Cần 2 lằn ranh pháp lý với bất động sản

Ông Thân Thành Vũ – Phó chủ tịch Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính về vấn đề kiểm soát an toàn tài chính bất động sản:

- Quan điểm của ông về việc kiểm soát an toàn tài chính đối với bất động sản?

Ông Thân Thành Vũ: Tôi ủng hộ việc có quy định này, bởi với một thị trường phức tạp, liên hệ mật thiết với hệ thống tài chính, có tính chu kỳ và đầu cơ lớn như bất động sản, không kiểm soát tốt sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy.

Ngược lại mấy chục năm trước, việc chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai rất dễ dàng, có mảnh đất, có giấy chấp thuận chủ trương là đã vẽ phối cảnh, chạy quảng cáo và thu tiền người mua rồi. Sau đó, nhận thấy quá rủi ro cho người mua, nhà nước sửa Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu chủ đầu tư phải đầy đủ pháp lý, xây xong móng/hạ tầng mới được mở bán chính thức (ký hợp đồng mua bán). Tuy nhiên, quy định này không “làm khó” được các doanh nghiệp bất động sản. Họ “lách luật” bằng cách ký kết đủ loại hợp đồng hợp tác kinh doanh, góp vốn, đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán… với người mua. Không ai kiểm soát được những việc này, trừ phi chính người mua tố cáo doanh nghiệp lừa đảo chiếm đoạt tài sản…

Cách thức huy động vốn từ người mua đã biến các doanh nghiệp bất động sản trở thành một dạng tổ chức tài chính. Chẳng có ràng buộc gì đáng kể nên ai có chút tiền cũng muốn nhảy vào làm bất động sản, huy động vốn tùm lum. Nhiều “tay ngang”, “tay mơ” quá nên thị trường thượng vàng hạ cám, để khi suy thoái thì hàng loạt dự án đổ bể, người mua mất tiền, thị trường mất niềm tin. Doanh nghiệp bất động sản cũng trở nên xấu xí trong mắt dư luận.

Đã đến lúc Chính phủ phải quy định chặt chẽ hơn, chứ không ông nào cũng chỉ đăng ký doanh nghiệp, chạy cái chủ trương, xin được miếng đất rồi quây tôn để huy động vốn.

- Vậy theo ông nên kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản như thế nào?

Ở khía cạnh tài chính, khi nhìn vào doanh nghiệp bất động sản, chúng ta thường tập trung vào các con số: tiền và tương đương tiền, hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả (trong đó có nợ vay), người mua trả tiền trước, doanh thu chưa thực hiện, vốn chủ sở hữu… Đây là những con số biểu hiện cho sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, từ chất lượng tài sản đến khả năng thanh toán, dòng tiền…

Ví dụ với tồn kho, đây là chỉ số rất quan trọng, vì tồn kho quá lớn sẽ giết chết doanh nghiệp. Tồn kho gồm hàng hóa thành phẩm, dự án đang xây dựng, nguyên vật liệu… Đáng sợ chính là hàng hóa ế ẩm, dự án chậm tiến độ kéo dài, vì nó sẽ chôn vốn của doanh nghiệp, đồng thời khiến doanh nghiệp còng lưng gánh lãi suất, chịu phạt hợp đồng vì sai hẹn bàn giao với người mua. Nguy hiểm hơn, nó khiến dòng tiền kinh doanh khó khăn, dẫn tới doanh nghiệp phải tiếp tục vay mượn để có tiền hoạt động, điều này càng làm gia tăng gánh nặng nợ nần. Nếu sức mua của thị trường không được cải thiện, doanh nghiệp sẽ gặp rắc rối lớn. Nhìn vào các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay, có không ít doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm quá nửa tổng tài sản, thậm chí lên tới 70% - 80% tổng tài sản.

Hay với chỉ tiêu nợ phải trả, nhiều doanh nghiệp bất động sản có đòn bẩy rất cao, vượt xa ngưỡng được xem là an toàn (dưới 2 lần). Để hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở ngưỡng an toàn, hoặc để tăng quy mô vay nợ, doanh nghiệp phải tăng vốn. Nhưng thực tế thị trường lại xảy ra những chuyện như tăng vốn ảo, đâu ai kiểm soát nổi.

Tuy nhiên, việc nhìn vào các chỉ số để đánh giá an toàn tài chính của một doanh nghiệp là một chuyện, việc đặt ra một bộ tiêu chí tài chính về kiểm soát an toàn tài chính lại là một chuyện khác. Và đây là công việc rất khó, rất nhạy cảm, phải được đánh giá kỹ lưỡng. Trung Quốc đã thực hiện chính sách “3 lằn ranh đỏ” với 3 chỉ tiêu: Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản nhỏ hơn 70%; tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%; tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn 1. Tôi cho đây là những chỉ số khá khắc nghiệt với doanh nghiệp bất động sản và cũng không dễ để áp dụng tại Việt Nam.

- Ông có thể giải thích sâu hơn về quan điểm của mình?

Có hai điểm khiến tôi cho rằng khó lòng áp đặt một bộ tiêu chí cứng. Một là bộ tiêu chí ấy có thể can thiệp thô bạo vào quyền tự chủ, tự quyết kinh doanh của doanh nghiệp. Việc các chỉ số tồn kho, phải thu, nợ phải trả… bao nhiêu, tùy thuộc vào chiến lược của mỗi doanh nghiệp. Chúng ta cần nhớ đến đặc tính của dự án đầu tư bất động sản là kéo dài, 3 – 5 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khoảng thời gian đó, doanh nghiệp cân đối được, thậm chí chịu “lõm” một chút cũng không sao, miễn là họ có thể đợi được đến ngày bán sản phẩm, để thu cả vốn lẫn lời.

