Cải tạo chung cư cũ: Ì ạch vì luật ‘bó’ chân

Ì ạch cải tạo

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, từ năm 2006 đến nay, thành phố đã tháo dỡ được 32 chung cư cũ, hư hỏng với tổng diện tích sàn xây dựng tháp dỡ là 204 nghìn m2. Tuy nhiên, nếu so với tổng số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên toàn thành phố thì tỷ lệ cải tạo mới chỉ đạt khoảng 7%.

Tại Hà Nội, tốc độ cải tạo chung cư cũ cũng rất chậm. Sau 10 năm triển khai kế hoạch, thành phố mới chỉ cải tạo, xây dựng được 12 chung cư cũ là B4, B14 Kim Liên, I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn... So với con số 1.516 chung cư cũ, tỷ lệ cải tạo chỉ là 1%.

Đứng trước thực trạng này, trong thời gian qua, chính quyền Hà Nội và TP. HCM đều đưa ra lộ trình đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ.

Theo kế hoạch, trong thời gian tới, TP. HCM sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn. Đồng thời khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.

Còn tại Hà Nội, UBND thành phố cũng đưa ra danh mục các dự án dự kiến thu hút đầu tư trên địa bàn giai đoạn 2016 – 2020. Theo đó, trong đợt 1, thành phố kêu gọi doanh nghiệp đầu tư cải tạo 10 chung cư cũ thuộc các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai với tổng số vốn dự kiến lên tới 15 tỷ USD.

Nhiều vướng mắc do luật

Mặc dù đã đưa ra lộ trình cũng như ban hành một số cơ chế ưu đãi, song việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ hiện nay ở cả hai thành phố đều đang hết sức khó khăn.

Ngoại trừ một số khu đất vàng được các "đại gia" nhóm ngó, thậm chí xếp hàng xin được cải tạo, còn lại đa số các chung cư cũ khác đều không tìm được chủ đầu tư. Đơn cử như tại TP. HCM, các doanh nghiệp chỉ tham gia cải tạo chung cư cũ tại các Quận 1, Quận 3, Quận 10. Còn tại Quận 5 (203 lô), Quận 6 (32 lô), Quận Tân Bình (30 lô), Quận 11 (30 lô),… doanh nghiệp khá hờ hững. Một số quận thậm chí còn không có doanh nghiệp nào muốn nhảy vào đầu tư.

Lý giải về điều này, các chuyên gia địa ốc cho biết, ngoài điều kiện vị trí không thuận lợi, việc cải tạo chung cư cũ còn vướng hàng loạt bất cập do luật mang lại.

Chẳng hạn Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã không nêu lên chỉ tiêu về dân số. Điều này khiến cho ưu đãi nâng chiều cao công trình hóa thành vô nghĩa do chủ đầu tư không được phép tăng số căn hộ làm gia tăng dân số tại tòa nhà.

Bên cạnh đó, vấn đề lựa chọn chủ đầu tư cũng bất cập. Nghị định 101 giao quyền lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ cho tập thể người dân sống tại chung cư đó. Điều này gây ra khó khăn rất lớn cho chính quyền các địa phương, bởi tìm được sự đồng thuận của hàng trăm con người về lựa chọn một chủ đầu tư nào đó là cực khó. Đó là chưa kể, đa số người dân không có đủ hiểu biết để có thể lựa chọn được một chủ đầu tư đủ tầm.

Giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề làm chính quyền đau đầu. Vì có những chung cư hàng chục năm không di dời nổi. Chẳng hạn như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5, TP. HCM có 500 hộ, đa số giải tỏa xong rồi, chỉ còn 16 hộ không đồng ý mà làm cho tiến độ di dời chậm 10 năm nay. "Lẽ ra phải tuân theo quy tắc thiểu số phục tùng đa số, Nghị định phải cho phép tiến hành cưỡng chế", một doanh nghiệp địa ốc (giấu tên) tham gia cải tạo chung cư cũ nói.

Ngoài ra, các vấn đề về tiền hỗ trợ tái định cư, về diện tích căn hộ, về quyền được chuyển nhượng nhà sau tái định cư… còn nhiều nhập nhèm khiến doanh nghiệp thêm "nản" khi "húc đầu" vào mảng thị trường này.

Thành phố Hồ Chí Minh "xé rào"

Để giải quyết các vướng mắc trên, UBND TP. HCM đang xây dựng các chính sách mới mang tính "xé rào" để đẩy nhanh tốc độ cải tạo chung cư cũ.

Chẳng hạn như trong thời hạn 3 tháng, nếu chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được phương án bồi thường, không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND quận, huyện được quyền chỉ định chủ đầu tư.

Chủ đầu tư sẽ được điều chỉnh nâng hệ số sử dụng đất tại chung cư cũ hoặc được giao thêm một dự án mới có khả năng sinh lời cao, trong trường hợp cải tạo chung cư ở vùng không thuận lợi.

Ngoài ra, UBND thành phố Hồ Chí Minh sẽ ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện các thủ tục liên quan đến quá trình đầu tư để "giải vây" cho các sở, ngành.

Về phía người dân, diện tích căn hộ tái định cư sẽ bằng diện tích căn hộ cũ, không đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Trường hợp căn hộ cũ của người dân nhỏ hơn 25m2 thì Nhà nước sẽ bố trí căn hộ 25m2 (phần chênh lệch sẽ được Nhà nước hỗ trợ).

Sau khi đăng ký tái định cư mà chưa ký hợp đồng mua nhà tái định cư, người dân đổi ý, muốn nhận tiền để tự lo nơi ở mới thì được chủ đầu tư thanh toán khoản tiền tương đương giá trị căn hộ được tái định cư.

Sau khi ký hợp đồng mua nhà tái định cư mà người dân không có nhu cầu ở thì được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai.