Tỷ suất lợi nhuận quá thấp, đầu tư căn hộ cho thuê đã hết thời?
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.

Bản kết luận thanh tra liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại thành phố Hà Nội (giai đoạn 2013-2016) vừa được Thanh tra chính phủ ban hành đã chỉ ra hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư và các cơ quan liên quan tại dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại, khách sạn và căn hộ thương mại tại 44 đường Yên Phụ, phường Trúc Bạch, quận Ba Đình, Hà Nội (gọi tắt là dự án chung cư Aqua Central 44 Yên Phụ) do Công ty Cổ phần Tháp nước Hà Nội làm chủ đầu tư.
Theo TTCP, dự án chung cư Aqua Central 44 Yên Phụ có tổng diện tích sử dụng đất 6.800m2 với tổng mức đầu tư 2.594 tỷ đồng; thời gian thực hiện Dự án từ quý I/2016 - quý II/2018; tiền sử dụng đất phải nộp hơn 462 tỷ đồng. Tại thời điểm thanh tra, dự án đã hoàn thiện toàn bộ 3 tầng hầm và đang thi công phần thân công trình.
Theo Kết luận thanh tra của TTCP, nguồn gốc đất trước khi chuyển mục đích do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội quản lý, sử dụng từ năm 2005. Năm 2007, Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội (sau này là Công ty TNHH MTV Nước sạch Hà Nội) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Hà Nội ký hợp đồng hợp tác liên doanh, thành lập Công ty Cổ phần Tháp nước Hà Nội thực hiện dự án. Năm 2015, UBND TP. Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đáng chú ý, theo kết luận thanh tra, ngày 12/1/2017, Công ty TNHH MTV Nước sạch Hà Nội có văn bản gửi UBND thành phố Hà Nội về việc đầu tư bổ sung vốn nhà nước tại Công ty Cổ phần Tháp nước Hà Nội. Tuy nhiên, TTCP khẳng định, tại thời điểm này, theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP thì Công ty TNHH MTV Nước sạch Hà Nội không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trường hợp đã góp vốn, đầu tư phải thoái vốn.
TTCP kiến nghị các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát việc miễn tiền thuê đất tại dự án chung cư Aqua Central 44 đường Yên Phụ.Kết luận thanh tra của TTCP cũng chỉ rõ, ngày 21/7/2015, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đã có văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc cho CĐT với 3 tầng hầm vượt chỉ giới xây dựng 4,5 m phía đường Yên Phụ.
"Điều này vi phạm Điểm b Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 39/2010/NĐ-CP về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị", kết luận thanh tra nêu rõ.
TTCP kiến nghị các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát việc miễn tiền thuê đất tại dự án chung cư Aqua Central 44 đường Yên Phụ.
Cũng theo kết luận thanh tra, tiền thuê đất và tiền chậm nộp còn nợ trước khi chuyển mục đích sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện Dự án chung cư Aqua Central 44 Yên Phụ tính đến ngày 31/1/2017 là hơn 64 tỷ đồng. Đến thời điểm thanh tra, số tiền này vẫn chưa nộp vào ngân sách nhà nước, vi phạm Khoản 3 Điều 6, Khoản 7 Điều 12, Khoản 3 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013.
TTCP cho biết, tại thời điểm thanh tra, chủ đầu tư đang làm thủ tục đề xuất miễn tiền thuê đất trong thời gian ngừng xây dựng theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại thông báo số 348/TB-VPCP ngày 9/12/2019 của Văn phòng Chính phủ về việc tạm dừng xây dựng công trình cao tầng trong khu vực nội đô.
Theo giải trình của UBND thành phố Hà Nội và chủ đầu tư, ngày 5/9/2017, Cục Thuế Hà Nội có văn bản gửi Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế về việc miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động do nguyên nhân bất khả kháng đối với dự án tại 44 đường Yên Phụ của Công ty CP Tháp nước Hà Nội, trong đó kiến nghị Chủ đầu tư được miễn tiền thuê đất từ ngày 22/7/2010 đến hết ngày 11/2/2015. Ngày 16/10/2017, Tổng cục Thuế có văn bản đồng ý với kiến nghị của Cục Thuế Hà Nội.
Trên cơ sở đó, ngày 26/12/2017, Cục Thuế Hà Nội đã có quyết định về việc miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động đối với Công ty CP Tháp nước Hà Nội với số tiền 41,8 tỷ đồng. Sau đó, Chi cục Thuế quận Ba Đình đã thực hiện quyết toán và chủ đầu tư đã nộp số tiền thuê đất còn nợ và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.
Đối với tiền sử dụng đất ở có diện tích 3.298m2 462 tỷ đồng), đến thời điểm thanh tra, Công ty Cổ phần Tháp nước Hà Nội còn nợ 362 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi kết thúc thanh tra công ty này đã thực hiện nộp đủ số trên vào ngân sách nhà nước.
Đáng chú ý là về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp của dự án, theo kết luận thanh tra, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tiền sử dụng đất dự án đã không loại khoản thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% trong suất đầu tư khi xác định chi phí xây dựng. Ngoài ra, Sở này cũng đưa khoản chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp chất lượng công trình (1%) chi phí xây dựng vào tổng chi phí phát triển để giảm trừ khi xác định giá thu tiền sử dụng đất là không đúng quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT với số tiền tạm tính là hơn 52 tỷ đồng.
"Trách nhiệm đối với những sai phạm nêu trên thuộc UBND thành phố Hà Nội, các sở ngành liên quan: Quy hoạch Kiến trúc, Tài Nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá thành phố và chủ đầu tư dự án", Thanh tra Chính phủ khẳng định.
Từ kết quả thanh tra, TTCP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát việc miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động; đồng thời tính tiền và ký hợp đồng thuê đất mới đối với diện tích 2.168 m2 đất làm sân đường nội bộ và 466m2 đất làm vườn hoa mở phục vụ cho dân trong khu vực sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật.
TTCP cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo Công ty TNHH MTV Nước sạch Hà Nội rút kinh nghiệm trong việc chỉ đạo người đại diện phần vốn nhà nước khi biểu quyết tăng vốn tại Công ty Cổ phần Tháp nước Hà Nội để thực hiện dự án và thực hiện thoái vốn theo đúng quy định.
| Theo quảng cáo, dự án chung cư Aqua Central 44 đường Yên Phụ là dự án chung cư đầu tiên nằm trong khu vực phố cổ Hà Nội. Dự án là tổ hợp khách sạn tiêu chuẩn 5 sao và căn hộ thương mại 21 tầng cùng 3 tầng hầm được xây dựng trên tổng diện tích 6.800 m2. Trong đó, từ tầng 1-3 là khu trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, tầng 4 – 20 là khu căn hộ thương mại và khách sạn cho thuê, tầng 21 là các căn Penhouse. Tổng số căn hộ cung cấp ra thị trường là 238 căn với nhiều loại diện tích từ 117 – 146m2 gồm 3 – 4 phòng ngủ. Giá bán của khu căn hộ thuộc loại cao nhất hiện nay của Hà Nội. |
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.
(VNF) - Quyền sử dụng đất với 443 thửa đất tại Ocean Park Vân Đồn và nhiều tài sản bị đấu giá để thu hồi nợ của Công ty Quan Minh tại Ngân hàng MB.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.