Cầu sắp thông, đến lúc xuống tiền ôm đất Nhơn Trạch?

Nhà đầu tư "chuộng" đất nền thổ cư Nhơn Trạch

Theo môi giới Nguyễn Thùy Anh, sàn giao dịch BĐS Bình Minh, tại khu vực Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), lượng giao dịch đất nền trong 2 tháng gần đây của sàn chủ yếu đến từ khách phía Bắc, chủ yếu là đất thổ cư. Các lô đất thổ cư có sổ đỏ, diện tích từ 100m2 đến 300m2 tại khu vực xã Long Thọ hiện đang giao dịch giá từ 11 – 15 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Ngoài ra, một số căn nhà đất thổ cư, mặt tiền đường một số đường trung tâm huyện như: đường Lê Hồng Phong (nối dài xã Long Thọ và Phước An), đường Huỳnh Thúc Kháng… hiện giá đã nhích lên so với đầu năm, có một số nền vị trí đẹp giá tăng trên 20%. Các nhà đầu tư có tài chính tốt khá ưa chuộng sản phẩm mặt tiền.

Chị Vũ Thị Nga, một khách hàng từ Hà Nội tiết lộ, tại đường Lê Hồng Phong (lộ giới 53m, vỉa hè 10m mỗi bên), vào đầu năm 2024, nền đất 100m2 giá 2,8 – 3 tỷ đồng/nền rất dễ mua thì hiện tại người bán chỉ đồng ý giao dịch từ mức giá 3,4 tỷ đồng/nền trở lên. “Do mạnh dạn đầu tư nên hiện tại tôi đã ung dung hưởng mức lãi 600- 800 triệu đồng/lô”, chị Nga cho biết.

Chị Nga cũng phân tích thêm, hiện chủ yếu là nhà đầu tư cá nhân xuống tiền do kì vọng tuyến đường Lê Hồng Phong thông tuyến sẽ đẹp như đường Trần Phú, ấp Bến Cam, xã Phước Thiền của hiện tại. Giá BĐS đường Trần Phú hiện rơi vào mức từ 100 triệu đồng/m2. Tuyến đường Lê Hồng Phong nếu thông tuyến sẽ có giá thuê mặt bằng cao với nhiều thương hiệu lớn về tọa lạc, hoạt động.

Ngoài sản phẩm đất nền thổ cư, một số lô đất nền tại KĐT Long Thọ - Phước An của chủ đầu tư HUD có bắt đầu có “sóng” đầu tư, quan sát kỹ thấy khá nhiều môi giới dẫn khách đầu tư đi xem đất. Theo môi giới Tuấn Anh, gần đây nhà đầu tư phía Bắc quan tâm đất nền khá tốt, đặc biệt các lô đất mặt tiền đường lớn được khách ưa chuộng. Vào đầu năm 2024, các lô đất thổ cư tại đây rao bán giá 1,2-1,3 tỷ đồng/lô không ai hỏi, hiện tại nhà đầu tư tìm nguồn hàng giá 1,4 – 16 tỷ đồng/nền để mua rất khó.

Theo Tuấn Anh, thông tin phê duyệt xây dựng mới KCN Phước An cùng với Cảng Phước An rộng 183ha, là cảng lớn nhất Đồng Nai đã hoàn thiện, hiện đang tuyển dụng nhân viên để đưa vào hoạt động cũng phần nào đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Họ mua vào đón sóng, kì vọng mức độ tăng biên lợi nhuận sẽ tăng cao theo sóng hạ tầng, khu công nghiệp.

Nhà phố vẫn “chờ người ở”

Trong khi các lô đất nền thanh khoản nhộn nhịp hơn thì những căn nhà phố, biệt thự đơn lẻ tại nhiều dự án đô thị quy mô lớn khác được triển khai xây dựng bàn giao trong những năm gần đây ở Nhơn Trạch lại trong cảnh “chờ người”.

Quan sát tại khu đô thị Swan Park, có quy mô lên đến hơn 900ha hiện đã hình thành, cảm giác vẫn rất vắng vẻ, không khí tĩnh lặng vẫn bao trùm khu đô thị này khi rất ít người về ở. Những căn nhà phố, shophouse nằm mặt tiền đường chưa thể kinh doanh buôn bán sầm suất như kỳ vọng mà hiện chỉ để cỏ dại xâm lấn. Dù không có người ở, giá trị của những căn nhà này được chủ nhà rao bán vẫn ở mức từ 7 – 10 tỷ đồng.

Trong khi đó, ở phía đối diện hàng trăm căn biệt thự có giá trị hàng chục tỷ đồng mỗi căn đã được hoàn thành nhiều năm cũng không có người ở. Phần lớn những căn biệt thự này được xây dựng và hoàn thiện phần thô xong để cỏ dại mọc um tùm.

