dự án của Vinhomes ở khu Đông và khu Tây Hà Nội, lần lượt là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (với tỷ trọng gần 60%). Ước tính quý I/2023, nguồn cung phân khúc này chỉ đạt khoảng 700 căn.

Dù cung giảm mạnh, song sức tiêu thụ chung cư trung – cao cấp lại rất ấn tượng, với 700 căn trung cấp và 1.600 căn cao cấp bán được trong quý IV/2022. Trong quý I/2023, cũng có khoảng 1.700 căn trung – cao cấp đến tay khách hàng.

Đáng chú ý, giá bán của chung cư trung – cao cấp tăng trưởng khá mạnh. Tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp của chung cư cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số dự án tiêu biểu là Imperia Smart City (tòa I1, I2 tăng 30%), Masteri West Heights (tăng 19%), The Tonkin (tăng 21%) – thuộc Vinhomes Smart City; và Masteri Waterfront (tăng 26%) – thuộc Vinhomes Ocean Park.

Phân khúc chung cư trung cấp có tốc độ tăng giá tại quý IV/2022 so với cùng kỳ còn cao hơn phân phúc chung cư cao cấp, với tốc độ tăng 21,4%, đạt hơn 45 triệu đồng/m2. Hàng hoạt dự án chung cư trung cấp đã và chuẩn bị bàn giao trong giai đoạn trên là yếu tố chủ chốt quyết định mức giá tăng mạnh tại các dự án, tiêu biểu như: Feliz Home (bàn giao quý III/2022, tăng 30%), Sapphire 1 (bàn giao quý III/2020, tăng 26%), Le Grand Jardin (bàn giao quý II/2020, tăng 24%).

Dự báo trong năm 2023, giá bán chung cư trung và cao cấp sẽ không giảm, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ dù cho tốc độ tăng giá sẽ chậm lại so với giai đoạn 2020 - 2022.

Giá tăng do đâu?

Có nhiều hơn một lý do khiến chung cư trung – cao cấp tại Hà Nội tăng giá bền vững trong giai đoạn tới.

Một là số lượng người giàu tăng. Theo Knight Frank, Việt Nam được dự báo sẽ là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng người giàu (người có tài sản từ 1 triệu USD trở lên) mạnh mẽ nhất trên thế giới, tăng 59% trong giai đoạn 2021-2026, từ 72.135 người (năm 2021) lên 114.807 người (năm 2026).

Trong khi đó, số lượng người siêu giàu (với tổng tài sản có giá trị từ 30 triệu USD trở lên) cũng tăng 26% trong giai đoạn 2021-2026, từ 1.234 người (2021) lên 1.551 người (2026).

Tầng lớp trung lưu Việt Nam cũng sẽ tăng 32% trong giai đoạn 2021-2025, ước tính đến năm 2025 lên gần 26 triệu người và đến năm 2045 sẽ lên khoảng 50 triệu người. Sự gia tăng về số lượng người giàu có, tầng lớp trung lưu sẽ thúc đẩy nhu cầu về các hàng hóa, dịch vụ cao cấp, trong đó có nhu cầu nhà ở trung – cao cấp.

Ngoài ra, xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai (second home) tại ngoại thành/khu vực lân cận các thành phố lớn cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu của khách hàng đối với bất động sản nhà ở, trong đó có phân khúc trung – cao.

Hai là nguồn cung chung cư trung – cao cấp được nhìn nhận là sẽ giảm. Theo TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), Chính phủ hiện đang điều chỉnh cơ cấu phân khúc nhà ở, trong đó đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và hạn chế phân khúc trung – cao. Nguồn vốn tín dụng cũng sẽ không còn ưu tiên cho phân khúc trung – cao cả về thủ tục và lãi suất. Chịu tác động của hai yếu tố này, các nhà phát triển nhà ở sẽ không “cố đấm ăn xôi” vào các dự án nhà ở trung, cao cấp mới bởi vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì rất khó có được dự án.

Hệ quả của tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm là giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. “Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt”, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá.

Theo GS Võ, nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng.

“Nhiều người cho rằng chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đó hoàn toàn là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường”, GS Võ nhấn mạnh.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cũng đồng quan điểm khi cho rằng phân khúc chung cư trung, cao cấp Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững.

“Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Đồ thị hình sin về giá của phân khúc này thường biến động rất nhẹ nhàng. Chính vì thế, tôi cho rằng, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn”, TS Nghĩa nói.

Ông Nghĩa cũng cho hay từ nhiều năm trước, ông đã nhiều lần khẳng định giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM trong tương lai sẽ đắt hơn cả Singapore, vì nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn này ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá cao.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý giá chung cư trung và cao cấp chỉ tăng bền vững ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt.

Bởi vậy, ông cho rằng khi xây dựng căn hộ trung và cao cấp, chủ đầu tư cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị. “Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở mà còn đón nguồn khách thuê để ở. Bởi thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận”, ông nói thêm.