Toàn cảnh bất động sản cả nước 9 tháng: Cung khan, giá tăng, giao dịch cải thiện

Báo cáo của FERI chỉ ra, 9 tháng năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. 

Dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng, nhưng điểm tích cực là tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý: quý II tăng hơn quý I, quý III tăng hơn quý II, và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như vậy duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường BĐS sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.

Các chuyên gia Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) chia sẻ thông tin về thị trường (ảnh VNF)

Suy giảm kinh tế, mặt bằng bị trả hàng loạt

Đối với BĐS thương mại, theo FERI, nguồn cung mới không nhiều. Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới từ dự án Lotte Mall Westlake Hà Nội với diện tích trung tâm thương mại 73.700 m2. TP. HCM không có nguồn cung mới trong năm 2023; dự kiến đến 2024 có thêm nguồn cung mới từ các dự án: Vincom Mega Grand Mall, Central Premium Plaza, Parc Mall.

Dưới áp lực của suy giảm kinh tế và sự phát triển của thương mại điện tử, mặt bằng trung tâm thương mại bị trả hàng loạt, diện tích mặt bằng trống gia tăng, nhiều trung tâm thương mại đã nghiên cứu và tiến hành cải tạo, nâng cấp hoặc thay đổi công năng (chuyển từ mặt bằng thương mại sang mặt bằng văn phòng, co-working space…) để thu hút khách hàng, duy trì hoạt động.

Đối với mặt bằng thương mại cho thuê ở các tuyến phố, hiện tượng mặt bằng cho thuê trống, đặc biệt là ở các căn nhà phố riêng lẻ tại Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu suy giảm. Giá cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại tại Hà Nội giảm trung bình 15% - 25%, giá cho thuê nhà phố thương mại tại TP. HCM giảm trung bình 20% - 30%.

Nguồn cung nhà ở phía Bắc tập trung ở các tỉnh

Đối với phân khúc BĐS nhà ở, quý III/2023 ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) khoảng 38.000 sản phẩm.

Trong đó, miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm, miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.

Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung vào loại hình căn hộ tại Hà Nội, tập trung vào các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và giỏ hàng chủ đầu tư từ các dự án hiện hữu.

Miền Bắc có nguồn cung thấp, tương đối ổn định hơn so với miền Nam; nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở Hưng Yên, Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh. Tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Bắc quý III/2023 đạt khoảng 15 – 20%.

Tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ đạt 20 – 52 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán nhà phố đạt 38 – 171 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự đạt 27 – 194 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse đạt 36 – 200 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán bình quân đất nền đạt 17 – 60 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.

Nếu tính riêng quý III/2023, Hà Nội có nguồn cung mới loại hình căn hộ là khoảng 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm; giá bán bình quân sơ cấp căn hộ đạt 43 – 58 triệu đồng/m2, tăng 3 – 5% theo năm; tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Nhà ở miền Trung đến từ dự án hiện hữu

Tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm; giá bán sơ cấp từ 53 – 62 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo năm; tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Thị trường miền Trung ghi nhận giá bán bình quân căn hộ  26 – 100 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán nhà phố 38 – 120 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự 45 – 200 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse 60 – 200 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền 13 – 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.

Tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Trung quý III/2023 đạt khoảng 10%. Tín hiệu tích cực tại miền Trung là các dự án bán mới có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức bình quân chung của thị trường khu vực (20% - 25%).

Đà Nẵng là thị trường ghi nhận dự án mới mở bán và tình hình giao dịch cải thiện so với quý II/2023, chủ yếu đến từ các dự án The Sang Residence, Sun Cosmo Residence (Sun Group). Nguồn cung sơ cấp căn hộ nổi bật với dự án mới The Panoma – Sun Cosmo Residence và loại hình đất nền chiếm tỷ trọng lớn từ những dự án đã mở nhiều năm.

Quảng Nam đang tập trung vào đất nền, dự án chủ yếu là dự án đã mở bán 2-3 năm như Indochina Riverside (Điện Bàn), Rosa Riverside (An Dương)...

