Vì sao thị trường bất động sản ‘nở rộ’ đại dự án?

“Bùng nổ” đại dự án

Nếu như trước đây, các đại dự án với quy mô hàng trăm ha thi thoảng mới xuất hiện thì trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến một “làn sóng” ra đời của các đại dự án.

Nếu tạm lấy mốc 2018 – năm Vingroup bắt tay vào xây dựng bộ ba đại dự án Vinhomes Ocean Park 1 – Vinhomes Smart City – Vinhomes Grand Park thì chỉ trong vòng 6 năm qua, số đại dự án từ ít như sao buổi sớm đã vụt chuyển thành nhiều như hoa đào tháng Chạp.

Hầu hết các chủ đầu tư lớn đều cho ra mắt các đại dự án như một cách khẳng định vị thế của mình. Bên cạnh Vingroup với thêm những Vinhomes Ocean Park 2 – 3, Vinhomes Hạ Long Xanh thì có thể kể đến: Novaland với bộ ba NovaWorld Phan Thiết – NovaWorld Hồ Tràm – Aqua City, Nam Long với Waterpoint Long An, Đại Phúc với Vạn Phúc City, Masterise với Global City, Ecopark với Eco Central Park, Vinaconex với Cát Bà Amatina, Sun Group với tổ hợp “khủng” tại Sầm Sơn…

Sự “bùng nổ” này tạm lắng xuống trong giai đoạn khủng hoảng 2022 – 2023 rồi nhanh chóng trở lại khi bước vào năm 2024. Đánh dấu cho màn “tái xuất” này là Vinhomes Royal Island rồi tới Vinhomes Global Gate của Vingroup, theo sau là Sun Urban City của Sun Group, CaraWorld Cam Ranh của KN Investment Group.

Bước sang năm 2025, số đại dự án được tung ra ngày càng nhiều và dồn dập. Ngay đầu năm, Xuân Cầu Holdings tung Alluvia City, Ecopark tung ra Eco Retreat, Vingroup tung liên tiếp Vinhomes Wonder City, Vinhomes Green City và mới nhất là Vinhomes Green Paradise. Đó là chưa kể một loạt đại dự án khác đang “thai nghén” như Vinhomes Tân Mỹ, Vinhomes Phước Vĩnh Tây, Vinhomes Cam Ranh, Vinhomes Dương Kinh…

Vì sao?

Có thể thấy sự xuất hiện của các đại dự án đã trở thành một xu hướng chứ không đơn thuần chỉ là một hiện tượng của thị trường bất động sản Việt Nam. Đáng chú ý, không như các đại dự án thời kỳ đầu của các chủ đầu tư ngoại như Ciputra, Phú Mỹ Hưng có tốc độ triển khai từ chậm đến rất chậm… các đại dự án ra đời kể từ 2018 tới nay được triển khai rất nhanh, thậm chí có những dự án đã hoàn thành toàn bộ chỉ trong vài năm. Điều này cho thấy sự đột phá về trình độ phát triển, quản lý dự án của các chủ đầu tư trong nước, trong đó nổi bật nhất là Vingroup.

Lý giải về sự “bùng nổ” của các đại dự án, các chuyên gia cho rằng yếu tố pháp lý đóng một vai trò quan trọng. Cụ thể, với các dự án nhỏ, thông thường doanh nghiệp sẽ phải tự xử lí việc giải phóng mặt bằng thông qua thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất, trong khi dự án lớn đến rất lớn thường có nhà nước hỗ trợ thu hồi – đền bù đất.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho biết cụ thể hơn, hiện nay để làm chủ đầu tư, doanh nghiệp có 2 phương thức lựa chọn.

Một là nhận giao đất sau khi nhà nước thu hồi. Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định về thu hồi đất làm dự án. Theo đó, trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa thì nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất.

Phương án thứ hai là tự thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp không do nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thì phải thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân về phương thức, giá bồi thường.

Trong 2 phương án này, phương án nhà nước thu hồi sẽ ít gặp thách thức và rủi ro hơn nên nhiều doanh nghiệp có tiềm lực lực chọn.

Xét về mặt đầu tư và hiệu quả đầu tư, những dự án có quy mô lớn, chủ đầu tư có rất nhiều lợi ích. Một là vòng đời dự án kéo dài sau khi phân kỳ đầu tư giúp chủ đầu tư được hưởng lợi từ việc tăng giá chung sau mỗi đợt bán hàng, mỗi phân kỳ đầu tư. Mỗi đợt bán hàng, xây dựng dự án sẽ làm giá trị của khu đô thị tăng lên và giá bán sẽ tăng theo. Hai là với các dự án với quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ có không gian để phát triển các tiện ích, hạ tầng, đáp ứng nhu cầu sống của đối tượng khách hàng tiềm năng để xây dựng thương hiệu, tạo sự khác biệt để bán hàng và gia tăng lợi nhuận. Với cơ chế giá đất theo sát giá thị trường, nếu không có thặng dự về giá trị thương hiệu thì chủ đầu tư sẽ rất khó có hiệu quả khi đầu tư.

Lợi thì có lợi, nhưng…

Đánh giá về tác động của xu hướng phát triển đại dự án, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng về tích cực, điều này sẽ tạo nên những đô thị hiện đại, đầy đủ tiện ích, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh thay vì phát sinh các đô thị nhếch nhác, cư dân dùng chung các tiện ích với các đô thị hiện hữu, đô thị cũ, làm quá tải hệ thống hạ tầng như giao thông, trường học, bệnh viện.

Ngoài ra, các chủ đầu tư lớn có nguồn lực vững vàng hơn, thương hiệu mạnh hơn sẽ phát triển và tuân thủ pháp luật tốt hơn, giúp giảm bớt các tranh chấp với khách hàng.

Tuy nhiên, về mặt tiêu cực, xu thế này sẽ loại bỏ nhiều chủ đầu tư vừa và nhỏ, năng lực không đảm bảo và tạo nên xu hướng ngày càng độc quyền. “Thị trường bất động sản sẽ rơi vào một số doanh nghiệp chính nên mức độ độc quyền về giá và mức độ thao túng thị trường sẽ tăng lên hơn. Nhà nước cần chú ý kiểm soát vấn đề này”, ông Lập bình luận với VietnamFinance.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cũng chung lo ngại khi cho rằng tác động tiêu cực của xu hướng phát triển đại dự án là tạo ra sự cạnh tranh không công bằng khi lợi thế nghiêng về các doanh nghiệp lớn. Điều này cũng khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. “Thị trường sẽ chuyển từ trăm hoa đua nở sang ít hoa đua nở thì giá sẽ cao”, ông nói.

Bởi vậy, ông Điệp cho rằng để cân đối thị trường, nhà nước cần mở rộng cơ chế chính sách một cách táo bạo hơn nữa, nhất là trong cơ chế vốn, để thị trường được bung ra, như vậy doanh nghiệp nhỏ và vừa mới có cơ hội.

Ông Nguyễn Đức Lập góp một góc nhìn khác khi cho rằng với các quy định pháp lý, xu thế và nhu cầu xã hội thì xu hướng phát triển đại dự án sẽ là tất yếu. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể nâng cao năng lực tài chính hoặc hợp tác, liên doanh, liên kết lại cùng phát triển dự án hoặc có thể tham gia nhận chuyển nhượng lại một phần dự án của các chủ đầu tư lớn để phát triển.