BĐS Đà Nẵng trước làn sóng phục hồi và bài toán nguồn cung vừa túi tiền

Làn sóng đầu tư quay lại

Nhìn lại diễn biến thị trường trong khoảng một năm trở lại đây, ông Nguyễn Tấn Bình, Giám đốc Công ty CP Tasmania cho biết, bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến sự phục hồi khá rõ rệt. Nếu trước đây, các giao dịch chỉ xuất hiện mang tính cục bộ thì hiện nay, thị trường đã hình thành những “làn sóng” mới, thể hiện qua sự gia tăng cả về lượng giao dịch lẫn mức độ quan tâm của giới đầu tư.

Theo ông Bình, mặt bằng giá bất động sản đã có sự thay đổi rất nhanh so với cùng kỳ năm trước. Ở nhiều khu vực, đặc biệt là những vị trí có lợi thế về hạ tầng, ven biển hoặc gắn với du lịch, giá bán đã tăng mạnh. Điều này phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Đáng chú ý, dòng tiền đang quay lại khá hào hứng, nhất là đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự ven biển. “Nhờ sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch, mỗi năm Đà Nẵng đón khoảng 17–18 triệu lượt khách. Lượng khách lớn kéo theo nhu cầu rất cao về lưu trú, nghỉ dưỡng, trong khi nguồn cung ở một số phân khúc lại có dấu hiệu thiếu hụt”, ông Bình nhận định.

Bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, nhu cầu về nhà ở để cư ngụ cũng gia tăng nhanh. Đà Nẵng là “đầu tàu” của khu vực miền Trung, do đó, dân số cơ học từ các tỉnh, thành lân cận dịch chuyển về đây ngày càng lớn. Lực cầu đến từ người lao động, chuyên gia, kỹ sư, người làm việc trong lĩnh vực dịch vụ - du lịch, công nghệ… đang tạo nền tảng cho phân khúc nhà ở đô thị.

Theo ông Bình, trong ngắn hạn và trung hạn, dòng tiền đầu tư vào bất động sản khai thác du lịch sẽ tiếp tục có xu hướng tăng. Đồng thời, phân khúc bất động sản giá thấp và trung bình cũng đang ở trong tình trạng “căng” cầu, bởi mặt bằng giá hiện nay đã ở mức khá cao: nhà phố vài tỷ đồng, căn hộ khoảng 1–1,5 tỷ đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng đủ khả năng tiếp cận.

“Do đó, bất động sản phục vụ cho thuê, khai thác dòng tiền, cũng như bất động sản dành cho người lao động, người có thu nhập trung bình và thấp sẽ là những phân khúc có nhu cầu rất lớn trong thời gian tới”, ông Bình nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp phân phối, ông Võ Nhật Thiên, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt Xanh miền Trung cho rằng, sự phục hồi của Đà Nẵng cũng đang diễn ra theo đúng “bản chất” của thị trường, với tính chu kỳ rõ nét.

Theo ông Thiên, một trong những động lực quan trọng là chất lượng hạ tầng quốc gia thời gian qua được cải thiện đáng kể. Cao tốc Bắc – Nam, đường sắt Bắc – Nam, hệ thống sân bay, cảng biển… đều được đầu tư mạnh, qua đó nâng cao khả năng kết nối vùng và thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Cùng với đó, quy mô dự án cũng có sự thay đổi, từ những dự án vài trăm ha trước đây sang nhiều dự án 10–50ha, tạo nguồn cung đa dạng hơn cho thị trường.

Bên cạnh hạ tầng, nhu cầu vốn cho nền kinh tế trong 5 năm tới được dự báo ở mức rất lớn, đến từ hai kênh chính là tín dụng và thị trường vốn. Đặc biệt, Việt Nam đang định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế và nếu Đà Nẵng được lựa chọn là một trong những địa điểm triển khai, đây sẽ là cơ hội để thu hút dòng tiền quốc tế, trong đó có dòng vốn vào bất động sản.

Tuy nhiên, ông Thiên cũng lưu ý rằng trong 5 năm vừa qua, giá bất động sản đã tăng khoảng 3–4 lần. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập người dân ngày càng giãn rộng, khiến việc kỳ vọng giá giảm sâu là khó khả thi. Thay vào đó, thị trường cần những giải pháp mang tính cơ cấu, điều chỉnh lại “rổ hàng” sản phẩm.

Gỡ nút thắt pháp lý, phát triển sản phẩm vừa túi tiền

Từ thực tiễn thị trường, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, việc phát triển mạnh nhà ở xã hội và các sản phẩm vừa túi tiền là hướng đi tất yếu.

Ông Võ Nhật Thiên nhận định, hiện nay các giải pháp đã khá rõ ràng. Thứ nhất là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội với chỉ tiêu, pháp lý và cơ chế cụ thể nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá bất động sản. Thứ hai là phát triển mô hình khu đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn.

Theo ông, hai yếu tố này không chỉ góp phần “hạ nhiệt” giá mà còn làm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường. Riêng tại Đà Nẵng, nguồn cung trong giai đoạn 2024–2025 đã tăng mạnh so với các năm trước, có thể gấp đôi. Sang năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ có sự khác biệt về cơ cấu, khi ngoài căn hộ còn xuất hiện nhiều hơn các sản phẩm nhà thấp tầng, nhà phố thương mại và đặc biệt là các sản phẩm du lịch của những chủ đầu tư lớn.

Tuy vậy, một thực tế là nguồn cung hiện nay có xu hướng tập trung vào một số chủ đầu tư lớn, trong khi sự phân bổ giữa các phân khúc chưa thật sự đồng đều. Đây là yếu tố tiềm ẩn rủi ro, đòi hỏi cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần có định hướng phát triển cân bằng hơn.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Lê Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết, Chính phủ đã ban hành Đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trên toàn quốc, trong đó Đà Nẵng được giao chỉ tiêu khoảng 33.000 căn. Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại có xu hướng tăng theo thị trường, việc phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình và thấp là hết sức cần thiết.

Thành phố Đà Nẵng trong nhiều năm qua đã triển khai khá quyết liệt chương trình phát triển nhà ở xã hội nhằm cân đối giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, qua đó giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng đang tập trung rà soát, tháo gỡ các dự án bất động sản còn vướng mắc pháp lý, đặc biệt là những dự án liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra. Đây được xem là nhiệm vụ then chốt để khơi thông nguồn lực, đưa dự án trở lại thị trường, từ đó bổ sung nguồn cung.

Cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật của các doanh nghiệp, chủ đầu tư; kịp thời chấn chỉnh, xử lý những tồn tại phát sinh, đồng thời đẩy mạnh minh bạch thông tin thị trường. Theo quy định mới của luật, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin nhà ở và bất động sản sẽ được triển khai, hướng tới chuẩn hóa và công khai hóa thông tin, giúp thị trường vận hành lành mạnh, bền vững.

Từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Bình cũng kiến nghị thành phố và các sở, ngành quan tâm hơn đến giải pháp phát triển các sản phẩm bất động sản có mức giá phù hợp, vừa túi tiền để người lao động có thể an cư. Khi người lao động yên tâm sinh sống và làm việc, thành phố mới có thể phát triển bền vững.

Đồng thời, ông đề xuất cần xem xét, tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục đất đai, quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị, nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và sớm đưa dự án ra thị trường.