Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành và ngày càng phát triển. Đóng vai trò không kém phần quan trọng trong ngành bất động sản, lực lượng môi giới bất động sản với vai trò trung gian kết nối đã thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay số lượng môi giới bất động sản theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng theo kiểu “cò đất”.
Gần như không có rào cản khi gia nhập
Là Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, môi giới bất động sản vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, Mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.
"Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò", bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất. Bên cạnh đó là việc 'thổi' thông tin, tranh thủ sự khan hiếm nguồn hàng, nhằm mục đích làm giá, thậm chí còn lướt cọc hoặc bán chênh với khách, để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt sốt ảo hay bong bóng bất động sản”, ông Đính nó
i.
Theo ông Đính, để thoát nhãn “cò đất”, môi giới bất động sản cần tham gia các khóa học đào tạo, học tập, tích lũy kinh nghiệm trong cả một quá trình và đặc biệt là thông qua kỳ thi chứng chỉ môi giới. Ngoài đạo đức hành nghề cơ bản và khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng... môi giới cần biết làm nghề, có kỹ năng về tư vấn, có kỹ năng về định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật.... Có như vậy mới đảm bảo quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách.
Thực tế hiện nay, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin như vậy. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2 - 4% giá trị giao dịch. Hành vi này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm. Tuy nhiên, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới.
Đặc biệt rủi ro về việc bị cắt cầu. Nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền môi giới. Nếu lộ thông tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp. Hay chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới. Nhận tiền cọc của khách nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách. Thậm chí, nhiều môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, “mất công, mất sức" tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, khách hàng nghe xong tư vấn lại đi ký hợp đồng với môi giới sẵn sàng “cắt máu", cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch.
Ở Mỹ: 1 căn nhà chỉ 1 môi giới bán; Việt Nam sẽ có vô số môi giới nhảy vào
"Trong khi đó ở một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ, Úc... một căn nhà chỉ một môi giới bán thì ở Việt Nam một căn nhà có vô số môi giới bán. Các quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của môi giới bất động sản. Còn tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch", ông Đính cho hay.
Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ông Đính cho biết có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này.
"Vậy nên chăng, có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản? Thậm chí là ràng buộc giao dịch bất động sản phải có sự tham gia môi giới? Để khuyến khích môi giới học tập, nâng cao tay nghề, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững", ông Đính nêu vấn đề.
Hoặc là giải quyết tận gốc nguyên nhân sâu xa, là việc thị trường thiếu thông tin, dữ liệu minh bạch, chính thống. Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hỏa mù”, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng, để thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, ông cho rằng Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về bất động sản.
