Trúng đấu giá 4 tỷ/m2 đất rồi xin rút lại cọc: Đúng sai thế nào?

Sai sót trong hồ sơ đấu giá

Theo thông tin từ báo chí, một cá nhân tên Nguyễn Thanh Tùng đã trả 4,28 tỷ đồng/m2 cho thửa đất 102m2, gấp 142 lần giá khởi điểm và trở thành người trúng đấu giá. Đấu giá viên điều hành đã đề nghị ông Tùng cầm CCCD lên bàn thư ký phiên đấu giá để ký biên bản như những người trúng giá trước đó.

Tuy nhiên, kết thúc phiên đấu giá, ông Tùng đã nán lại nói chuyện với đơn vị tổ chức đấu giá và đại diện chính quyền huyện.

Ông Tùng cho biết đây là lần đầu đi đấu giá quyền sử dụng đất nên "tâm lý hơi căng thẳng và cuống nên đã ghi nhầm". Ông mong muốn cơ quan chức năng xem xét cho xin rút lại tiền cọc hơn 600 triệu đồng (bằng 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm).

Có thể thấy rằng ông Tùng có thể đã nhầm giữa đơn giá đất (tính theo VND/m2) với giá trọn gói của thửa đất (tính theo đơn vị VND), tức là có thể về mặt ý chí, ông Tùng đã trả giá 4,28 tỷ đồng/toàn bộ thửa đất nhưng thông tin trên phiếu trả giá yêu cầu người tham gia trả giá theo m2, lẽ ra ông Tùng phải chia 4,28 tỷ đồng/102m2=41,96 triệu đồng/m2 để điền vào phiếu. Thay vì điền 41,96 triệu đồng/m2, ông Tùng đã điền 4,28 tỷ đồng/m2.

Bà Nguyễn Thị Thu Giang, Giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Việt Nam cung cấp thông tin cho truyền thông: Trách nhiệm của đấu giá viên là ghi nhận mọi diễn biến thông tin thực tế trên phiếu trả giá; Đấu giá viên không thể đánh giá chủ quan việc ghi giá của khách hàng là cố tình hay sơ xuất. Ngay đầu phiên đấu giá, đấu giá viên đã công bố rõ ràng quy chế đấu giá, trong đó có cả quy định giá khởi điểm được tính trên đơn vị một m2. Trong trường hợp giá trả của khách hàng ghi bằng số hay bằng chữ có sự sai lệch thì đấu giá viên vẫn căn cứ giá trả bằng chữ để xác định.

Nghiên cứu hồ sơ mời tham gia đấu giá được đăng tải công khai trên Cổng TTĐT của huyện Mê Linh, tôi tìm thấy lý do dẫn đến sự nhầm lẫn của người tham gia đấu giá. Theo mẫu phiếu trả giá ghi: "Tôi xin trả giá cho thửa đất có ký hiệu… đã đăng ký đấu giá là: Số tiền: … (bằng số) đồng/m2; Bằng chữ: … đồng".

Như vậy ở đây đã có sai sót nghiêm trọng trên phiếu trả giá, có sự không thống nhất về đơn vị: Số tiền bằng số là đồng/m2; bằng chữ là đồng (lẽ ra số tiền bằng chữ cũng phải là đồng/m2). Từ sai sót này có thể đặt dấu hỏi về năng lực của tổ chức đấu giá tài sản, làm sao có thể để 1 sai sót rất căn bản và không đáng có như vậy xảy ra? Từ đây, có thể thấy có căn cứ về việc ông Tùng bị nhầm lẫn do phiếu trả giá có sai sót.

Nếu xét theo lập luận của đấu giá viên điều hành phiên đấu giá: trong trường hợp giá trả của khách hàng ghi bằng số hay bằng chữ có sự sai lệch thì đấu giá viên vẫn căn cứ giá trả bằng chữ để xác định. Đây là nguyên tắc chung về “sửa lỗi”, “hiệu chỉnh sai lệch”… trong các cuộc đấu giá, đấu thầu. Theo nguyên tắc này, phải ưu tiên xét theo giá trả bằng chữ (thể hiện ông Tùng trả 4,28 tỷ đồng cho toàn bộ thửa đất), không ưu tiên giá trả bằng bằng số!?

Do không có phiếu trả giá thực tế, chỉ có mẫu phiếu theo hồ sơ mời đấu giá nên tôi chỉ đánh giá chung, về mặt nguyên tắc như trên.

Theo Điều 126 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…”. Như vậy, ông Tùng nếu cho rằng bản thân mình bị nhầm lẫn, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì có thể đề nghị Tòa án giải quyết. Trường hợp này, phiếu trả giá (có sai sót nghiêm trọng) chính là chứng cứ quan trọng nhất bảo vệ ông Tùng.

Hướng giải quyết vụ việc

Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 đã quy định về các trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản, tuy nhiên không có trường hợp nào áp dụng trực tiếp cho trường hợp của ông Tùng.

Tại khoản 2 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản có trường hợp “Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật này”; tuy nhiên trường hợp Tòa tuyên vô hiệu này dẫn chiếu đến điểm b khoản 5 Điều 9 (trường hợp người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi “Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản”), không phù hợp với trường hợp của ông Tùng.

Theo tôi, trường hợp này ông Tùng có thể bám theo quy định tại khoản 1 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản về việc kết quả đấu giá tài sản bị hủy “Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản…”. Trường hợp này, ông Tùng có thể căn cứ vào sai sót trên phiếu trả giá, căn cứ phán quyết của tòa án tuyên vô hiệu giao dịch do nhầm lẫn (nếu có) để yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá phải đàm phán, thương thảo về việc hủy kết quả đấu giá tài sản.

Trường hợp này, tổ chức đấu giá tài sản (Công ty đấu giá) có thể phải bồi thường cho người có tài sản đấu giá (UBND huyện Mê Linh) theo điểm đ khoản 2 Điều 24 Luật Đấu giá tài sản và hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký.