Vì sao bất động sản TP. Nhơn Trạch trầm lắng?

Giá nhà đất giảm vẫn vắng giao dịch

Khảo sát tại một số xã của H.Nhơn Trạch như: Phú Hữu, Đại Phước, Long Tân, Phú Hội, Long Thọ, Phước An… cho thấy, giá đất nền dự án, đất phân sào hiện đã giảm 25% so với đầu năm và 30% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn không tìm được khách.

Anh Nguyễn Văn Công (ở TP.Thủ Đức, TP.HCM) chia sẻ: “Đầu năm 2022, tôi mua lô đất nền 100m2 tại dự án gần trung tâm  huyện Nhơn Trạch với giá 2,8 tỷ đồng. Dự tính sau một thời gian giá đất lên cao sẽ bán lại kiếm lời, nhưng hiện nay rất khó bán. Tôi đã gửi ở nhiều sàn giao dịch, nhưng không bán nổi”.

“Sau khi được phê duyệt quyết định quy hoạch lên TP, Nhơn Trạch đã thu hút các nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm cơ hội cùng với đó là hàng trăm dự án BĐS được công bố. Chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân đều kỳ vọng Nhơn Trạch sẽ có những chuyển biến tích cực nhanh chóng thành một đô thị sầm uất. Thế nhưng giờ thì nhà đầu tư vỡ mộng, phải “ôm” đất và nợ ngân hàng vì khó tìm người mua”, chị Thái Thị Phượng, một nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM chia sẻ.

Dạo qua các sàn BĐS ở đây, phóng viên ghi nhận, tùy theo từng vị trí, hiện đất nông nghiệp chia sào ở khu vực các xã Phú Hữu, Đại Phước từ 1,5-3 tỷ đồng/sào (1 ngàn m2). Còn đất nền 100m2 dao động từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/lô. Biệt thự từ 4 tỷ đồng đến chục tỷ đồng tùy vị trí. Đa số chủ đất giảm giá từ 10-30% và hy vọng một số công trình hạ tầng giao thông được đầu tư sẽ giúp hâm nóng thị trường. Nhưng nhiều môi giới cho biết, hầu như vắng bóng người mua.

Đoạn vòng xoay giữa trung tâm là nút giao 2 tuyến đường Lê Hồng Phong và Nguyễn Văn Cừ có hàng chục hécta đất nông nghiệp được các hộ dân trồng mì và nhiều loại cây ngắn ngày. Đặc biệt còn có các căn biệt thự đang xây dang dở, chưa được tô trát, bỏ hoang do không ai ở.

Các tuyến đường N1, N2 có hàng trăm hécta đất nông nghiệp đã phân lô, bán nền và đang được rao bán với giá từ 18-20 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), nhưng chẳng ai ngó tới. Ở đây có nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm chỉ để thả trâu bò. Người đến mua đầu cơ, đợi giá lên để bán, nên TP rất hoang vắng.

“Từ năm 2017-2021, thông tin về việc xây dựng cầu Cát Lái, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường vành đai 3 đã đẩy giá đất nơi này liên tục tăng. Đất nền dự án, đất nông nghiệp được mua đi, bán lại nhiều, có không ít người đầu tư lướt sóng đã lời tiền tỷ trong thời gian 2-3 tuần. Nhưng giờ “cò đất” nông nghiệp hầu như thất nghiệp. Còn đất biệt thự đắt giá càng ế ẩm hơn”, chị Thu Hà, một môi giới BĐS ở Nhơn Trạch cho biết.

Thu hồi nhiều dự án “treo”

Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, huyện Nhơn Trạch sẽ triển khai hơn 500 dự án trên các lĩnh vực, hầu hết các dự án đều phải thu hồi đất của người dân và trong đó có nhiều diện tích đất nông nghiệp.

Để triển khai quy hoạch thành phố mới Nhơn Trạch, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt 74 dự án lớn với gần 5.000ha đất được giao cho các nhà đầu tư, nhưng chỉ 12 dự án được thực hiện dở dang rồi ngưng hẳn.

Với quyết tâm dẹp bỏ các dự án chậm triển khai, UBND tỉnh Đồng Nai đã quyết định hủy bỏ 37 dự án BĐS tại huyện Nhơn Trạch ì ạch giải phóng mặt bằng, trong đó có 5 dự án diện tích “khủng” là Khu đô thị du lịch xã Đại Phước (130ha), Khu dân cư Vĩnh Thanh (100ha), Khu dân cư Vĩnh Thanh - Phú Thạnh (90ha), Khu dân cư Phước An (70ha)...

Theo báo cáo của UBND huyện Nhơn Trạch, giá đất mua bán trên thị trường bị đẩy lên rất cao đã làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ GPMB của nhiều công trình, dự án đang triển khai. Khi thực hiện bồi thường, người dân thường yêu cầu giá cao gần bằng giá giao dịch ngoài thị trường khiến chủ đầu tư không có khả năng chi trả.

Nguyên nhân khiến TP này hoang tàn là do quá xa trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch và thiếu các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện… Mặt khác, hàng trăm dự án “chết chìm” bởi người mua đất tại đây phần lớn là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng kiếm lời chứ không có nhu cầu mua để ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thừa nhận, thị trường BĐS Nhơn Trạch có tình trạng đầu cơ, thu gom lượng lớn sản phẩm, sau đó làm giá theo ý mình, khống chế, chi phối thị trường khiến người mua mất niềm tin.

Nhơn Trạch từng là điểm nóng thị trường BĐS vệ tinh của TP. HCM với hàng loạt dự án có quy mô đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đến đây để tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, bi kịch hiện nay là hầu hết đất dự án đều nằm trong tay giới đầu cơ, nên việc thu hồi, giao cho chủ đầu tư khác có năng lực là hoàn toàn xác đáng.

Để hóa giải bài toán Nhơn Trạch, chỉ cần một cây cầu kết nối từ TPHCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Nhưng cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Chỉ có cách công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện giao thông rõ ràng, thì mới mong TP Nhơn Trạch hồi sinh.