BĐS Bình Thuận ra hàng, chủ đầu tư ‘xuống nước’, người mua TP. HCM vẫn băn khoăn

Khách hàng là “thượng đế”

Chị Huyền Thanh, một môi giới lâu năm tại sàn giao dịch BĐS của một tập đoàn lớn cho hay, thời gian từ TP. HCM đến Phan Thiết từ 5 giờ đồng hồ sẽ rút ngắn chỉ còn 1 giờ 40 phút khi cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây hoàn thành vào cuối năm nay, là lý do rất lớn để các nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền vào các sản phẩm BĐS ở Bình Thuận. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận cân đối lại lời lãi vì giai đoạn này thì khách hàng là “thượng đế”.

Tùng Anh, môi giới tại sàn giao dịch Rạng Đông Land (TP. Thủ Đức) cho hay, nhà đầu tư tại TP. HCM đang tìm mua BĐS thứ 2 ở Bình Thuận, sau “làn sóng” thu lợi nhuận khoảng 25% ở lần đầu tư thứ nhất vào cuối năm 2021. “Tiêu chí lựa chọn ở lần mua thứ 2 này, phần lớn khách hàng ưu tiên BĐS nghỉ dưỡng dự án có chủ đầu tư uy tín và sẵn sàng bàn giao để có thể khai thác du lịch ngay. Những sản phẩm như thế dù giá có nhỉnh hơn một chút cũng đáng để “rót tiền” vì ngay khi các dự án hạ tầng đi vào khai thác, nhà đầu tư có thể thu lợi từ du lịch hoặc chuyển nhượng”, Tùng Anh phân tích.

Về phía các chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận nhường lại cho khách nhiều cơ hội kiếm lãi hơn. Ví dụ tại một dự án căn hộ nghỉ dưỡng sắp bàn giao nhà ở Mũi Né có vị trí, cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn, giao vào cuối năm 2022, người mua nhà chỉ cần có 1,4 tỷ - 1,8 tỷ đồng là đã có thể sở hữu căn hộ với loạt ưu đãi giá trị như được tặng nội thất 5 sao; được tặng 150 đêm nghỉ dưỡng trong chuỗi khách sạn của chủ đầu tư trong khi trước đây chỉ có 30 đêm.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng xây dựng bài toán khai thác đa dạng cho khách hàng lựa chọn như được linh hoạt mục đích sử dụng để ở, tự khai kinh doanh hoặc ký gửi chủ đầu tư chia sẻ lợi nhuận với tỷ suất dao động từ 12%/ năm hoặc 28%/ 3 năm tùy hình thức mà khách hàng chọn.

“Trước đây, nhiều chủ đầu tư ép khách hàng phải ký hợp đồng để chủ đầu tư toàn quyền khai thác cho thuê, sau đó ấn định mức phần trăm trả lãi hàng năm, như thế chả khác gì bỏ tiền ra đầu tư cho doanh nghiệp kinh doanh kiếm lãi, còn nhà của mình thì bản thân mình lại không có quyền sở hữu, giờ thì tôi thấy có thể chấp nhận mua Condotel được”, chị Hà, nhà ở quận 1, TP. HCM nhận xét.

Còn anh Tiến Minh, cư dân ở Thủ Đức cho rằng, sở hữu những tiềm năng phát triển vượt bậc tựa như Quảng Ninh ở phía Bắc hay Phú Quốc tại phía Nam nhưng thiếu hạ tầng khiến BĐS Bình Thuận như một chiếc lò xo nén. Do đó, 2 công trình trọng điểm mang tính bước ngoặt của địa phương này gồm cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây và sân bay Phan Thiết đang chuẩn bị về đích sẽ tạo cơ hội cho nhà đầu tư kiếm lợi nhuận.  

Giám đốc một sàn phân phối nhiều dự án Bình Thuận tại quận 7 cho hay, những nhà đầu tư mua sản phẩm từ 2 năm trước, nay đã thu về mức lợi nhuận xấp xỉ 40%. Sau 6 tháng gần đây trầm lắng thì giờ nhà đầu tư có thể xuống tiền để từ giờ đến cuối năm tiếp tục đón thêm 2 nhịp tăng giá: cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây hoàn thành và sân bay Phan Thiết đi vào hoạt động. 