Bình Định không có dự án mới, tiếp tục chào bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, với các dự án như The Sailing Quy Nhơn (Đô Thành), Phú Tài Central Life (Phú Tài)… Dự kiến 3 tháng cuối năm, thị trường không chào đón dự án mới, tiếp tục giao dịch giỏ hàng cũ;.

Phú Yên, Khánh Hòa có chủ yếu là giỏ hàng cũ: Welltone Luxury Nha Trang (Danh Khôi) dự kiến tháng 10 nhận cọc trực tiếp, Vega City tiếp tục mở tầng mới nhận cọc trực tiếp.

Chuyên gia FERI công bố báo cáo (ảnh VNF)

Căn hộ TP. HCM và tỉnh lân cận vẫn tăng giá

Thị trường BĐS phía nam (TP. HCM và các tỉnh lân cận) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp 9 tháng 2023. Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM và Bình Dương chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực.

Thị trường BĐS quý III/2023 tại TP. HCM ghi nhận số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Giá bán bình quân căn hộ 60 – 80 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Trong đó tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%.

Tại các tỉnh vệ tinh TP. HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) giá bán bình quân căn hộ 27 – 43 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán nhà phố 25 – 91 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự 60 – 130 triệu đồng/m2, tăng 5 – 8% theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 30 – 143 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 15 – 55 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.

Bình Dương có nguồn cung tập trung chủ yếu tại Dĩ An và Thuận An, với các dự án: HT Pearl, The Rivana, Bcons Polaris, The Maison, The Emerald 68, PiCity Sky Park…

Đồng Nai ghi nhận duy nhất 1 dự án mới là Eco Village Saigon River, còn lại là sản phẩm giai đoạn mới từ các dự án hiện hữu: Gem Sky World, STC Long Thành, Aqua City...

Long An là tỉnh có nguồn cung căn hộ thấp tầng chiếm ưu thế, chủ yếu cũng là giỏ hàng giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như: Waterpoint Long An (Nam Long), Diamond City (Thắng Lợi)…

BĐS miền Tây khởi sắc

Thị trường BĐS miền Tây (Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu) khá khan hiếm nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp quý III/2023 khoảng hơn 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.

Tại Cần Thơ, sau thời gian dài hạn chế nguồn cung mới, thị trường ghi nhận dự án căn hộ cao cấp đầu tiên được giới thiệu (Cara River Park). Nguồn cung thấp tầng đến từ các dự án đã triển khai 2 - 3 năm vẫn đang mở bán, chủ yếu tập trung vào loại hình đất nền.

Cũng tại Cần Thơ, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 450 sản phẩm, tăng 100% theo năm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ đạt 39 – 44 triệu đồng/m2, tăng 15 – 25% theo năm do sự xuất hiện của phân khúc căn hộ cao cấp tại Cần Thơ.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Cần Thơ ở mức cao, đạt khoảng 70% (riêng dự án Cara River Park, vào ngày 30/09, tỷ lệ hấp thụ đợt khảo sát đầu tiên đạt đến 90% do đây là căn hộ cao cấp đầu tiên tại Cần Thơ với đầy đủ pháp lý, tiện ích, bàn giao cao cấp và vị trí trung tâm..).

Tại Phú Quốc, diễn biến đáng chú ý là nguồn cung mới với số lượng lớn, trên 10.000 sản phẩm, của chủ đầu tư Vinhomes (The 5Way Phú Quốc) dự kiến giới thiệu ra thị trường từ quý IV/2023.

Các khu vực khác tại miền Tây tiếp tục hạn chế nguồn cung dự án mới, đa số giao dịch giỏ hàng cũ, tập trung vào loại hình đất nền, nhà phố.

Giá bán bình quân căn hộ của miền Tây đạt 30 – 40 triệu đồng/m2, tăng 3 – 6% theo quý. Giá bán nhà phố 22 – 47 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse 25 – 43 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền 12 – 35 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.