Chị Hạnh Nguyên, một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại khu vực này cho biết, nhiều chủ nhà đang chờ “sóng lên” để thoát hàng, do tiền đầu tư vào nhà đã bàn giao lớn mà hầu như không thể cho thuê hay kinh doanh được. “Những căn nhà phố còn lại trong dự án có giá từ 4 – 4,5 tỷ đồng mỗi căn, dù tiền đầu tư bao gồm cả xây nhà thô như vậy là không quá đắt đỏ, nhưng tính thanh khoản cũng không thể tốt như đất nền nên hầu như vẫn khó bán”, chị Nguyên tiết lộ.

Anh Vũ, một môi giới tại khu Swan Park cho biết, nếu trong giai đoạn “tiền rẻ” 2021 – 2022, nhà đầu tư ùn ùn đổ về Nhơn Trạch lướt sóng cũng có thể dễ dàng kiếm tiền nhưng nay thì đã không còn. Mức giá hiện nay của nhà phố so với thời điểm đó đang giảm khoảng 30%. Hiện tại “Dù giá đã giảm nhưng để tìm người mua thời điểm này không dễ dàng. Người mua có tiền mặt đang ở thế “cửa trên”, họ suy tính kĩ càng và chỉ chọn những lô đất có vị trí đẹp, không phải xây dựng để lướt sóng kiếm lời, chứ không phải cứ nhà phố rẻ là họ sẽ mua do tính kỹ thì đã bỏ phí 1,5 tỷ đồng tiền xây dựng”, anh Cường nói.

Có nên bỏ tiền vào Nhơn Trạch?

Dù thị trường đã ấm hơn, sức mua tăng lên, nhưng vẫn khá nhiều nhà đầu tư băn khoăn với câu hỏi: Có nên bỏ tiền vào đầu tư BĐS Nhơn Trạch?

“Nhơn Trạch là cái tên không mới nhưng chưa bao giờ cũ trên bản đồ địa ốc khu vực quanh TP.HCM. Vùng đất này hội tụ nhiều tiềm năng để thu hút đầu tư BĐS, nhưng cũng ẩn chứa không ít “cái bẫy” khiến nhiều người phải “ngậm đắng, nuốt cay” nên dù nhìn ra tiềm năng tăng giá hiện tại nhiều người vẫn rát băn khoăn khi đầu tư tại đây”, chị Hạnh Nguyên chia sẻ.

Với kinh nghiệm đầu tư lâu năm, chị Hạnh Nguyên dự báo, thị trường BĐS Nhơn Trạch trong những tháng còn lại của năm 2024 chắc chắn sẽ nhộn nhịp hơn nhưng đây vẫn là cơ hội dành cho những người sẵn tiền mặt để tích luỹ những khu đất đẹp, giá tốt, nếu đi vay thì vẫn chịu nhiều rủi ro vì chủ yếu thị trường không dành cho người ở thực, chủ yếu là giới đầu cơ.

Huyện Nhơn Trạch nằm phía Tây Nam của tỉnh Đồng Nai, với 3 mặt giáp sông, địa phương này như dấu gạch nối giữa 3 trung tâm kinh tế lớn khu vực phía Nam gồm TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu. Dân số của Nhơn Trạch hiện chỉ khoảng gần 300.000 người, thu nhập bình quân năm 2023 khoảng 72,3 triệu đồng/người.

Theo Nghị quyết của Tỉnh ủy Đồng Nai về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040 tiếp tục đặt mục tiêu đưa Nhơn Trạch trở thành đô thị loại III vào năm 2025. Đến năm 2030, Nhơn Trạch sẽ là thành phố loại II.

Lãnh đạo huyện Nhơn Trạch thừa nhận, để đạt mục tiêu trên cần rất nhiều sự nỗ lực, trong đó có nguồn lực rất lớn để đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông. Với những nhà đầu tư BĐS ở Nhơn Trạch, “Cầu Cát Lái” là từ khoá gần như đã in sâu vào tâm trí, thậm chí khi dự án vẫn còn ở "trên giấy" vẫn gây nên nhiều cơn “sóng đất” suốt hơn hai thập kỉ qua.

Nếu được xây dựng, cầu Cát Lái sẽ giúp người dân hai bờ TP.Thủ Đức và Nhơn Trạch thoát cảnh luỵ phà. Lúc đó, để di chuyển giữa hai khu vực chỉ mất vài phút. Nhơn Trạch trở thành cánh tay nối dài của TP.HCM.

Dù rất được mong chờ, nhưng đến nay, TP.HCM và Đồng Nai vẫn chưa thống nhất được hướng tuyến và thời gian triển khai dự án cầu Cát Lái. Đồng Nai muốn xây dựng cây cầu này trước năm 2025, trong khi TP.HCM lại cho rằng nên xây dựng sau năm 2030.

Từ một vùng đất giàu tiềm năng, Nhơn Trạch suốt thời gian dài được ví von như “thành phố ma”, “thành phố buồn”. Dân cư chủ yếu phân bố ở một số xã gần phà Cát Lái, Thị trấn Hiệp Phước… khu vực trung tâm Nhơn Trạch lại rất thưa thớt.