Sân bay Phan Thiết đang dần thành hình

“Kịch bản tăng trưởng của 2 địa phương như Quảng Ninh và Phú Quốc sẽ được lặp lại ở Bình Thuận, thậm chí Bình Thuận còn có nhiều cơ hội tăng trưởng vượt bậc hơn khi “thủ phủ resort” sở hữu nhiều lợi thế về thiên nhiên, vị trí và khả năng kết nối du lịch, kinh tế đến TP. HCM hay các điểm du lịch lân cận”, vị giám đốc này nhận xét. 

Người mua nhà băn khoăn

Chị Vũ Lan Anh, một nhà đầu tư nhỏ lẻ lâu năm ở quận 7 cho hay, thông tin tốt về du lịch Bình Thuận đang có sức thuyết phục người mua nhà. Ví dụ, tỉnh đặt mục tiêu đến năm 2025 sẽ đón khoảng 9 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế khoảng 1,5 triệu lượt, tổng thu từ khách du lịch đạt khoảng 24.000 tỷ đồng. Năm 2023, Bình Thuận cũng sẽ là địa phương đăng cai tổ chức năm du lịch quốc gia với chủ đề “Bình Thuận – Hội tụ xanh”. Nhưng với nhà đầu tư nhỏ lẻ thì câu chuyện sát sườn nhất vẫn là lãi suất vay ngân hàng đang quá căng thẳng.

“Mua căn hộ hay biệt thự ở đô thị biển như Bình Thuận thì chắc chắn yếu tố nghỉ dưỡng cho gia đình phải hài hòa với bài toán đầu tư, vì tính toán kỹ thì mỗi năm gia đình cũng chỉ sử dụng từ 30-60 ngày nghỉ dưỡng, còn lại không thể không tính bài toán kinh doanh được. Nhưng với lãi suất vay thả nổi lên tới 15%-18% thì rất khó để cân đối lời lãi từ việc kinh doanh cho thuê”, chị Lan Anh băn khoăn.

Tương tự như chị Lan Anh, chị Hoài Hương, một nhà đầu tư đang tìm hiểu dự án codotel tại một sàn giao dịch có tiếng ở Quận 1 cho hay, chủ đầu tư đang tính đến thu hút những khách hàng có tiền mặt sẵn tại ngân hàng. “Nhưng theo một tâm lý thông thường thì người có tiền sẽ chớp cơ hội đang gửi tiết kiệm ở ngân hàng với lãi suất lên tới 11% cho kỳ hạn 6 tháng thì nếu có đầu tư, chúng tôi cũng tính toán ít nhất sau 6 tháng nữa”, chị Lan Anh nói.   

Bên cạnh yếu tố lãi suất tiền gửi đang có lợi cho người mua nhà thì chị Lan Anh cho rằng Bình Thuận có một số yếu tố bất lợi đây không phải là top 1 trong thị trường BĐS nghỉ dưỡng, chưa thể cạnh tranh lại các điểm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… Nhiều tình trạng phân lô bán nền ồ ạt, không đúng quy hoạch chủ đầu tư bị khởi tố trước đây cũng ảnh hưởng tới tâm lý khách hàng.  Mặt khác, thanh khoản của thị trường chưa ổn định, hàng ra không đều nên lực kéo thị trường cũng là câu chuyện cần suy nghĩ. Từ năm 2021 đến nay, quy trình cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất cho sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng vẫn ách tắc…

Theo Báo cáo thị trường BĐS TP. HCM và vùng phụ cận quý III/2022 của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý III/2022 có sự sụt giảm mạnh so với quý trước ở hầu hết các phân khúc.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở loại hình condotel, mức tăng 53% so với quý II/2022, đạt khoảng 1.474 căn - cao nhất từ đầu năm đến nay. Sức cầu thị trường mặc dù tăng nhưng vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn trước 2019 và chỉ tập trung tại một số dự án nhất định. Việc tăng cường kiểm soát tín dụng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm và gần như chững lại do room tín dụng khá ít, khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Ở loại hình biệt thự và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, các dự án có tình hình bán hàng chậm, 9/15 dự án có tỷ lệ tiêu thụ dưới 30%, đây là lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay. Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel trong quý IV giảm so với quý III/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 800 - 900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình.

Dù các sàn giao dịch và chủ đầu tư đang nỗ lực “ra hàng” nhưng đặt chung trong bức tranh tổng thể toàn thị trường, khi sức cầu giảm vì khó khăn tiếp cận tín dụng, bắt buộc các chủ đầu tư, nhà môi giới phải rất kiên nhẫn thuyết phục “thượng đế”.