Tại diễn đàn DInsights “Triển vọng thị trường chứng khoán: Tâm điểm ngành thép và bất động sản” do VNDirect tổ chức, bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong khoảng năm 2025 - 2026 với giả định thể chế tốt hơn và Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thông qua trong năm nay.
Theo nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam của VNDirect, trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 - 2022), cứ 7-8 năm lại diễn ra tình trạng đóng băng thị trường. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ đóng băng của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.
Bà Khánh Hiền cho hay, ở giai đoạn 2011 - 2013, thị trường đóng băng khi lãi suất lên 25%/năm, dư nợ bất động sản chiếm 40% trong hệ thống ngân hàng. Lúc đó, để hỗ trợ thị trường, cơ quan quản lý tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành Luật Đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt và thành lập Công ty VAMC để xử lý các khoản nợ xấu bất động sản.
Sau giai đoạn trên, giá sản phẩm đầu cơ như đất nền, bất động sản cao cấp giảm mạnh 20 - 30%. Nguồn cung dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%.
Nhìn lại giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, Giám đốc khối phân tích VNDirect dự báo tới đây, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên. Ngoài ra, các công ty bất động sản có mức độ chấp nhận rủi ro thấp, tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.
Đối với nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại khi lựa chọn một cổ phiếu bất động sản, bà Hiền lưu ý đến 3 yếu tố. Thứ nhất, chính sách của cơ quan quản lý đóng vai trò rất quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý các dự án hiện tại được có được tháo gỡ hay không.
Thứ hai, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý. Theo bà Hiền, đó là các doanh nghiệp hướng đến phân khúc bình dân và nhà ở xã hội, doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy thấp và khả năng thanh toán đảm bảo, đặc biệt là doanh nghiệp có năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới.
Cuối cùng là yếu tố giải ngân đầu tư công. "Đây được xem là một trong những cứu cánh quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn”, bà Hiền nhận định.
Ở góc nhìn lạc quan hơn về thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng mọi người đang có tâm lý hơi nặng nề và bi quan. "Tình hình bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ. Thị trường có thể phục hồi từ cuối năm nay nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021", ông nói.
“Tôi đồng tình với một số điểm tương đồng giữa cuộc khủng hoảng hiện tại so với giai đoạn 2011 - 2013, song có rất nhiều điểm khác”, ông Lực nói và phân tích, về bản chất, cuộc khủng hoảng trước là thừa cung, bây giờ ngược lại thiếu cung ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, thời điểm 2011 - 2013, nhu cầu thực đối với bất động sản thấp vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP năm 2012 chỉ 5,25%, lãi suất rất cao lên tới 20-25%. Nhưng bây giờ vĩ mô ổn hơn nhiều, nhu cầu thực với phân khúc trung cấp và giá rẻ lại rất cao.
Thời điểm 2013 cơ bản là bơm tiền nhưng giờ các chính sách đồng bộ hơn. "Chưa bao giờ chúng ta làm 3 luật cùng lúc để cho đồng bộ, nhất quán (Luật Đất đai, nhà ở, kinh tế bất động sản). Hơn nữa, rất nhiều quyết sách của Chính phủ sẽ đưa ra như chính sách nhà ở xã hội. Sắp tới Chính phủ có thể đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội cho bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013”, ông Lực cho biết.
Một vấn đề nữa mà TS Cấn Văn Lực nêu rõ là kinh nghiệm quản trị của doanh nghiệp và ngân hàng giờ đây rất khác so với 10 năm trước, dự phòng rủi ro cũng tốt hơn. "Chưa bao giờ ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu tốt như giờ lên tới 145%, tức là có 1 đồng nợ xấu đã có 1,5 đồng dự phòng. Trong khi đó, tỷ lệ này trước đây thường thiếu", ông cho hay.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