Hai là mục tiêu khi đặt ra một bộ tiêu chí là để hướng tới việc kiểm soát thị trường nói chung, tức là ngăn chặn, giảm thiểu rủi ro đổ vỡ cấp độ lớn, chứ không nhằm đến việc kiểm soát cụ thể một doanh nghiệp nào. Bởi nếu như sự sụp đổ của một doanh nghiệp không gây tác động lớn tới thị trường thì sự sai lầm trong quản lý an toàn tài chính sẽ khiến doanh nghiệp đó phải trả giá, ngân hàng cho doanh nghiệp đó vay phải chịu hậu quả. Nhà nước không có nghĩa vụ phải cứu vớt mọi doanh nghiệp và cũng không có khả năng đó. Nhà nước chỉ quản lý sự ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững của thị trường mà thôi. Tất nhiên, với những đại doanh nghiệp, sự sụp đổ của họ có thể tạo ra một cơn địa chấn thì nhà nước bắt buộc phải kiểm soát chặt. Song, cần nhận thức về mục tiêu chung để tránh can thiệp thô bạo vào hoạt động của doanh nghiệp.

- Vậy ý tưởng của ông là gì?

Tôi thiên về cách kiểm soát an toàn bằng lằn ranh pháp lý. Một là với mọi dự án, nếu chưa đầy đủ pháp lý triển khai thì dứt khoát không cho huy động vốn từ công chúng, dưới bất kỳ hình thức nào. Điều này sẽ giúp ngăn chặn các doanh nghiệp lách luật bằng đủ các loại hợp đồng hợp tác như trên đã nói.

Hai là đặt quy định bảo lãnh. Doanh nghiệp huy động vốn từ công chúng bằng bất kỳ hình thức nào, trước khi bàn giao sản phẩm hoàn thiện, thì phải đảm bảo phương án trả nợ không hủy ngang, vô điều kiện kèm bồi thường thiệt hại. Đây chính là biện pháp bảo lãnh thanh toán không hủy ngang, vô điều kiện từ ngân hàng. Bảo lãnh là để đề phòng cho trường hợp doanh nghiệp phá sản, vi phạm hợp đồng hoặc mất khả năng thanh toán.

Ở các nước có hệ thống đánh giá tín nhiệm tài chính minh bạch và tin cậy, ngân hầng thậm chí có thể phát hành bảo lãnh mà không cần doanh nghiệp ký quỹ, do họ tin tưởng vào năng lực và quản trị của doanh nghiệp. Còn nếu không đủ tín nhiệm, ngân hàng sẽ buộc doanh nghiệp phải ký quỹ mới phát hành bảo lãnh. Điều này sẽ bảo vệ cho tiền của nhà đầu tư, người dân một cách chặt chẽ hơn, doanh nghiệp bất động sản cũng phải kỹ lưỡng và quản trị nghiêm túc hơn, không thể tùy ý sử dụng đòn bẩy quá mức. Như vậy với hai lằn ranh pháp lý này, chúng ta có thể kiểm soát năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án. Doanh nghiệp non yếu, muốn dùng “tay không bắt giặc” sẽ không có cửa làm ăn. Doanh nghiệp muốn đi vay quá nhiều cũng không vay được, vì vay nhiều quá sẽ không có tiền bảo lãnh.

Chứ như hiện tại, pháp luật có những quy định mang tính tượng trưng lắm. Ví dụ quy định doanh nghiệp có vốn bằng 15% tổng mức đầu tư dự án mới đủ điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiêu chí này tưởng là chặt nhưng trên thực tế, đâu có ai kiểm tra nổi. Trường hợp như FLC, họ đi xin dự án khắp nơi, tới đâu là tài trợ lập quy hoạch đến đấy. Mà phàm đã tài trợ thì họ lập quy hoạch theo chuẩn của họ, cài cắm những quy định mà chỉ có họ mới đáp ứng nổi. Khi đấu thầu, chỉ có họ với vài “chân gỗ” thôi, thì cơ hội thắng đến 99%. Với quy định 15%, họ có đủ bài để xoay. Cùng cái giấy chứng nhận 15% đó, họ đưa ra chứng minh cho 100 dự án cũng được.

- Nếu theo 2 lằn ranh này, thị trường sẽ ra sao?

Các doanh nghiệp đàng hoàng sẽ tồn tại, ngược lại các doanh nghiệp cẩu thả sẽ giảm dần. Nguồn cung sẽ bị tác động giảm trong ngắn hạn, nhưng chúng ta không cần lo lắng về điều này vì thị trường sẽ tự điều chỉnh rất nhanh.

Theo quan sát của tôi, số lượng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay đủ mở bảo lãnh chỉ là 3% - 5%. Tôi làm thực tế 100 dự án chỉ có 3 dự án đáp ứng được các tiêu chí an toàn, còn lại là vướng mắc đủ thứ. Đừng lo 3% - 5% này sẽ độc quyền thị trường, thị trường bất động sản không độc quyền nổi đâu. Làm chặt chẽ, trình độ phát triển của thị trường sẽ tăng lên đáng kể.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!