Vay vốn đặt cọc BĐS: ‘Công ty môi giới và chủ đầu tư sai, ngân hàng cũng không đúng’

Lỗ hổng từ những khoản vay đặt cọc

Vụ kiện mới đây giữa ngân hàng – khách hàng – Novareal cho thấy tình trạng giải ngân cực kỳ dễ dàng của ngân hàng khi chỉ với một văn bản thỏa thuận mua bán biệt thự giữa khách hàng và Novareal, ngân hàng đã giải ngân hàng tỷ đồng vào tài khoản của Novareal, bất chấp việc công ty này không phải chủ đầu tư, không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hệ lụy xảy đến là không nhỏ với ngân hàng. Trong vụ kiện trên, tòa sơ thẩm đã tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, ngân hàng không thể thu được nợ của khách hàng, phải nhận lại khoản tiền đã giải ngân trước đó cho Novareal. Nếu phúc thẩm y án, ngân hàng này có thể đối diện với tình trạng nhiều hợp đồng dạng này sẽ bị hủy nếu khách không thanh toán tiếp.

Liên quan đến hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản, mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại tại TP. HCM và Đồng Nai, cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản.

Theo văn bản, thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được đơn thư người dân phản ánh việc một số ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Người dân cho rằng quá trình cấp tín dụng có dấu hiệu sai phạm.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng theo dõi chặt kết luận của cơ quan chức năng, phối hợp với khách hàng và chủ đầu tư xử lý các khoản vay đã phát sinh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay. Đồng thời, các ngân hàng tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức.

Nếu được cho phép vay trở lại, các ngân hàng phải xây dựng quy trình riêng, kiểm soát chặt chẽ để hạn chế rủi ro.

Xoay quanh vấn đề trên, theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, việc cho vay đặt cọc là không phù hợp với nguyên tắc tín dụng cơ bản, vốn yêu cầu người vay phải có một phần vốn tự có (thường là 30%) và tài sản bảo đảm rõ ràng. Hoạt động cho vay này đi ngược lại với chủ trương của Chính phủ về việc phát triển thị trường bền vững.

Văn bản của Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 lần này có thể xem là bước thể chế hóa của vụ việc mà Tòa án nhân dân Khu vực 7 đã xử trước đó: văn bản thỏa thuận mua biệt thự giữa khách hàng và công ty môi giới vô hiệu; hợp đồng tín dụng giữa khách hàng mua biệt thự và ngân hàng nhằm mục đích vay để đặt cọc mua biệt thự NovaWorld Phan Thiết cũng vô hiệu.

Theo ông Hiển, lẽ ra NHNN phải “thổi còi” sớm hơn bởi bản chất vấn đề nằm ở hai điểm: thứ nhất là pháp lý, văn bản thỏa thuận đặt cọc có hợp pháp hay không; thứ hai là nguyên tắc nền tảng trong quản trị rủi ro tín dụng mà văn bản vừa rồi vẫn chưa thể hiện rõ.

Nếu nói về nguyên lý tín dụng thì loại hình cho vay đặt cọc không được phép tồn tại. Vốn vay phải được đảm bảo bằng tài sản thật và năng lực trả nợ thật.

Khi ngân hàng cho vay mua nhà, họ phải đánh giá thu nhập, năng lực trả nợ và giá trị tài sản thế chấp của khách hàng. Thông thường, ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% trên giá trị căn nhà, 30% còn lại phải là tiền thật của người vay và số tiền này luôn phải bỏ ra trước khi ngân hàng cấp tín dụng để bảo đảm an toàn khoản vay.

Thế nhưng trong trường hợp cho vay để đặt cọc, ngay từ đầu người mua nhà chưa có tiền, ngân hàng là bên đứng ra ứng vốn. Việc này khác xa với những nghiệp vụ có vẻ rủi ro cao nhưng vẫn kiểm soát được như cho vay margin (giao dịch ký quỹ) trong chứng khoán.

Công ty chứng khoán cho vay tối đa 60% trên giá trị tài sản ròng nhưng họ luôn có quyền “cắt lỗ” ngay lập tức khi giá cổ phiếu giảm, tức là vẫn kiểm soát được số tiền cho vay thấp hơn tài sản bảo đảm. Chưa kể nhà đầu tư phải có một khoản tiền trong tài khoản chứng khoán để đáp ứng tỷ lệ ký quỹ tối thiểu.

Còn với văn bản thỏa thuận đặt cọc, nếu người vay mất khả năng trả nợ thì ngân hàng không có gì để xử lý, vì đó chỉ là một tờ giấy cam kết.

Thực tế, những khoản vay đặt cọc trước đây chủ yếu phục vụ nhà đầu tư lướt sóng chứ không phải người mua ở thật. Ví dụ trường hợp khách hàng vay 3 tỷ đồng từ ngân hàng và đã đóng lãi gần 900 triệu đồng không phải bị lừa mà là nhà đầu tư “siêu lướt sóng”. Khi thấy khoản đầu tư bị thua lỗ, họ chấp nhận bỏ cọc - chỉ đóng phần vốn cho ngân hàng mà không tiếp đóng thêm tiền hay trả lãi.

“Nói như vậy để thấy rằng, chính ngân hàng đã cung cấp công cụ cho lực lượng đầu cơ này, thông qua hợp đồng tín dụng đặt cọc. Nếu không có khoản vay này, hoạt động lướt sẽ khó phát triển mạnh đến vậy. Bởi người mua nhà thực sự có nhu cầu thường dùng tiền cá nhân để đặt cọc, sau đó mới vay thêm” – ông Hiển nêu quan điểm.

Nhìn thẳng vào trách nhiệm ngân hàng

Sau vụ kiện liên quan đến các khoản vay đặt cọc; các loại hợp đồng, văn bản thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, giữa ngân hàng và người vay ở giai đoạn tiền bán hàng của các dự án bất động sản, mà điển hình là vụ việc giữa Ngân hàng – khách hàng – Novareal, câu hỏi lớn được đặt ra là: Ngân hàng ở đâu trong chuỗi sai phạm này?

Bởi khi dòng vốn tín dụng được giải ngân dễ dàng cho những “thỏa thuận đặt cọc” thiếu cơ sở pháp lý, không chỉ người mua nhà, mà chính hệ thống tài chính cũng phải đối diện rủi ro.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, nhìn nhận rằng bản chất của hợp đồng giữa Novareal và khách hàng là thiết lập hợp đồng mua bán bất động sản, chỉ là được lách qua các chủ thể và giao dịch khác. Toà án đã xác định đây chính là hành vi vi phạm quy định cấm của luật khi bán nhà chưa đủ điều kiện pháp lý.

Theo vị luật sư, bản án vừa qua là hồi chuông cảnh báo cho tình trạng đã kéo dài nhiều năm trên thị trường. Về mặt pháp lý, nếu không có giao dịch mua bán bất động sản thì khách hàng cũng không có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Vì vậy, hợp đồng vay vốn chỉ là hợp đồng phụ, trong khi hợp đồng mua bán bất động sản mới là hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính bị tuyên vô hiệu vì trái luật, thì hợp đồng phụ, tức hợp đồng vay vốn, đương nhiên cũng chấm dứt theo quy định tại Điều 405 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Nếu đúng là hợp đồng môi giới hay hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản thì được điều chỉnh và có hiệu lực theo các quy định của pháp luật về hoạt động đó. Còn nếu toà án có đủ căn cứ để xác định hợp đồng môi giới hay “thỏa thuận đặt cọc” thực chất vẫn là một giao dịch mua bán bất động sản thì sẽ trở thành hợp đồng trái luật.

"Trong trường hợp này, ngân hàng cho vay không trực tiếp vi phạm điều cấm của luật, nhưng đã vi phạm quy định tại Điều khoản 8.2, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, đóng vai trò trung gian tiếp sức cho hành vi sai phạm, khiến rủi ro pháp lý lan sang cả hệ thống tín dụng” – ông Đức nói.

Ngoài ra, vị luật sư cho rằng những hợp đồng dạng này chỉ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp và được đưa ra tòa án. Còn nếu các bên “lặng lẽ” thực hiện, giao dịch vẫn cứ diễn ra, thậm chí ở một khía cạnh nào đó còn được xem là “có lợi” cho dòng vốn đầu tư và hoạt động kinh doanh. Nôm na, nếu lỡ làm sai mà chấp nhận hậu quả, không bắt người khác phải gánh chịu, thì chỉ là chuyện “quân tử” dám làm dám chịu, đóng cửa bảo nhau.

Tuy nhiên, luật sư Đức nhấn mạnh, trong những trường hợp này, thường các bên đều biết mình làm đúng hay sai, nhưng đối với hoạt động cấp vốn cho khách hàng, mà thực chất là cho dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, thì ngân hàng biết rõ nhất.

Tất nhiên, ông Đức cũng cho rằng lỗi không chỉ đến từ ngân hàng, chủ đầu tư hay bên môi giới, đại lý, uỷ quyền. Người mua nhà, trong nhiều trường hợp, biết rõ rủi ro, sai trái nhưng vẫn “tặc lưỡi” tham gia vì lợi ích của mình.

“Có lẽ, không ai đúng hết cả, nhưng nếu khách hàng sai một thì chủ đầu tư và ngân hàng sai mười” - ông Đức nói.

Theo vị luật sư, trong hầu hết các vụ việc tương tự, các bên môi giới thường cũng là “cánh tay nối dài” của chủ đầu tư, đều có sự liên kết chặt chẽ trong chuỗi đầu tư, gọi vốn, cho vay, bán hàng.

Ông Đức chỉ ra, các ngân hàng “không hề vô tình trở thành nạn nhân”, mà luôn biết và luật bắt phải biết đồng vốn của mình đi đâu, về đâu, có đi đường thẳng hay chạy đường vòng. “Nếu không bắt tay với chủ đầu tư thì ngân hàng không dễ gì giải ngân và thu nợ. Và khi đã chủ động làm thì buộc phải chấp nhận rủi ro, không chối bỏ được trách nhiệm” - ông Đức nhấn mạnh.

Với một ngành được xem là lĩnh vực bài bản, chuyên nghiệp và uy tín rất cao, thì pháp luật và thị trường cũng đòi hỏi nhiều hơn đối với ngân hàng, chứ không đơn giản chấp nhận tình trạng bảo lãnh phủi tay, mất tiền cũng phủi tay hay cho vay sai pháp luật, gây méo mó cung – cầu thị trường và thiệt hại cho khách hàng.

Do đó, ở các vụ việc tương tự, toà án cần xét xử theo công lý, theo lẽ phải, công bằng, theo đúng bản chất của sự việc, không chỉ dừng ở những điều khoản, câu chữ mập mờ, khôn khéo trong hợp đồng.

Cùng câu chữ tương tự như nhau, nhưng cái khó và cái hay của toà án là phải quy được về bản chất của hợp đồng, đâu là quan hệ mua bán bất động sản và đâu là giao dịch môi giới; đâu là tiền trả trước và đâu là tiền cho vay, đâu là thỏa thuận đặt cọc để ký kết hợp đồng và đâu là khoản tiền để chứng minh năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng chưa ký; đâu là khoản tiền khách hàng đã trả (và phải trả) cho bên môi giới và đâu là khoản tiền đã trả (và phải trả) cho chủ đầu tư; đâu là lỗi của bên vay và đâu là lỗi của ngân hàng; đâu là mỗi của bên mua, của bên môi giới và đâu là lỗi của chủ đầu tư, bên phát triển dự án.

“Bản án vừa rồi nếu được cấp phúc thẩm chấp nhận, thì có thể được xem như một 'án lệ', tác động đáng kể đến thị trường. Vì tranh chấp lợi ích đối lập, nên cái lợi của bên này sẽ là cái hại của bên kia trong bản án, nhưng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản sẽ thay đổi theo chiều hướng thực chất, tích cực và hiệu quả hơn” – luật sư Đức nhấn mạnh.