Từ Mỹ đến Singapore: Những mô hình tài chính đứng sau nhà ở xã hội

Theo OECD, nhà ở xã hội hiện chiếm trung bình khoảng 6% tổng quỹ nhà ở tại các quốc gia phát triển, với chi tiêu hỗ trợ nhà ở dao động khoảng 0,4%–1% GDP tùy mô hình chính sách. Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô, mà ở sự thay đổi tư duy: nhà ở xã hội ngày càng được xem là một cấu phần trong chiến lược phát triển kinh tế – đô thị và cấu trúc thị trường vốn.

Nhà ở xã hội toàn cầu: Mỗi quốc gia một mô hình tài chính riêng

Tại Mỹ, nhà ở xã hội không phát triển theo mô hình sở hữu công quy mô lớn như nhiều nước châu Âu. Thay vào đó, trọng tâm nằm ở việc hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở thông qua thị trường cho thuê.

Theo Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ, mỗi năm chính phủ chi khoảng 70 – 75 tỷ USD cho các chương trình hỗ trợ nhà ở, chủ yếu thông qua trợ cấp tiền thuê như Chương trình phiếu hỗ trợ lựa chọn nhà ở (tiếng Anh: Housing Choice Voucher Program, còn gọi là Section 8 vouchers – phiếu hỗ trợ tiền thuê nhà theo Mục 8). Cách tiếp cận này cho thấy vai trò của Nhà nước tập trung vào phía “cầu”, tức là hỗ trợ người dân có khả năng chi trả tiền thuê nhà, thay vì trực tiếp đầu tư xây dựng nguồn cung nhà ở xã hội quy mô lớn.

Ở châu Âu và Anh, mô hình phát triển đi theo hướng kết hợp giữa ngân sách công và thị trường vốn. Ngân hàng Đầu tư châu Âu (EIB) đóng vai trò quan trọng trong tài trợ nhà ở giá phải chăng, với kế hoạch khoảng 6 tỷ euro trong năm 2026 dành cho xây mới và cải tạo đô thị.

Tại Anh, chính phủ triển khai chương trình đầu tư 39 tỷ bảng Anh (khoảng 51 tỷ USD) giai đoạn 2026–2036 cho nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng, trong khi các tổ chức hiệp hội nhà ở – tổ chức phi lợi nhuận hoặc bán công quản lý và phát triển nhà ở xã hội vận hành như những định chế tài chính thực thụ với quy mô dư nợ hơn 100 tỷ bảng Anh, có thể vay vốn, phát hành trái phiếu và tái đầu tư dòng tiền.

Tại Trung Quốc, nhà ở được đặt trong vai trò công cụ điều tiết kinh tế vĩ mô và ổn định thị trường bất động sản. Năm 2024, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc triển khai gói tái cấp vốn khoảng 300 tỷ nhân dân tệ, tương đương 41 tỷ USD, nhằm hỗ trợ chuyển đổi nhà tồn kho thành nhà ở giá phải chăng. Song song, hệ thống quỹ nhà ở cá nhân cũng giải ngân quy mô lớn cho vay mua nhà, cho thấy sự kết hợp giữa chính sách tín dụng và điều tiết thị trường.

Singapore lại vận hành theo một mô hình đặc biệt, khi khoảng 80% dân số sinh sống trong nhà ở công cộng HDB. Điểm khác biệt nằm ở cơ chế tài chính: người dân sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) để tích lũy và mua nhà, biến nhà ở không chỉ là chính sách an sinh mà còn là một phần trong hệ thống tài sản dài hạn của mỗi hộ gia đình.

Ở Australia, cách tiếp cận mang tính tài chính hóa rõ nét hơn thông qua Quỹ Tương lai Nhà ở Australia (Housing Australia Future Fund) với quy mô khoảng 10 tỷ AUD (7 tỷ USD). Cơ chế của quỹ này là sử dụng lợi nhuận đầu tư dài hạn để tài trợ cho các chương trình nhà ở xã hội, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước cấp phát hàng năm. Cách tiếp cận này giúp chuyển đổi chính sách nhà ở từ mô hình chi tiêu ngân sách truyền thống sang mô hình tái đầu tư vốn, qua đó tạo nguồn tài chính ổn định và bền vững hơn cho phát triển nhà ở xã hội.

Tại Việt Nam, nhà ở xã hội đang phát triển theo hướng kết hợp nhiều nguồn lực. Theo Quyết định 338/QĐ-TTg (ban hành ngày 03/4/2023), Việt Nam đặt mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, với tổng nhu cầu vốn khoảng 849.500 tỷ đồng, được huy động từ ngân sách nhà nước, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng.

Trong mô hình hiện nay, Nhà nước giữ vai trò định hướng chính sách và ban hành cơ chế hỗ trợ; hệ thống ngân hàng là kênh cung ứng vốn chủ lực; doanh nghiệp trực tiếp đầu tư xây dựng dự án; còn người dân tiếp cận thông qua cơ chế xét duyệt đối tượng và các gói vay ưu đãi. Ngân hàng Chính sách xã hội cung cấp tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp với lãi suất thấp và thời hạn dài, trong khi các ngân hàng thương mại cũng tham gia thông qua các gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.

So với các quốc gia, Việt Nam đang theo đuổi mô hình mang tính cân bằng hơn giữa vai trò Nhà nước và thị trường. Nếu Mỹ tập trung hỗ trợ phía người thuê, châu Âu và Anh phát triển hệ thống tài chính nhà ở với sự tham gia sâu của các định chế vốn dài hạn, thì Việt Nam lựa chọn cách tiếp cận kết hợp, trong đó Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, ngân hàng cung cấp vốn, doanh nghiệp triển khai dự án, còn người dân tiếp cận thông qua cơ chế hỗ trợ tín dụng.

Từ chính sách an sinh đến hệ thống tài chính vận hành nhà ở

Nếu nhìn tổng thể, điểm thay đổi quan trọng nhất không nằm ở số lượng nhà được xây thêm, mà nằm ở cách các quốc gia tổ chức dòng vốn cho nhà ở xã hội. Thay vì chỉ chi ngân sách một chiều, nhiều nước đang xây dựng các cơ chế trong đó nhà ở có thể được tài trợ, vay vốn, phát hành trái phiếu và tái đầu tư theo vòng đời dài hạn.

Ở châu Âu, nhà ở giá phải chăng đã được xếp vào nhóm hạ tầng xã hội có thể huy động vốn dài hạn. Ở Anh, các tổ chức nhà ở vận hành gần như doanh nghiệp tài chính. Ở Mỹ, dòng tiền trợ cấp trở thành một phần của thị trường thuê nhà. Ở Singapore, nhà ở gắn chặt với hệ thống tiết kiệm và tài sản hộ gia đình. Dù khác nhau về mô hình, điểm chung là Nhà nước không còn đơn thuần là người xây nhà, mà trở thành người thiết kế và điều phối dòng vốn để thị trường cùng tham gia.

Nhìn sâu hơn, nhà ở xã hội đang dần trở thành một công cụ điều tiết vĩ mô mềm, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và phân bổ dân cư. Đầu tư vào nhà ở không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở, mà còn ảnh hưởng đến năng suất lao động, khả năng thu hút nhân lực và sự ổn định của thị trường bất động sản.

Trong cấu trúc mới này, dòng vốn hàng trăm tỷ USD không tập trung vào một trung tâm duy nhất mà phân tán qua nhiều kênh như ngân sách, ngân hàng phát triển, quỹ đầu tư và thị trường vốn. Tuy nhiên, điểm hội tụ vẫn rất rõ: tất cả đều đang hướng đến việc biến nhà ở thành một loại tài sản có thể vận hành như hạ tầng tài chính dài hạn.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất không còn là mỗi quốc gia xây được bao nhiêu căn nhà, mà là họ xây được một hệ thống tài chính đủ sâu và đủ bền để duy trì dòng chảy nhà ở trong nhiều thập kỷ. Bởi cách một quốc gia tổ chức nhà ở cũng chính là cách họ tổ chức tương lai đô thị và cấu trúc phát triển kinh tế của mình.